Cerfa 2033 en LMNP : comment remplir chaque annexe ?

Le cerfa 2033 regroupe les sept tableaux annexes de la liasse fiscale d’un LMNP au régime réel. La 2033-A porte le bilan, la 2033-B le compte de résultat, la 2033-C les amortissements, et la 2033-D le suivi des amortissements non déduits. Les 2033-E à 2033-G ne concernent que rarement un LMNP. Pour replacer le sujet dans l’ensemble du statut, consultez notre guide complet LMNP 2026.

Ces tableaux ne se remplissent pas dans l’ordre alphabétique : le bilan dépend du résultat, qui dépend des amortissements. L’ordre à suivre est donné plus bas.

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À quoi sert le cerfa 2033 en LMNP ?

Le cerfa 2033 est l’ensemble des tableaux comptables joints à la déclaration de résultats 2031. Il ne concerne que les loueurs au régime réel : au micro-BIC, aucun de ces tableaux n’est à produire, l’abattement forfaitaire tenant lieu de comptabilité.

C’est la contrepartie de l’avantage fiscal du réel : ces tableaux sont ce qui justifie la déduction de vos charges déductibles en location meublée et de vos amortissements devant l’administration.

Bon à savoir : le dépôt se fait obligatoirement par voie dématérialisée, en mode EDI. Le non-respect de cette obligation est sanctionné par une majoration prévue à l’article 1738 du code général des impôts. Concrètement, vous ne pouvez ni envoyer ces tableaux sur papier, ni les saisir depuis votre espace professionnel : il faut passer par un partenaire EDI, un expert-comptable ou un logiciel spécialisé.

Voici les sept annexes du cerfa 2033, ce qu’elles contiennent et lesquelles concernent réellement un LMNP.

En pratique, quatre tableaux vous concernent : 2033-A, 2033-B, 2033-C et 2033-D. Cette dernière est celle qu’on oublie le plus souvent, et c’est aussi celle qui vaut le plus cher.

Dans quel ordre remplir les annexes 2033 ?

Pas dans l’ordre alphabétique. Chaque tableau alimente le suivant, et remplir la 2033-A en premier oblige à tout reprendre. L’ordre logique est le suivant :

1. 2033-C d’abord : vous y établissez les immobilisations et calculez la dotation aux amortissements de l’exercice.
2. 2033-B ensuite : vous y reportez cette dotation parmi les charges, ce qui donne le résultat comptable puis le résultat fiscal.
3. 2033-D dans le même temps : vous y suivez la fraction d’amortissement que le résultat n’a pas permis de déduire.
4. 2033-A en dernier : le bilan reprend le résultat de l’exercice déjà calculé en 2033-B.

Une vérification finale s’impose : à l’actif comme au passif, le bilan doit s’équilibrer au centime. Un écart signale une erreur en amont, presque toujours dans les immobilisations ou le compte de l’exploitant.

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2033-A : le bilan simplifié

Le bilan photographie votre activité au dernier jour de l’exercice. À l’actif figurent les immobilisations : la valeur du logement hors terrain, le mobilier, les travaux immobilisés, diminués des amortissements déjà pratiqués.

Au passif, trois postes principaux :

• le compte de l’exploitant, qui retrace vos apports personnels et vos prélèvements. Ce n’est pas un capital social : un LMNP est une entreprise individuelle, il n’a pas de capital ;
• le résultat de l’exercice, positif ou négatif, tel qu’il ressort de la 2033-B ;
• les emprunts et dettes assimilées, c’est-à-dire le capital restant dû de votre crédit.

L’actif et le passif doivent être rigoureusement égaux. C’est cette contrainte qui rend le bilan difficile à construire seul, plus que les montants eux-mêmes.

2033-B : le compte de résultat simplifié

Ce tableau se lit en deux temps. La partie A établit le résultat comptable :

• produits : les loyers encaissés sur l’exercice ;
• autres charges externes : copropriété, assurances, entretien, honoraires d’agence, frais de comptabilité ;
• impôts et taxes : taxe foncière et cotisation foncière des entreprises ;
• dotation aux amortissements : le montant calculé en 2033-C ;
• charges financières : les intérêts d’emprunt.

La partie B passe au résultat fiscal, celui que vous reporterez sur votre déclaration de revenus. C’est ici qu’intervient la limite de l’article 39 C : l’amortissement déductible ne peut pas excéder la différence entre les loyers et les autres charges.

Autrement dit, l’amortissement peut ramener le résultat à zéro, jamais en dessous. La fraction non déduite n’est pas perdue : elle part en report, et c’est l’objet de la 2033-D. Le mécanisme est détaillé dans notre article sur le déficit LMNP et son report.

2033-C : immobilisations, amortissements, plus-values

C’est le tableau qui détermine votre impôt. Vous y inscrivez la valeur d’entrée du bien à l’actif, frais de notaire et d’agence inclus, puis la dotation aux amortissements de l’exercice.

Deux règles y sont systématiquement contrôlées :

• le terrain ne s’amortit pas. Sa valeur doit être isolée du prix d’acquisition avant tout calcul. L’amortir est l’erreur la plus fréquemment redressée ;
• l’amortissement se fait par composants. Gros œuvre, toiture, installations techniques, agencements et mobilier suivent des durées différentes. Amortir le bâti en une seule masse est une erreur de méthode, même si le total paraît cohérent.

Les durées usuelles par composant figurent dans notre article sur la durée d’amortissement des travaux de rénovation, et notre calculateur d’amortissement LMNP produit l’annuité.

La partie plus-values et moins-values ne se remplit qu’en cas de cession du bien. À noter que depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés au calcul de la plus-value : ce tableau devient alors la trace de ce qui sera repris.

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2033-E, F et G : rarement concerné

Ces trois dernières annexes existent pour des structures que la plupart des LMNP ne sont pas :

• 2033-E : détermination des effectifs et de la valeur ajoutée. Elle vise les entreprises au-delà d’un certain chiffre d’affaires, seuil qu’un LMNP n’atteint quasiment jamais.
• 2033-F : composition du capital social. Sans objet pour une entreprise individuelle, qui n’a pas de capital.
• 2033-G : filiales et participations. Réservée aux personnes morales détenant d’autres sociétés.

En pratique, un LMNP au réel remplit donc quatre tableaux : 2033-A, 2033-B, 2033-C et 2033-D. Les trois derniers restent joints à la liasse, servis à zéro ou non servis selon les cas.

Bon à savoir : les montants s’inscrivent en euros, arrondis à l’unité la plus proche. La durée de l’exercice s’exprime en mois et coïncide en principe avec l’année civile, du 1^er janvier au 31 décembre. La première année, elle court de la date de début d’activité au 31 décembre.

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Faites appel à nopillo pour remplir le cerfa 2033

En plus du cerfa 2033, le propriétaire LMNP au régime réel doit remplir toute une liasse fiscale, avec de nombreux formulaires (2031, 2050, 2051, 2042-C-PRO, …). 

Or, la moindre erreur sur l’un de ces documents peut vous coûter très cher. À la fois en cas de contrôle fiscal, mais aussi pour l’optimisation de vos charges. C’est justement pour cette raison qu’il est préférable de faire appel à un expert, comme nopillo. Maîtrisant à la perfection les subtilités du statut de loueur meublé non professionnel, nous vous aidons à payer moins d’impôt. Et ce, tout en conformité. 

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Sources

• BOFiP — BIC, amortissements des biens donnés en location : calcul de l’amortissement déductible et état de suivi — consulté le 30 juillet 2026 — bofip.impots.gouv.fr
• Légifrance — Code général des impôts, article 1738 (sanction du défaut de télédéclaration) — consulté le 30 juillet 2026 — legifrance.gouv.fr
• Légifrance — Code général des impôts, article 39 C (limitation de l’amortissement des biens loués) — consulté le 30 juillet 2026 — legifrance.gouv.fr [URL exacte à insérer]
• impots.gouv.fr — Location meublée : régimes et obligations déclaratives — consulté le 30 juillet 2026 — impots.gouv.fr

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