LMNP à Bordeaux - Étude de marché 2024

Connue à travers le monde entier pour ses vins, Bordeaux est une ville incontournable du sud-ouest. Mais elle est aussi victime de son succès. Et oui, la préfecture de la Gironde attire de plus en plus de Parisiens, faisant ainsi grimper les prix de l’immobilier. Alors est-ce toujours une bonne idée d’investir en LMNP à Bordeaux ? Découvrez notre étude de marché. 

Investir en LMNP à Bordeaux : Une bonne opportunité ? 

Le prix au mètre carré 

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Depuis quelques années, Bordeaux attire de nombreux arrivants, favorisant ainsi la montée des prix de l’immobilier. En 2024, comptez en moyenne 4 600 € / m2 pour un appartement et 5 400 € pour une maison.

Mais bien évidemment, il y a de fortes variations selon les quartiers où vous investissez en LMNP : 

• Bordeaux centre :  également appelé le triangle d'or bordelais, le centre inclut plusieurs quartiers de renom, tels que Jardin publics, Tourny, la place Sainte-Catherine et Gambetta. Ici, les prix sont particulièrement élevés (jusqu’à 7 000 € /m2). Mais la demande locative est très forte. 

• Saint-Seurin Fondaudège : proche du centre-ville, il abrite de nombreux logements neufs (environ 5 700 €/m2). 
• La Bastide : ce quartier de la rive droite est en plein développement avec de nouvelles constructions. En prime, il offre un accès direct au centre-ville grâce à sa ligne de tramway (environ 4800 €/m2). 
• Caudéran : c’est un quartier résidentiel qui convient très bien aux familles ou jeunes actifs qui veulent s'installer dans la durée (environ 5000 €/m2). 
• Les Chartrons : avec son allure de village, il offre aux habitants un cadre de vie très agréable. C’est aussi un quartier très recherché par les familles (environ 5400 €/m2).
• Saint-Michel : entre la gare et la place des Quinconces, c’est le quartier le plus populaire de Bordeaux. Entre ses marchés (Capucins et marché aux puces), ses bars et ses restaurants, ce quartier attire de nombreux locataires (environ 5300 €/m2)
• Bordeaux Maritime : il abrite notamment l’éco-quartier Ginkgo, qui accueille des centaines de logements neufs et écoresponsables (environ 4800 €/m2).

La démographie 

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La ville de Bordeaux compte pas moins de 266 000 habitants, dont plus de 23 000 nouveaux habitants chaque année depuis 2009. Parmi lesquelles de nombreux Parisiens (ce qui contribue notamment à l’augmentation des prix des loyers à Bordeaux). 

Et surtout, c’est une population jeune avec plus de 40 % des habitants qui ont moins de 30 ans. Parmi eux, certains peuvent être vos locataires ou vos futurs locataires dans quelques années. 

Même si les prix de l’immobilier sont élevés, la demande locative est très forte dans le  chef-lieu de la région Nouvelle-Aquitaine. De quoi rassurer les futurs propriétaires LMNP qui souhaitent investir à Bordeaux.  

Le plan d’urbanisme 

De par son attractivité, Bordeaux doit se développer et se réinventer. C’est la raison pour laquelle la capitale d’Aquitaine multiplie les projets d’urbanisme, parmi lesquels : 

• L’extension du RER : cela permettra de desservir les villes environnantes ; 
• Le lancement d’un nouveau métro sur Bordeaux : c’est encore en phase de réflexion, mais ce projet de transport en commun témoigne du potentiel de la ville. 
• L’opération Campus : l’aménagement du campus Pessac de l’Université Bordeaux Montaigne devrait voir le jour pour la rentrée 2025. L’idée est de répondre à l’augmentation croissante des étudiants dans la capitale de l’Aquitaine. 

Autant d’opérations qui favorisent l’investissement LMNP à Bordeaux. 

Le plus de Bordeaux

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Avec son emplacement stratégique, Bordeaux est l’une des villes les plus plébiscitées de France. Et oui, les habitants de Bordeaux sont à seulement : 

• moins d’une heure du bassin d’Arcachon ; 
• 2 heures de Paris en TGV ; 
• 2 heures 20 de l’Espagne. 

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Mais au-delà de sa localisation géographique, Bordeaux est aussi une ville dynamique, avec : 

• plus de 110 000 entreprises et un potentiel de création très élevé (7624 entreprises créées en 2022). 
• 23 % de cadres (nettement au-dessus de la moyenne nationale) qui bénéficient de revenus élevés ; 
• plus de 20 000 emplois créés en 2023 ; 
• plus de 100 000 étudiants qui sont en constante augmentation (+32 % en l’espace de 10 ans) ; 
• 80 lignes de bus et 4 tramways qui facilitent les connexions à l’intérieur de la ville et de sa périphérie. 

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Enfin, n’oublions pas que Bordeaux est l’une des villes les plus touristiques de France. À la fois pour sa gastronomie, son œnologie et son offre culturelle. D’ailleurs, le centre-ville est classé au patrimoine mondial de l’UNESCO. 

Le potentiel de rentabilité

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Avec un prix de l’immobilier en hausse constante, Bordeaux n’est pas forcément la ville la plus rentable à court terme (entre 4 à 5 % de rentabilité). Cela dit, s’il est difficile de générer du cash flow positif en LMNP à Bordeaux, investir dans cette ville vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier premium. Et oui, de par l'attrait de la ville, les biens immobiliers se valorisent de manière exponentielle chaque année. 

Que ce soit pour bénéficier d’une plus-value lors de la revente ou pour transmettre le bien à vos héritiers, tout achat à Bordeaux représente un véritable enrichissement. 

Et puis, en choisissant le statut de loueur en meublé non professionnel, vous maximisez votre potentiel de rentabilité à Bordeaux. 

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Quelle est la réglementation pour les LMNP à Bordeaux ?

L’encadrement des loyers 

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Très attractive, la ville de Bordeaux souffre d’une tension locative maximale pour tous types de biens immobiliers. Ce qui en fait une zone tendue. 

C’est pourquoi, la mairie a prévu, depuis 2022, un encadrement des loyers. Les biens mis en location doivent ainsi respecter les valeurs de référence fixées chaque année par arrêté préfectoral. 

Cet arrêté prend en compte plusieurs critères, tels que : 

• Le secteur géographique ; 
• La catégorie de logement (maison/appartement ; 
• le nombre de pièces ; 
• Le type logement (vide ou meublé) ; 
• La date de construction du logement.

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En moyenne, les loyers sont à 19 €/m2. Et si vous souhaitez savoir quel sera le loyer de votre investissement LMNP à Bordeaux, n’hésitez pas à utiliser ce simulateur. 

La location saisonnière 

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Du fait de sa forte tension locative, la ville de Bordeaux impose des règles strictes en matière de location saisonnière. Mais tout dépend si vous louez votre résidence principale ou secondaire : 

• Vous louez votre résidence principale : vous ne pouvez la mettre en location plus de 120 jours par an. Ensuite, vous devez impérativement réaliser une déclaration à la mairie. 
• Vous louez votre résidence secondaire : pour éviter la perte de logement pour les habitants à l’année, la ville de Bordeaux impose une autorisation pour changement d’usage. Ainsi, vous ne pourrez louer en AirBnB que des locaux commerciaux ou professionnels transformés en logement de courte durée. À partir de là, vous pourrez demander l'autorisation en mairie et effectuer la déclaration. 

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Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Bordeaux ? 

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De par sa demande locative extrêmement élevée pour tous types de biens immobiliers et tous les profils, vous pouvez varier les stratégies d’investissement à Bordeaux : colocation pour des étudiants, studios pour des jeunes actifs ou des professionnels en mobilité, appartement T3 ou T4 pour des familles, etc. 

En revanche, la location de courte durée est plus limitée à Bordeaux du fait d'une réglementation de plus en plus stricte. 

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