Ce qu'il faut savoir avant de vendre son bien en LMNP

Que vous ayez besoin de liquidités, que vous souhaitiez investir dans un nouveau logement plus rentable ou dans votre résidence principale, il existe de multiples raisons pour revendre un bien immobilier. Mais en tant que loueur meublé non professionnel, il est primordial de respecter certaines règles. Vous trouverez justement tous nos conseils pour réussir votre vente en LMNP. ‍
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La fixation du bon prix de vente

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Pour réussir sa vente en LMNP, vous devez fixer le bon prix de vente. À la fois pour trouver un acquéreur. Mais aussi pour dégager des bénéfices de cette transaction immobilière. Pour cela, n’hésitez pas à réaliser une étude de marché approfondie des biens mis en vente dans la région (en vous focalisant surtout sur les biens présentant des caractéristiques similaires aux vôtres). Vous pouvez aussi faire appel à un expert immobilier afin qu’il vous accompagne dans l’estimation du prix le plus juste. 

Par ailleurs, pour multiplier vos chances de vendre dans de bonnes conditions, n’hésitez pas à rafraîchir le bien immobilier. En réalisant quelques travaux d’amélioration, vous pourrez le rendre plus attractif, et ainsi augmenter le prix de vente. 

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Bon à savoir : si votre activité de location meublée non professionnelle a été lucrative, n’hésitez pas à le mettre en avant. Les futurs investisseurs y verront alors une opportunité de rendement très intéressante qui vous permettra de vendre au bon prix. 

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Le respect du délai de préavis 

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Un propriétaire bailleur ne peut pas vendre son bien immobilier comme ça. Si un locataire vit déjà dans un logement meublé, ladite vente lui fait perdre son toit. Et comme il n’est pas toujours facile de retrouver un logement (encore plus dans les zones tendues), la loi ALUR encadre spécifiquement les cas de résiliation du bail de location par le propriétaire. 

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D’une part, quant au délai de préavis : le propriétaire doit respecter une durée de préavis de 6 mois avant l’échéance du bail. C’est à compter de la date de réception de la lettre de résiliation que commence à courir le délai de préavis. À ce titre, nous vous recommandons d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception. Mais il est aussi possible d’opter pour l’acte de commissaire de justice ou la remise en main propre contre émargement ou récépissé signé. Le mail est aussi envisageable, mais seulement s’il s’agit d’une lettre recommandée électronique (LRE). Dans ce cas, le locataire doit avoir préalablement accepté ce mode d’envoi. 

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D’autre part, quant au motif de résiliation : la loi ALUR prévoit spécifiquement les motifs autorisant le propriétaire à résilier le contrat de location. À savoir : 

• la reprise pour occupation personnelle ou familiale ; 
• la faute grave du locataire (comme le non-paiement des loyers) ; 
• la vente en LMNP. 

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La plus-value en cas de vente en LMNP 

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Comme pour toute vente de bien immobilier, le Loueur en Meublé Non Professionnel est redevable de la plus-value. Autrement dit, la différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession. Mais au régime réel, il y a une petite complexité.

• Pour le prix d’achat, il faut prendre en compte la valeur du bien immobilier stipulée sur l’acte de vente, les frais de notaire et les dépenses de travaux.
• Quant au prix de vente, c’est celui qui est mentionné sur l’acte définitif. 
• Enfin, les amortissements pratiqués au réel tout au long de la location sont réintégrés dans ce calcul.

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Si le prix d’acquisition est supérieur au prix de vente, il y a moins-value et aucune imposition à payer. À l’inverse, si le prix de cession est supérieur au prix de vente, il y a la plus-value sur la vente en LMNP. Auquel cas, vous êtes soumis au même régime de plus-value que les particuliers. Vous devrez alors payer : 

• Le taux d’imposition : il s’agit d’un taux forfaitaire de 19 %. Mais après 6 années de possession, un abattement de 6 % s’applique tous les ans. Et ce, jusqu’à la 22e année où vous êtes totalement exonéré de l’imposition sur la plus-value. 
• Les prélèvements sociaux : les cotisations sociales sont prélevées à hauteur de 17,2 %. Avec un abattement forfaitaire de 1,65 % à partir de la sixième année de possession et une exonération totale après 30 ans de possession. 

Il existe d’autres cas d’exonération de la plus-value en cas de vente en LMNP. Par exemple, l’expropriation, la vente de la résidence principale, les sinistres, etc. 

Mais si vous souhaitez en savoir plus, nous vous invitons à lire cet article complet. 

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La cessation d’activité de location meublée 

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Si vous n’avez qu’un seul bien immobilier en location meublée, sa vente en LMNP implique automatiquement la cessation d’activité de la location meublée. Et pour cela, vous devez respecter un certain nombre de démarches : 

• Remplir Cerfa P2-P4i : c’est à travers ce formulaire que vous pourrez être radié auprès de l’administration fiscale. Dès réception, le Greffe du Tribunal de Commerce prévient l’ensemble des services administratifs de votre cessation d’activité en LMNP. En prime, le formulaire Cerfa P2-P4i vous permet de désactiver votre numéro de SIRET. Afin de respecter vos obligations légales, vous devez envoyer ce document au Centre des formalités des entreprises (CFE) dans les 30 jours suivant la fin de la mise en location. 
• Déclarer les derniers loyers perçus : par principe, le loueur meublé non professionnel déclare ses revenus locatifs en même temps que le reste de ses revenus. Mais en cas de vente en LMNP impliquant une cessation d’activité, la déclaration intervient dans les 60 jours suivant l’arrêt de la location. 
• La Contribution Économique Territoriale (CET) : elle combine la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE). 

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