LMNP à Grenoble - Étude de marché
Au pied des Alpes, Grenoble offre une excellente qualité de vie à ses habitants. Mais qu’en est-il pour un investissement immobilier locatif ? Le chef-lieu de l’Isère offre-t-il un bon potentiel de rentabilité aux propriétaires-bailleurs ? Nopillo répond à vos questions à travers cette étude de marché spécial LMNP à Grenoble.
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Investir en LMNP à Grenoble : Une bonne opportunité ?
Le prix au mètre carré
Avec un prix au mètre carré à 2 950 €, Grenoble reste une ville accessible pour un investissement immobilier locatif. Mais comme partout, cela dépend aussi du quartier dans lequel vous achetez votre location meublée. Tour d’horizon des principaux quartiers grenoblois :
- Île verte : à 5 minutes du CHU et de l'hyper-centre, c’est un quartier dynamique très prisé des habitants. La demande locative y est forte, mais les prix de l’immobilier sont aussi élevés (en moyenne 3500 € / m2 avec de fortes variations d’une rue à l’autre).
- Hyper centre : c’est ici que se trouve la Bastille, l’emblème de Grenoble. En plus de ses commerces, bars et restaurants, le centre-ville se caractérise par ses très beaux immeubles (style haussmannien). C’est l’idéal si vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier à Grenoble (environ 3200 € / m2).
- Saint Laurent : sur la rive droite de l’Isère, c’est le quartier touristique. Il attire de nombreux voyageurs avec ses galeries d’art, ses musées et ses façades colorées. Il est même surnommé la “petite Italie” (environ 3200 € / m2).
- Aigle : à proximité du centre et des grands boulevards, c’est un quartier dynamique très bien desservi par les transports en commun, notamment le tramway C qui mène directement au campus universitaire (environ 3000 € / m2).
- Berriat : avec son école de commerce et son IUT, ce quartier attire de nombreux étudiants. Une valeur sûre pour ceux qui souhaitent investir en LMNP à Grenoble (environ 2800 € / m2)
- Europole : le quartier des affaires attire davantage les cadres, les familles et les jeunes actifs (environ 2900 € / m2).
Pour bénéficier de prix de l’immobilier encore plus avantageux, il est aussi possible d’investir dans des villes limitrophes à Grenoble, comme Saint-Egrève, Saint-Martin-le-Vinoux, Échirolles, Saint-Martin-d’Hères ou encore Seyssins.
La démographie
Avec 158 000 habitants, Grenoble est la 3e ville de la région Auvergne-Rhône-Alpes après Lyon et Saint-Étienne. Une ville à taille humaine qui attire une grande diversité de profils :
- 45 % de moins de 30 ans ;
- 20 % entre 30 et 44 ans ;
- 15 % entre 45 et 60 ans ;
- 20 % de plus de 60 ans.
Mais c’est surtout la part des locataires qui est intéressante pour les loueurs en meublé non professionnels : ils sont plus de 60 %. Autant de raisons d’investir en LMNP à Grenoble.
Le plan d’urbanisme
Pour attirer toujours plus d’étudiants ou d’actifs, la ville de Grenoble multiplie les projets urbains. Parmi lesquels :
- Le développement d’un RER : pour favoriser l’utilisation des transports en commun, et limiter le recours à la voiture.
- Grandalpe : au sud de Grenoble, l’idée est de moderniser un secteur de 400 hectares avec des activités économiques diversifiées, des espaces publics, de nouveaux logements de qualité …
- Portes du Vercors : encore un projet d’aménagement avec plus d’espaces verts, des zones commerciales et 950 nouveaux logements.
En plus de ces projets, la capitale du Dauphiné développe des initiatives en faveur de la transition écologique, comme une ZFE pour améliorer la qualité de l’air, un nouveau centre de tri, une usine de biogaz, etc. Autant de projets bénéfiques aux habitants, et par là même, aux propriétaires LMNP de Grenoble.
Les plus de Grenoble
Entre son pôle de recherche, sa ville étudiante et son cadre de vie, Grenoble attire une grande variété de profils. Une aubaine pour les loueurs en meublé non professionnels.
- Une ville innovante : classée ville la plus innovante et 2e pôle de recherche au niveau national, Grenoble est considérée comme le centre scientifique européen. Ce qui permet d’attirer de nombreux travailleurs.
- Une ville étudiante : malgré sa taille, la capitale des Alpes françaises accueille 65 000 étudiants chaque année. C’est plus du tiers de la population totale. Parmi eux, il y a peut-être les futurs occupants de votre location LMNP à Grenoble.
- Un cadre de vie agréable : situé au pied des Alpes, Grenoble est le lieu de vie idéal pour les amoureux de la nature. C’est d’autant plus vrai que la métropole déploie d’importants efforts pour améliorer la qualité de vie des habitants.
- Une localisation géographique stratégique : en plus de sa proximité avec la montagne, Grenoble est aussi proche de grandes villes comme Lyon et Turin. L’accès à ces grandes métropoles est d’ailleurs facilité par la présence de 3 autoroutes qui desservent Grenoble.
Le potentiel de rentabilité
Le potentiel de rentabilité à Grenoble est situé autour de 5,6 %. C’est nettement plus intéressant que sa voisine lyonnaise. Cela dit, il s’agit d’une moyenne qui varie fortement d’une rue à l’autre, d’un logement à l’autre, etc. Si vous souhaitez réaliser un cash flow positif, il faudra bien chercher les opportunités. Pensez à étudier toutes les données chiffrées à votre disposition pour calculer le taux de rentabilité de votre projet immobilier, telles que la taxe foncière, les charges de copropriété, les assurances, les impôts à payer, etc.
Que vous génériez des revenus complémentaires ou non, investir en LMNP à Grenoble reste une excellente stratégie à long terme. Et pour cause, la ville a vu ses revenus augmenter de 19,3 % en l’espace de 5 ans. De quoi valoriser votre bien lors de la revente.
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Quelle est la réglementation pour les LMNP à Grenoble ?
L’encadrement des loyers
Fin 2023, Grenoble a annoncé l’application du dispositif d’encadrement des loyers.
Cette nouvelle politique ne concerne que quelques quartiers, comme Polygone, Jean Macé, Europole, Gare, Cours Berriat, Berriat-Ampère, Waldeck-Rousseau, Créqui-Victor Hugo, Grenette, Ile Verte-Saint Roch, Ile Verte-Maréchal Randon, Préfecture, Championnet, Hoche, Valmy, etc. Cet encadrement des loyers sera effectivement appliqué dans le courant de l’année 2024, voire 2025. Avant d’acheter votre logement LMNP à Grenoble, nous vous conseillons de vous rapprocher de la mairie pour connaître la politique applicable.
En attendant, sachez que le prix médian constaté est de 11 € / m2. Vous pouvez vous référer à l’Observatoire des loyers pour vérifier le prix pratiqué dans votre rue.
Bon à savoir : le vote de l’encadrement des loyers n’est pas une mauvaise chose en soi. Et oui, Grenoble est considérée comme une zone tendue. Comme la tension locative est très forte, vous n’aurez pas de difficulté à trouver des locataires.
La location saisonnière
Avec moins de 200 000 habitants, la ville de Grenoble applique des règles allégées en matière de location saisonnière.
Vous avez simplement besoin de faire une déclaration en mairie, en fournissant les pièces justificatives ci-dessous :
- Le formulaire de déclaration dûment complété et signé ;
- La copie de votre pièce d'identité ;
- Le dernier avis de taxe foncière.
À défaut de réaliser ces démarches, vous vous exposez à une amende de 450 €.
Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Grenoble ?
Comme la population grenobloise est très étudiante, les studios ou les colocations sont à privilégier. En termes de rentabilité, les colocations sont souvent plus intéressantes. Vous avez moins cher à l’achat du fait de la plus grande surface habitable. Et pourtant, vous bénéficiez d’un loyer plus intéressant avec la division du logement en chambre.
Au-delà des étudiants, la location de courte durée est aussi une excellente manière de maximiser sa rentabilité locative.
Dernier point à ne pas oublier pour maximiser votre rentabilité locative : la fiscalité. Et oui, les impôts à payer peuvent facilement vous faire basculer d’un cash flow positif à un cash flow négatif. Alors autant les intégrer dès le début de votre projet d’investissement LMNP à Grenoble.
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