LMNP ancien vs neuf en 2026 : que choisir ?
Vous êtes décidé à vous lancer dans la location meublée. Mais vous hésitez entre investir en LMNP ancien ou investir en LMNP neuf. Pour vous décider, vous devrez prendre en compte les aspects financiers, fiscaux et patrimoniaux de l’investissement. Rentabilité, amortissements et emplacement constituent notamment des points à étudier avant de concrétiser votre projet immobilier.
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Investir en LMNP ancien vs neuf : comparatif financier
En tant qu’investisseur locatif, vous arbitrerez entre l’ancien et le neuf, grâce aux coûts d’acquisition et au rendement potentiel de votre achat immobilier.
Le prix au mètre carré en LMNP ancien et neuf
Le prix du neuf est plus élevé de 15 à 25 % par rapport à l’ancien. Une surcote qui s’explique par la rareté du foncier disponible et les coûts de construction en hausse.
À l’inverse, en LMNP ancien, vous profitez d’une décote sur le prix de vente. Elle tient compte de la valeur verte du bien immobilier, c’est-à-dire de sa note sur le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Les frais de notaire en LMNP neuf et ancien
Les frais de notaire sont plus faibles dans le neuf que dans l’ancien, car ils bénéficient de droits d’enregistrement réduits. Ils représentent respectivement 2 à 3 % et 7 à 8 % du prix d’achat. Si vous optez pour le régime réel d’imposition, vous pouvez les faire passer en charges déductibles ou les amortir.
La rentabilité d’un LMNP ancien vs neuf
La rentabilité brute d’un investissement immobilier se calcule en divisant les recettes locatives annuelles par le prix d’acquisition.
Pour calculer la rentabilité nette, vous devez en outre imputer les charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion locative, honoraires de l’expert-comptable…) et l’imposition sur les loyers.
Généralement, la rentabilité d’un loueur en meublé non professionnel est meilleure dans l’ancien, grâce au prix d’acquisition plus faible.
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LMNP neuf vs LMNP ancien : comparatif fiscal
La fiscalité du LMNP neuf ou ancien se place au cœur de votre stratégie d’investissement. Vous avez le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel pour l’imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) que vous percevez. Ce dernier se révèle souvent plus avantageux pour réduire, voire effacer votre taxation à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Il vous permet en effet de déduire des charges et amortissements pour réaliser un déficit.
L’amortissement
L’amortissement est un mécanisme comptable qui prend en compte la dépréciation des actifs sur le long terme. Il s’effectue sur le bâti par composant (hors terrain), sur le mobilier et les travaux d’un montant supérieur à 600 euros.
L’avantage va ici à l’investissement en LMNP ancien. Vous pourrez en effet effectuer des travaux amortissables, qui viendront diminuer le résultat imposable pendant de nombreuses années.
Les charges et le déficit
Lorsqu’elle est supérieure aux revenus locatifs, la déduction de charges permet de générer un déficit. Celui-ci s’impute sur les BIC de location meublée pendant 10 ans.
Dans l’ancien, vous avez potentiellement plus de charges de copropriété à supporter (ravalement de façades, notamment).
En parallèle, le coût d’acquisition dans le neuf étant plus élevé, vous devrez emprunter plus et aurez plus d’intérêts à déduire.
À savoir : Les amortissements ne peuvent pas excéder la différence entre les loyers et les charges. Ils ne peuvent donc pas créer ou aggraver un déficit. En revanche, vous pouvez les reporter sur les exercices ultérieurs pour en réduire le montant taxable.
La récupération de la TVA pour le LMNP en résidence de services
Si vous achetez un bien neuf en résidence-services (résidence étudiantes, résidence seniors), vous pouvez récupérer la TVA de 20 %. Un avantage fiscal que ne vous ouvre pas l’ancien !
À savoir : pour pouvoir récupérer la TVA, vous devez signer un bail commercial avec un exploitant et la résidence doit fournir au moins 3 services para-hôteliers.
LMNP neuf et ancien : comparatif patrimonial
S’agissant de la liquidité, elle est meilleure dans l’ancien, au regard de l’emplacement. Avec un bien en centre-ville, vous pouvez séduire d’autres investisseurs, en longue durée ou en saisonnier et des acheteurs en quête de leur résidence principale. Le logement trouvera donc facilement et rapidement preneur, ce qui n’est pas forcément le cas d’un autre en zone périphérique.
Idem pour le potentiel de plus-value, plus important dans le LMNP ancien. Grâce au prix décoté à l’achat, aux travaux que vous réalisez et à la valorisation de l’emplacement, vous avez plus de chance d’en réaliser une que dans le neuf.
LMNP ancien et neuf : comparatif des avantages
L’avantage d’un LMNP neuf, c’est que l’appartement ou la maison est construite selon les normes de la RE 2020. Le logement profite d’une excellente performance énergétique, ce qui le rend attractif aux yeux des locataires.
Autre atout du neuf : les garanties constructeurs, décennale, parfait achèvement et biennale, qui protègent le bâti et les équipements. Elles sont souvent déjà obsolètes dans l’ancien.
En revanche, le LMNP ancien tire son épingle du jeu grâce à son emplacement premium. Les locataires apprécient avoir de nombreuses commodités à proximité, ce qui n’est pas forcément le cas dans les zones périphériques.
Enfin, le cachet de l’ancien ne doit pas être sous-estimé dans l’attractivité d’un logement. Poutres apparentes, vieilles pierres, rénovation faite avec goût : autant de facteurs pour attirer les preneurs comme les acheteurs !
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