Où investir dans le locatif n’est pas la première étape à laquelle on pense avant d’investir. Il y a d’autres critères qui rentrent en compte.
Avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, vous avez le choix entre plusieurs stratégies d’investissement locatif où acheter :
- La location saisonnière ;
- La location de longue durée ;
- Les colocations ;
- Les résidences de service ;
- Les baux étudiants.
À chaque stratégie correspond une typologie de locataire :
Les locations saisonnières
Les locations saisonnières s’adressent essentiellement aux touristes et aux voyageurs d’affaires.
Comme il y a deux typologies de locataires, vous pouvez choisir entre deux types de villes pour investir en LMNP :
- Les villes touristiques : ce peut être une station balnéaire, un village en pleine montagne ou un village à proximité d’un centre culturel. Quelle qu’elle soit, vous devez vous assurer que la ville accueille suffisamment de voyageurs pour vous permettre de dégager une rentabilité.
- Les pôles économiques : pour les voyageurs d’affaires, il doit y avoir un pôle d’activités économiques à proximité.
Bien évidemment, certaines villes peuvent accueillir à la fois des touristes et des professionnels en déplacement.
En matière de location saisonnière, il y a un critère supplémentaire à analyser pour choisir une ville où investir en LMNP : la réglementation en vigueur. En effet, de plus en plus de villes exigent des autorisations avec changement d’usage pour faire de la location saisonnière. C’est-à-dire que vous devrez transformer un bien immobilier non destiné à l’usage d’habitation. De cette manière, le parc immobilier n’est pas affecté pour les habitants à l’année.
À défaut d’obtenir une autorisation de la mairie, vous risquez une amende de 50 000 €.
La location de longue durée
En LMNP, les locations de longue durée s’adressent principalement à de jeunes actifs. Comme le logement est meublé, il s’agit rarement de famille ayant vocation à s’installer sur le très long terme. En revanche, les jeunes actifs commençant leur vie professionnelle sont friands de ce type de contrat.
Ce qui implique la présence d’un pôle d’activité dynamique. C’est-à-dire, des entreprises qui embauchent régulièrement de nouveaux talents.
Niveau bien immobilier, vous pouvez proposer des T1, T2 ou T3. Pour les plus grandes surfaces, il est préférable de faire de la colocation en LMNP.
Les colocations
Les colocations peuvent aussi bien s’adresser aux étudiants qu’aux jeunes actifs. Vous devez donc choisir une ville où investir répondant à ces deux profils.
- Assurez-vous de la présence d’entreprises en croissance ;
- Analysez la présence d’université et d’école.
Généralement, les deux sont complémentaires, puisque les villes dynamiques accueillent très souvent des universités.
Au-delà du type de locataire, privilégiez les grandes surfaces pour aménager deux ou plusieurs chambres.
Les baux étudiants
Pour loger des étudiants, vous devez choisir une ville avec une offre éducative importante. Par exemple, Rennes, Grenoble, Strasbourg, Montpellier, Toulouse, Nancy, … En investissant comme LMNP dans ce type de ville, vous minimisez le risque de vacances locatives (du moins pas pendant la période scolaire). Cela dit, pour que cette stratégie fonctionne, le timing est très important. Votre logement doit être libre au mois de septembre (octobre au plus tard).
Sinon, vous pouvez aussi cumuler bail étudiant et location saisonnière pendant la période de vacances scolaires. De cette manière, vous maintenez un taux d’occupation optimal, et une rentabilité maximale.
Les résidences de service
S’il est souvent conseillé de choisir une ville dynamique pour investir en LMNP, il y a toutefois une exception : les résidences de services. Et en particulier les EHPAD et les maisons spécialisées. Ici, votre locataire cible est une personne âgée.
Vous devez vous assurer que la population est vieillissante afin de toujours louer votre logement. Et c’est justement pour cela qu’il est primordial d’analyser la démographie des villes.
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