Comment sortir du LMNP ?

Vente d’un bien immobilier mis en location, reprise du logement à titre d’habitation personnelle, passage à la location vide ou en location meublée professionnelle, il existe plusieurs situations vous imposant de sortir du LMNP. Alors quelles sont-elles ? Et quelles sont les démarches à entreprendre ? Découvrez les réponses dans cet article. 

‍

Sortir du LMNP pour cessation d’activité 

‍

Pourquoi cesser son activité en LMNP ? 

‍

Il existe plusieurs hypothèses justifiant une cessation d’activité de location meublée : 

• Vente du bien immobilier : comme il n’y a plus de logement en location, l’activité de LMNP n’a plus de raison d’être. Dans ce cas, prenez garde à respecter les délais de préavis pour résilier le contrat de bail. 
• La reprise du logement à titre d’habitation personnelle : il est aussi possible de sortir du LMNP pour vivre personnellement dans le logement. Et ici, plus personne ne vous paiera de loyers (à moins que vous n’ayez d’autres logements). Là encore, il faudra respecter les délais de préavis du bail de location.
• Le passage à la location vide : cette hypothèse intervient généralement parce que le locataire ne veut pas, ou plus, les meubles mis à disposition. Mais attention, le passage d’une location meublée à une location vide vous fait perdre un certain nombre d'avantages fiscaux. Nous vous conseillons donc d’étudier attentivement les gains et les pertes réalisés avant de faire un tel changement.  

Quelles sont les formalités à remplir ? 

‍

Après avoir complété toutes les démarches pour s’inscrire en tant que loueur meublé non professionnel, il est temps de faire les démarches inverses pour sortir du LMNP. Voici ce qui vous attend : 

• Le formulaire P2-P4i : ce document doit impérativement être envoyé au Centre des formalités des Entreprises (CFE) dans les 30 jours suivant l’arrêt de la mise en location. Il vous permet ainsi d’être radié auprès de l’administration fiscale et de désactiver votre numéro de SIRET. Dès lors, le Greffe du Tribunal de Commerce se charge de prévenir l’ensemble des services administratifs de votre radiation. 
• Les déclarations fiscales : même si vous souhaitez sortir du LMNP, vous devez quand même payer des impôts sur les bénéfices réalisés au cours du dernier exercice. Mais contrairement aux autres années, la liasse fiscale n’est pas envoyée en même temps que la déclaration d’impôt. En cas de cessation d’activité, vous devez réaliser cette démarche dans les 60 jours suivant la fin de la location. 
• La Contribution Économique Territoriale (CET) : elle remplace la taxe professionnelle, et combine la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE). 

Afin d’en savoir plus sur les différentes démarches à entreprendre pour sortir du LMNP, n’hésitez pas à consulter cet article. 

Passer du LMNP au LMP 

‍

Au-delà de la vente, de la reprise de logement ou du passage en location vide, il est aussi possible de sortir du LMNP pour devenir propriétaire LMP. 

‍

Pourquoi passer du LMNP au LMP ? 

‍

En soit, sortir du LMNP pour devenir LMP ne provient pas d’une réelle volonté du propriétaire. Et pour cause, dès lors que vos recettes locatives atteignent certains seuils, le statut de loueur en meublé professionnel s’impose automatiquement. Alors quels sont ces seuils ? 

• Des loyers perçus supérieurs à 23 000 € ; 
• Des loyers perçus supérieurs à la moitié des revenus du foyer fiscal. 

Ces deux conditions sont cumulatives. Ainsi, si vos recettes locatives sont supérieures à 23 000 €, mais inférieures à 50 % des revenus de votre foyer fiscal, vous restez loueur en meublé non professionnel. 

‍

Comment sortir du LMNP pour devenir LMP ? 

‍

Comme vu précédemment, le passage du statut de LMNP à LMP n’est pas un choix libre du propriétaire bailleur. Ainsi, le simple dépassement des seuils susmentionné suffit à passer d’un statut à l’autre. Cela se traduira lors de vos prochaines déclarations fiscales où vous devrez remplir les cases correspondantes au statut LMP. 

‍

Bon à savoir : avant la loi de Finances 2020, sortir de la location meublée non professionnelle pour devenir loueur en meublé professionnel nécessitait une inscription au RCS (registre des commerces et des sociétés). Mais ce n’est plus le cas aujourd’hui. 

‍

Quelles incidences ?

‍

Le passage du statut de LMNP à LMP a plusieurs incidences sur votre fiscalité : 

• L’imputation du déficit : le loueur meublé professionnel peut imputer son déficit sur ses revenus globaux sans limite de temps ou de montant. 
• La plus-value : en plus de la plus-value en cas de vente, le propriétaire LMP est aussi imposé sur la plus-value court terme. Celle-ci correspond aux  amortissements cumulés sur un logement détenu pendant plus de 2 ans. 
• Les cotisations sociales : le loueur en meublé professionnel doit payer des charges sociales sur les loyers perçus, car ces derniers sont considérés comme des revenus professionnels. 
• ‍L'impôt sur la fortune immobilière : le bailleur LMP peut bénéficier d’une exonération d’IFI, dès lors que le bien meublé est en lien direct avec l’exploitation professionnelle, et est effectivement et exclusivement utilisé à cette fin. Ce qui est très souvent le cas. 

En revanche, le choix entre le statut micro-BIC et le régime réel d’imposition demeure. Or, que vous exerciez votre activité de location meublée à titre professionnel ou non, c’est très souvent le régime réel le plus avantageux. 

‍

Vous souhaitez en savoir plus sur les différences entre LMNP et LMP ? N’hésitez pas à lire cet article. 

‍