Comment remplir le cerfa 2033 et annexes en LMNP ?

Si la période de déclaration fiscale est un vrai casse-tête pour la majorité des Français, c’est encore plus vrai pour les loueurs en meublés non professionnels. En plus de leurs revenus professionnels, ils doivent aussi déclarer les loyers perçus via leur location meublée. Pour cela, il convient de remplir la liasse fiscale, et notamment le cerfa 2033 et ses annexes. On vous explique toutes les démarches. 

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Qu’est-ce que le cerfa 2033 et ses annexes ? 

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Avant toute chose, il convient de préciser que le cerfa 2033 et ses annexes ne concernent pas tous les loueurs en meublé non professionnels. En effet, ceux qui ont opté pour le régime micro-BIC bénéficient d’une comptabilité simplifiée (mais également d’avantages fiscaux moindres). À l’inverse, les propriétaires LMNP au régime réel profitent d’une fiscalité avantageuse avec la déduction des charges, l’amortissement ou encore le déficit. Mais en contrepartie, ils ont l’obligation de remplir le cerfa 2033 et ses annexes. 

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Bon à savoir : le remplissage du cerfa 2033 se fait par voie dématérialisée, au risque de verser une majoration (prévue par l’article 1738 du Code Général des Impôts). 

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Comment remplir la déclaration 2033 en LMNP ? 

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Le Cerfa 2033 est composé de 7 tableaux vous permettant de déclarer vos recettes locatives, vos charges déductibles, l’amortissement, les plus-values, les moins-values, le déficit reportable, etc. 

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1 - Cerfa 2033-A-SD

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C’est le bilan simplifié de votre activité de location meublée. Concrètement, vous devez indiquer l’actif et le passif. 

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L’actif : Dans le cadre d’une activité de location meublée, il s’agit des immobilisations corporelles. 

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Le passif : Plusieurs informations doivent être renseignées : 

• Le capital social : c’est le compte de l’exploitant qui correspond au total des dépenses, duquel est déduit le montant total des recettes. 

• Le résultat de l’exercice : ce résultat a déjà été calculé via le formulaire 2033-B-SD. Selon votre situation, il peut être positif ou négatif. 
• Les emprunts et dettes assimilés : il s’agit du capital restant dû (la partie de votre crédit immobilier qui n’est pas encore remboursée). 

Cela permet à l’administration fiscale d’avoir une vision claire de votre patrimoine. 

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Attention, en comptabilité, il doit y avoir une correspondance parfaite entre l’actif et le passif. 

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Bon à savoir : pour vous aider à remplir ce formulaire Cerfa 2033-A-SD, commencez par les déclarations 2033-C et 2033-B. 

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2 - Cerfa 2033-B-SD

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Ce formulaire correspond à votre compte de résultat simplifié. 

Dans la première partie A, vous devez indiquer le résultat comptable. 

Voici les informations importantes : 

• Produits vendus : ce sont tous les loyers perçus au cours de l’exercice comptable. 
• Autres charges externes : les charges versées pour assurer la mise en location de votre bien immobilier, telles que les charges de copropriété, l’assurance loyers impayés, les frais d’entretien, les honoraires d’agence immobilière, les frais de comptabilité, etc. 
• Les impôts, taxes et versements assimilés : comme la taxe foncière ou la CFE. 
• La dotation aux amortissements : celle-ci a été calculée via le formulaire Cerfa 2033-C-SD. 
• Les charges financières : ce sont les intérêts d’emprunt. 

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Dans la seconde partie B, c’est le résultat fiscal. Ici, vous devez indiquer le bénéfice ou le déficit. Attention toutefois, même si les amortissements vous permettent de ne pas payer d’impôts, ils ne doivent pas générer de déficit d’un point de vue comptable. 

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3 - Cerfa 2033-C-SD

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Cela correspond aux immobilisations, amortissements, plus-values et moins-values. 

• Les immobilisations : elles représentent le coût d’acquisition du logement. C'est-à-dire la valeur du bien ainsi que les frais de notaire. 
• Les amortissements : il est possible d’amortir le bien immobilier, les meubles ainsi que les travaux de rénovation. Mais attention, car l’amortissement obéit à des règles comptables très strictes. Il est donc préférable de faire appel à un expert pour s’assurer de la conformité de votre déclaration. 

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Quant aux plus-values et moins-values, elles concernent les loueurs meublés non professionnels, uniquement en cas de vente du bien mis en location. 

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4 - Les annexes cerfa 2033

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Il existe d’autres annexes au formulaire cerfa 2033, mais ces derniers ne vous concernent pas forcément en loueur meublé non professionnel : 

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• Cerfa 2033-D : Il s’agit du relevé de provisions, amortissements dérogatoires, et déficits reportables. Comme vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu, vous n’avez pas à remplir cette partie, puisque le déficit doit être reporté sur le formulaire 2042-SD

• Cerfa 2033-E : c’est la détermination des effectifs et de la valeur ajoutée. Ce formulaire ne concerne que les entreprises dont le chiffre d’affaires est supérieur à 152 000 € . 
• Cerfa 2033-F : il s’agit de la composition du capital social pour les personnes morales. 
• Cerfa 2033-G : là encore, cette partie s’adresse uniquement aux personnes morales, puisqu’elle permet à l’administration fiscale d’identifier les filiales et participations. 

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Bon à savoir : pour l’ensemble de ces annexes Cerfa 2033, il convient d’indiquer les montants en euros à l'arrondi le plus proche. Et pour ce qui est de la durée de l’exercice, elle est exprimée en mois (généralement du 1er janvier au 31 décembre).

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Faites appel à nopillo pour remplir le cerfa 2033

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En plus du cerfa 2033, le propriétaire LMNP au régime réel doit remplir toute une liasse fiscale, avec de nombreux formulaires (2031, 2050, 2051, 2042-C-PRO, …). 

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Or, la moindre erreur sur l’un de ces documents peut vous coûter très cher. À la fois en cas de contrôle fiscal, mais aussi pour l’optimisation de vos charges. C’est justement pour cette raison qu’il est préférable de faire appel à un expert, comme nopillo. Maîtrisant à la perfection les subtilités du statut de loueur meublé non professionnel, nous vous aidons à payer moins d’impôt. Et ce, tout en conformité.