Tout comprendre à la nouvelle "Loi anti Airbnb"
- La loi anti-Airbnb, dite loi Le Meur, vise à encadrer les meublés de tourisme et à rééquilibrer leur fiscalité avec celle de la location longue durée.
- Elle réforme le régime micro-BIC des meublés de tourisme, avec des abattements et des seuils différents selon le classement du logement.
- Les seuils de chiffre d'affaires du micro-BIC et les abattements dépendent désormais du type de location et du classement du meublé de tourisme.
- Les propriétaires concernés doivent donc vérifier le régime applicable à leur situation avant de choisir entre micro-BIC et régime réel.
- La loi renforce aussi les pouvoirs des maires, les obligations liées au DPE et la responsabilité des plateformes.
Avec ses taux de rentabilité élevés, la location saisonnière séduit de nombreux propriétaires. Mais beaucoup moins les habitants longue durée. Cette pratique déséquilibre l’offre immobilière dans de nombreuses villes françaises.
Faute de logements disponibles, les locataires rencontrent de plus en plus de difficultés pour se loger. Pour rééquilibrer l’offre et la demande, le gouvernement a adopté un arsenal législatif visant à encadrer plus strictement les meublés de tourisme, souvent appelée “loi anti Airbnb” (ou Loi Le Meur).
Alors, de quoi s’agit-il exactement ? Quelles sont les mesures phares en 2026 ? Et quelles conséquences pour les propriétaires LMNP ? Découvrez les réponses.
Article mis à jour le 03/10/2026.
C’est quoi la loi anti AirBnB ?
La crise de l’immobilier, dans l’ancien comme dans le neuf, touche de plein fouet le marché locatif, déjà mis à mal par les locations de courte durée et leurs tarifs exorbitants. Et pour cause, les locations saisonnières concernent déjà 800.000 sur un stock de 38 millions. En période de crise du logement, ce nombre est trop élevé. Certaines grandes villes comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Grenoble prévoient des restrictions, mais c’est encore insuffisant. Alors le gouvernement a décidé de frapper fort avec une loi transpartisane de régulation d'AirBnB et du marché des meublés de tourisme, en particulier en zones tendues : la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, c’est la fameuse loi anti-AirBnB.
Votée en première lecture le 29 janvier 2024 par l’Assemblée nationale à une large majorité (100 voix contre 25), elle a été adoptée par la commission des affaires économiques du Sénat le 7 mai, puis par le Sénat le 21 mai 2024 avec quelques modifications.
Même si les changements sont moins stricts qu’après le vote en assemblée, l’objectif reste le même : limiter le recours à la location saisonnière en réduisant les avantages fiscaux propres au statut LMNP et en imposant de nouvelles obligations. Concrètement, cette loi vise à :
- réduire les avantages fiscaux des meublés de tourisme
- renforcer les obligations administratives
- harmoniser les règles avec la location longue durée
- redonner du pouvoir aux maires
Selon le ministre délégué au Logement de l’époque, Guillaume Kasbarian, il s’agit d’”inciter à l'investissement résidentiel par le rééquilibrage des normes sur les meublés de tourisme et par la restauration de la confiance pour encourager les propriétaires à mettre leur logement en location.”
Le texte définitif a été promulgué le 19 novembre 2024 et ses mesures s’appliquent désormais aux propriétaires de meublés de tourisme.
Qu’est-ce qui change avec la loi anti AirBnB en 2026 ?
La réforme du régime micro-BIC
Par définition, la location saisonnière est une location meublée. Et oui, plus qu’avec tout autre type de location, il faut fournir aux locataires un maximum d’équipement pour qu’ils profitent d’un agréable séjour. Ce faisant, les propriétaires bénéficient du statut LMNP. Or, ce dernier est largement considéré comme une niche fiscale, et surtout, rééquilibrer la fiscalité des locations meublées avec celle des locations nues.
À travers la loi anti AirBnB, le gouvernement entend mettre fin aux avantages fiscaux dont peuvent profiter les propriétaires d’un logement saisonnier.
Comment ? En réévaluant totalement les seuils et les abattements forfaitaires du régime Micro-BIC selon le type de location.
Voici les règles avant la loi :
| Abattement | Seuil | |
|---|---|---|
| Location saisonnière classée et chambre d'hôte | 71 % | 188 700 € |
| Location longue durée et location saisonnière non classée | 50 % | 77 700 € |
Et depuis la loi, les règles en vigueur sont les suivantes :
| Type de location | Abattement | Seuil (revenus 2025) | Seuil (dès les revenus 2026) |
|---|---|---|---|
| Location longue durée | 50 % | 77 700 € | 83 600 € |
| Location saisonnière classée | 50 % | 77 700 € | 83 600 € |
| Chambre d'hôte | 50 % | 77 700 € | 83 600 € |
| Location saisonnière non classée | 30 % | 15 000 € | 15 000 € |
Au-delà des modifications de seuils et d’abattements, le changement majeur de la loi anti AirBnB, c’est l’alignement des meublés de tourisme classés et des chambres d’hôtes sur la location meublée de longue durée, tandis que les meublés non classés voient leur abattement ramené à 30 % et leur plafond à 15 000 €. Les anciens taux de 71 % et le plafond de 188 700 € ne s’appliquent plus.
Réintégration des amortissements dans la plus-value (Loi de Finances)
Déjà envisagée lors du projet de loi de finances 2025, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value faisait déjà débat depuis quelques années.
Il est ensuite revenu sur le tapis avec le projet de loi de finances 2025, mais a à nouveau été annulé suite à la démission du gouvernement Barnier en place.
Enfin, cette proposition a été adoptée et promulguée par le gouvernement Bayrou le 14 février 2025. Concrètement, le montant amorti durant les années de mise en location du bien sont additionnées à la plus-value brute lors du calcul de la taxation sur la plus-value.
Une petite illustration :
- Jusqu'ici, si vous aviez acheté un bien à 200 000 € et que vous revendiez à 260 000 €, l’impôt était calculé sur une plus-value de 60 000 € (200 000 - 260 000 €).
- Aujourd'hui, l’impôt à payer est légèrement plus élevé. Admettons que vous ayez amorti 100 000 €, l’impôt est maintenant calculé sur une plus-value de 160 000 [260 000 € - (200 000 € - 100 000)].
Rassurez-vous, les années durant lesquelles l'amortissement vous aura permis de ne payer aucun impôt sur vos revenus locatifs seront généralement toujours plus rentables malgré cette réintégration. Sans compter sur l'abattement et l'exonération de l'impôt sur la plus-value selon la durée de détention...
En savoir plus sur les impacts de la Loi de Finances 2025 sur l'immobilier.
DPE et locations saisonnières
Depuis quelques années, le gouvernement multiplie les mesures pour améliorer les performances énergétiques des bâtiments. Notamment avec l’obligation de réaliser un DPE. Et pour les propriétaires possédant un bien immobilier trop énergivore (plus de 450 KwH/m2/ an), une interdiction de mise en location est applicable depuis janvier 2023. À moins de réaliser des travaux de rénovation visant à améliorer ces performances.
Jusqu’alors cette interdiction ne concernait que les locations de longue durée. Avec la loi anti AirBnB cela ne sera plus forcément le cas. Désormais, tous les meublés de tourisme, y compris les locations saisonnières, doivent disposer d’un DPE valide, alignant ainsi les exigences sur celles des locations longue durée. En particulier lorsqu’un changement d’usage est requis pour obtenir l’autorisation de location saisonnière.
De même, les logements ne respectant pas les critères de performances énergétiques ne pourront plus du tout être mis en location (même sur de courtes périodes). Voici le calendrier prévu :
- 1e janvier 2025 : interdiction des logements classés G
- 1e janvier 2028 : interdiction des logements classés F
- 1e janvier 2034 : interdiction des logements classés E
À l’heure actuelle, ces mesures ne concernent pas les logements d’outre-mer.
Plus de pouvoir pour les maires
Chaque commune pourra davantage réguler la location saisonnière selon ses propres contraintes. Voici quelques propositions :
- Pour chaque déclaration préalable, les propriétaires devront suivre la procédure d'enregistrement.
- Les mairies peuvent désormais exiger un changement d’usage sans forcément demander l’autorisation au préfet.
- Les mairies peuvent également définir des quotas d’autorisation de changement d’usage.
- Les maires peuvent désormais exiger la transmission du DPE en cours de validité. En cas de non-fourniture dans un délai de deux mois, une astreinte administrative de 100 € par jour de retard peut être appliquée.
D’ailleurs, certaines mesures ont déjà été prises. Par exemple, la ville de Villefranche-sur-Mer prévoit une limitation quant à la durée de la location saisonnière. Ainsi, les propriétaires LMNP ne pourront louer leur bien en AirBnB que sur une période maximale de 6 ans (sans renouvellement possible). Après, ils devront impérativement passer à la location longue durée.
Les autres mesures de la loi anti AirBnB
Au-delà des avantages fiscaux et du DPE, la loi anti AirBnB a prévu d’autres mesures pour réguler la location saisonnière :
- De nouvelles sanctions : quelle que soit la ville, les propriétaires doivent obtenir un numéro d’enregistrement avant de publier leur annonce sur les plateformes de type AirBnB. Mais force est de constater que certains bailleurs outrepassent cette obligation d’enregistrement. Voire pire, certains publient un faux numéro d’enregistrement. Dans ces hypothèses, le législateur a prévu de nouvelles amendes de 5 000 € pour l’absence d'enregistrement et de 15 000 € pour le faux enregistrement.
- Des restrictions à la location de sa résidence principale : jusqu’alors, il est possible de louer sa résidence principale 120 jours par an en bénéficiant de formalités administratives allégées. Ce seuil sera désormais abaissé à 90 jours.
- Une information obligatoire au syndic : pour les logements situés dans un immeuble d’habitation collectif, les propriétaires souhaitant louer leur bien sur de courte durée devront impérativement informer le syndic de copropriété.
- Un renforcement des contrôles : en particulier à l’approche des Jeux Olympiques de Paris. Et pour cause, la ville compterait entre 20 000 à 30 000 logements loués illégalement.
- Sanctions renforcées : le maintien en location d’un meublé de tourisme non conforme aux critères énergétiques peut entraîner une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € par logement concerné.
À noter que les résidences principales et les logements situés en Outre-mer ne sont pas soumis à ces nouvelles obligations.
Quelles sont les conséquences de la loi anti AirBnB ?
Au niveau des avantages fiscaux, il convient de relativiser l’impact de la loi anti AirBnB. Et oui, celle-ci ne concerne que le régime micro-BIC. Or, le véritable avantage du statut LMNP se situe au niveau du régime réel d’imposition. Grâce à lui, vous pourrez déduire l’ensemble de vos charges et amortissements. Ce faisant, vous réduisez votre assiette imposable (jusqu’à la supprimer dans certains cas).
Pour le reste, il devient clair que la location saisonnière devient de plus en plus complexe pour les propriétaires. L’objectif est alors de limiter le recours à cette pratique qui est particulièrement désavantageux pour les habitants longue durée.
Mais rassurez-vous, si vous êtes contraint de délaisser la location AirBnB, il est toujours possible d’être rentable avec la location longue durée. Notamment si vous optimisez votre fiscalité. Et pour vous y aider, nopillo répond présent.
Responsabilité renforcée des plateformes comme Airbnb
La loi anti Airbnb ne vise pas uniquement les propriétaires. Elle renforce également les obligations des plateformes de location saisonnière comme Airbnb, Booking.com ou Abritel.
Désormais, ces plateformes doivent :
- vérifier la présence d’un numéro d’enregistrement valide avant publication d’une annonce
- transmettre aux communes les données relatives au nombre de nuitées louées
- retirer les annonces non conformes lorsqu’une autorité administrative le demande
En cas de manquement, leur responsabilité peut être engagée et des sanctions financières peuvent être appliquées.
L’objectif est clair : éviter que la régulation repose uniquement sur les propriétaires et responsabiliser l’ensemble de l’écosystème de la location de courte durée.
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Sources : loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme ; service-public.gouv.fr, fiche « Location meublée : régime micro-BIC ».
