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Investir en LMNP à Montpellier - Guide complet

Investir en LMNP à Montpellier - Guide complet
Mathieu d'Ornellas
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6
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Entre sa proximité avec la mer, sa taille humaine et son pôle technologique de premier ordre, Montpellier a tout pour plaire. Et ce, aussi bien pour les habitants que pour les touristes ou les investisseurs. À travers notre étude de marché complète, découvrez l’intérêt d’un achat LMNP à Montpellier. 

Investir en LMNP à Montpellier : Une bonne opportunité ? 

Le prix au mètre carré 

Depuis quelques années, le marché de l’immobilier à Montpellier ne cesse de croître. Pourtant, les prix au mètre carré restent abordables, avec une moyenne à 3 675 €. Mais la ville connaît aussi de fortes disparités selon les quartiers : 

  • Centre historique - l’Écusson : très animé, le centre historique de la ville attire autant les habitants à l’année que les touristes. Ce qui explique des prix immobiliers élevés (environ 4 000 € / m2). 
  • Port-Marianne : c’est le quartier le plus dynamique, et aussi le plus cher, avec des biens ne descendant pas en dessous des 4 000  € / m2. Et parfois même jusqu’à 5 500  € / m2 pour les appartements les plus prestigieux. 
  • Boutonnet : ce quartier résidentiel est très demandé par les locataires (environ 3 900  € / m2)
  • Beaux-arts : avec ses allures de petits villages, ce secteur est aussi très prisé des habitants, avec des coûts d'achat moyen au m² élevé (comptez 3800  € / m2). 
  • Gambetta : à proximité de la gare, il reste accessible avec un prix au m2 à 3 900 €. 
  • Richter : c’est le quartier étudiant. Une aubaine pour les investisseurs LMNP qui peuvent trouver des biens immobiliers à Montpellier entre 2 300 à 3 600  € / m2. 
  • Montpellier Nord : c’est l’autre quartier étudiant avec la proximité des universités et du Centre Hospitalier Universitaire (3 200 € / m2 en moyenne). 
  • Mosson et Hautes de Massane : plus abordables, il est possible de trouver des biens avec un prix au m2 inférieur à 3 000 €, voire même, inférieur à 2 000  € / m2 à proximité de l'Avenue de l'Europe ou de l'Avenue de Barcelone).
  • Les Cévennes et Alco : plus éloigné du centre-ville, le prix d’achat est aussi plus intéressant (environ 2 500  € / m2).

Et si vous vous éloignez un peu du chef-lieu de l’Hérault, les opportunités sont encore plus nombreuses. En revanche, évitez les villes situées en bord de mer comme Mauguio ou Lattes, où le prix de l’immobilier a tendance à exploser avec 4 500 € / m². 

La démographie 

La septième ville de France enregistre plus de 299 000 habitants. Parmi eux, une grande diversité de profils : des étudiants, des jeunes actifs, des seniors, des familles, … Et contrairement à de nombreuses villes proches de la mer, Montpellier n’est pas une ville de retraités. Et pour cause, 47 % de la population a moins de 29 ans. 

En prime, la métropole est en forte croissance avec plus de 4000 nouveaux habitants par an entre 2014 et 2020. Autant d’opportunités pour les investisseurs LMNP qui souhaitent acheter à Montpellier. 

Le plan d’urbanisme 

Forte de sa croissance démographique, Montpellier multiplie les projets d’urbanisme. Parmi lesquels : 

  • Une cinquième ligne de tramway : ce projet en cours de construction devrait relier Lavérune au sud-ouest à Clapier au nord-est, d'ici 2025.
  • Le grand parc de Lunaret : la ville souhaite se verdir en ajoutant des espaces verts sur plus de 172 hectares,
  • Le nouveau Saint-Roch : la capitale de l’Hérault prévoit de transformer les friches de l'ancienne gare de marchandises. Elles se transformeront en un quartier moderne composé de 1 200 logements. 

Autant de programmes immobiliers bénéfiques aux habitants et aux investisseurs LMNP. 

Le plus de Montpellier

Montpellier se développe à vitesse grand V. Et on comprend vite pourquoi : 

  • Une situation géographique stratégique : juste entre Marseille et Toulouse, Montpellier ouvre l’accès à deux grandes métropoles françaises. Sans oublier que la ville compte une infrastructure de transport riche avec un réseau ferroviaire, des tramways, des autoroutes et un aéroport.
  • Un cadre de vie agréable : la proximité avec la mer offre aux habitants de Montpellier une qualité de vie exceptionnelle. 
  • Le patrimoine : entre ses ruelles médiévales et ses monuments historiques, Montpellier n’est pas qu'une ville balnéaire. C’est pour cette raison que la ville attire autant les touristes du monde entier (environ 500 000 touristes par an). 
  • Un pôle universitaire : Montpellier compte pas moins de 80 000 étudiants qui affluent entre les universités et grandes écoles (comme Sup de Co ou Les Mines). Proportionnellement, c’est la ville qui concentre le plus d’étudiants. Ils représentent 1/5e de sa population globale. Et comme la plupart recherchent une location meublée, le statut LMNP est l’une des meilleures options. 
  • Un dynamisme économique : après Paris, Montpellier est le deuxième Pôle de création de startup. La ville a d’ailleurs été labellisée Métropole French Tech. Au-delà de ces nouvelles entreprises, Montpellier compte d’autres pôles d’activités dans différents domaines (tourisme, santé, environnement, technologie de l’information, …). Elle accueille de nombreuses entreprises de renom, comme IBM, Dell, Asics ou Vestas. 

Pour y vivre, y investir ou simplement pour visiter, Montpellier est définitivement une ville attractive. 

Le potentiel de rentabilité

Montpellier connaît une rentabilité moyenne de 4,37 %, un chiffre tout à fait raisonnable pour une ville de cette envergure. 

Pour autant, il sera difficile de générer un cash flow positif à Montpellier (en particulier si vous achetez des appartements neufs). 

En revanche, le potentiel de plus-value est énorme puisque la ville ne cesse de prendre de la valeur au fil des années. 

Et si vous souhaitez maximiser votre rentabilité à Montpellier, il est primordial de bien choisir le quartier d’investissement, la bonne typologie d’appartement, sans oublier la fiscalité. 

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Quelle est la réglementation pour les LMNP à Montpellier ?

L’encadrement des loyers 

Montpellier est située en zone tendue du fait d’un fort déséquilibre entre l’offre et la demande. 

Depuis le 1er juillet 2022, les loyers sont encadrés à Montpellier. Ceux-ci sont fixés en fonction de plusieurs critères : 

  • la zone géographique ; 
  • le nombre de pièces ; 
  • l’année de construction ; 
  • la présence ou non de meules. 

À partir du loyer de référence, les loueurs en meublé non professionnels qui investissent à Montpellier peuvent adopter une majoration de 20 % du loyer de référence. 

Sachez qu’en moyenne, les locations LMNP à Montpellier sont situées aux alentours de 15 € / m².

La location saisonnière 

Si Montpellier attire de nombreux touristes chaque année, cela perturbe fortement le marché locatif, déjà très tendu. C’est pourquoi, la ville encadre strictement la location saisonnière. Mais tout dépend si vous souhaitez louer votre résidence principale ou secondaire : 

  • Si vous louez votre résidence principale : aucune autorisation n’est requise dès lors que vous louez moins de 120 jours par an. En revanche, vous devez obtenir un numéro d’enregistrement et déclarer votre activité en mairie. Plus d’infos. 
  • Si vous louez une résidence secondaire : dès lors que le logement vous appartient en nom propre (c’est le cas en LMNP), vous pouvez demander une autorisation de changement d'usage à titre personnel (sans compensation) à la mairie de Montpellier. Cela dit, vous ne pourrez obtenir qu’une autorisation par foyer fiscal et celle-ci est accordée pour une durée de 3 ans reconductible une seule fois.

Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Montpellier ? 

La population de Montpellier étant très jeune et étudiante, n’hésitez pas à vous orienter vers ces profils. Vous pouvez par exemple proposer des studios, des chambres dans des résidences étudiantes ou des colocations pour maximiser votre rentabilité. 

En plus de la location aux étudiants, vous pouvez également opter pour la location saisonnière. Et comme les LMNP peuvent obtenir une autorisation sans compensation,  vous pourrez profiter des taux de rendement très intéressants des locations Airbnb. 

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