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LMNP à Paris - Faut-il investir dans la capitale ?

LMNP à Paris - Faut-il investir dans la capitale ?
Mathieu d'Ornellas
Lecture :
7
min

Étudiants, touristes du monde entier, jeunes actifs, … La Ville Lumière attire. Mais avec des prix de l’immobilier élevés et une politique d’encadrement des loyers stricte, un investissement locatif LMNP à Paris est-il une bonne idée ? Nopillo vous aide à y voir plus clair à travers cette étude de marché. 

Investir en LMNP à Paris : Une bonne opportunité ? 

Le prix au mètre carré à Paris intra-muros 

Avec un prix moyen au mètre carré à 10 318 euros, Paris est définitivement la ville la plus chère de France. Et cela ne risque pas de s'arrêter, puisqu’en 10 ans, les prix de l’immobilier ont augmenté de 52 % dans la capitale.

Mais comme partout ailleurs, il y a de fortes disparités d’un quartier à l’autre . 

  • 1er arrondissement : en plein cœur de Paris, vous y trouverez les Halles, les places Vendôme et Royale et une multitude de musées, notamment le Louvre (environ 13 570 € / m2). 
  • 2e arrondissement : construit autour de la Bourse de Paris, il accueille de nombreuses start’ups, cafés et restaurants (environ 12 500 € / m2)
  • 3e arrondissement : quartier très dynamique, il abrite une partie du marais ainsi que de nombreux hôtels particuliers (environ 12 500 € / m2).
  • 4e arrondissement : c’est ici que se concentre l’autre partie du marais avec plusieurs monuments incontournables comme le centre Georges Pompidou ou la cathédrale de Notre-Dame (environ 13 300 € / m2)
  • 5e arrondissement : c’est un arrondissement étudiant avec de nombreux espaces et la présence de la Sorbonne (environ 13 200 € / m2). Idéal pour les LMNP qui souhaitent investir à Paris. 
  • 6e arrondissement : connu pour ses cafés littéraires et ses boutiques de luxe. (environ 14 500 € / m2).
  • 7e arrondissement : c’est l’un des quartiers les plus aisés avec de nombreux monuments issus de la politique, notamment l'hôtel Matignon et l’Assemblée Nationale. Sans oublier la tour Eiffel (environ 15 000 € / m2).
  • 8e arrondissement : c’est le quartier des Champs-Élysées (environ 13 000 € / m2). 
  • 9e arrondissement : quartier de l’opéra avec de nombreux immeubles haussmanniens (environ 11 000 € / m2). 
  • 10e arrondissement : très cosmopolite avec un fort mélange culturel. Le canal Saint-Martin lui donne une touche de charme (environ 10 400 € / m2). 
  • 11e arrondissement : quartier festif et dynamique avec la place de la République et le quartier Bastille (comptez en moyenne 10 700 € / m2). 
  • 12e arrondissement : quartier résidentiel, idéal pour les familles et les personnes âgées (environ 10 000 € / m2). 
  • 13e arrondissement : c’est ici que se trouve la gare d’Austerlitz et l’université Paris-Diderot. Le 13ème est aussi très connu pour son quartier asiatique (environ 11 100 € / m2)
  • 14e arrondissement : il accueille les catacombes de Paris et la gare Montparnasse (10 500 €  / m2 en moyenne). 
  • 15e arrondissement : au sud-ouest de la capitale, c’est l’un des arrondissements les plus calmes. Idéal pour les familles (environ 10 300 € / m2). 
  • 16e arrondissement : c’est le quartier le plus bourgeois de Paris avec quelques musées de renom, comme Yves Saint-Laurent, les arts asiatiques et la fondation Louis Vuitton (environ 11 800 € / m2).
  • 17e arrondissement : quartier contrasté avec une partie bourgeois au sud et populaire au nord (environ 11 100 € / m2). 
  • 18e arrondissement : quartier populaire du nord parisien, il accueille le Sacré-Coeur et Montmartre (environ 10 000 € / m2)
  • 19e arrondissement : autrefois très populaire, ce quartier se transforme et devient de plus en plus familial (environ 8 900 € / m2). 
  • 20e arrondissement : c’est un arrondissement familial avec la présence de nombreux espaces, bars et restaurants (environ 9 400 €/ m2). 

Avec de tels prix, investir en LMNP à Paris nécessite au moins 200 000 € (et seulement pour un studio).  

Le prix au mètre carré en banlieue parisienne 

Avec des prix au mètre carré si élevé, il est parfois préférable de s’éloigner un peu de la capitale pour profiter d'opportunités immobilières. Voici quelques villes à envisager pour votre investissement LMNP à Paris : 

  • Courbevoie : c’est ici que se trouve une partie de la Défense, le premier quartier d’affaires européen avec trois millions de mètres carrés de bureaux, 150.000 salariés et 15 des 50 premières entreprises mondiales. À lui seul, il représente 20 % du PIB de la France (en moyenne 7 300 € / m2). 
  • Neuilly-sur-Seine : entre Paris et la défense, c’est une ville très dynamique et bourgeoise (environ 10 300 € / m2). 
  • Nanterre : très étudiante, Nanterre bénéficiera d’un accès aux futures lignes de métro 15 et 18 (environ 5 500 € / m2). 
  • Saint-Denis : ville très populaire, Saint-Denis se transforme avec le futur Grand Paris Express. En prime, la ville va accueillir  le Village Olympique et Paralympique pour les Jeux de 2024 (environ 4 200 € / m2). 
  • Vitry-sur-Seine : à 4 kilomètres au sud de Paris, la ville est très dynamique avec des universités et la présence de grandes entreprises comme Sanofi Aventis et SNCF (environ 4 200 € / m2). 

Même s’il y a de grandes disparités à l’extérieur de la Ville Lumière, c’est l’occasion de maximiser la rentabilité de votre investissement LMNP à Paris. 

La démographie 

Paris, c’est 2 145 millions d’habitants, un taux d’emploi à 78.1 %, 64 % de locataires, 500 000 étudiants, plus de 550 000 entreprises, …  La capitale est ultra dynamique à tous les niveaux. Mais elle souffre aussi d’une tension locative extrêmement forte. En tant que propriétaire LMNP à Paris, vous n’aurez aucune difficulté à trouver des locataires. En revanche, il peut être plus difficile de trouver un logement pour votre activité de loueur en meublé non professionnel. 

Le plan d’urbanisme 

En 2024, Paris est marquée par les Jeux Olympiques, avec de nombreux aménagements pour accueillir les sportifs et les millions de visiteurs. C’est une excellente opportunité pour ceux qui achètent en LMNP à Paris. Et pour cause, pendant la durée des JO, les tarifs à la nuitée vont exploser (parfois jusqu’à *10). Ce peut être le bon moment pour générer des revenus complémentaires. À condition bien sûr de respecter la réglementation en vigueur. 

Au-delà des JO, Paris continue à se développer avec plusieurs projets d’urbanisme, comme : 

  • Le plan local d’urbanisme bioclimatique : la ville de Paris entend se verdir afin de se préparer au changement climatique. Ce qui implique la création d'espaces verts. 
  • La transformation des logements : Paris souffre considérablement d’un manque de foncier. Et s’il est difficile de construire des programmes neufs, la ville entend bien rénover les logements considérés comme vétustes afin d’offrir davantage d'offres aux futurs locataires. 
  • Grand Paris express : c’est la construction d’un réseau de transport public visant à favoriser l’accès à la métropole de Paris. Notamment via la création de 4 nouvelles lignes de métro et l’extension de la ligne 14. 

Le plus de Paris

Entre les Universités, les écoles, les Universités, les activités touristiques, Paris accueille des profils de locataires extrêmement variés. 

Voyons plus en détail ses avantages : 

  • Un bassin d’emploi ultra dynamique : Start ups, grands groupes internationaux, PME, … La capitale accueille des entreprises de toute taille et de tout secteur d’activité. Ce qui explique que de nombreux jeunes diplômés déménagent dans la Ville Lumière pour leur première expérience professionnelle. Autant de potentiels locataires pour les propriétaires LMNP à Paris. 
  • Les transports en commun : avec 16 lignes de métro, 5 lignes de RER et 7 gares TGV, il est possible de se déplacer facilement à Paris et même, dans toute la France. 
  • La vie étudiante : Paris-Dauphine, la Sorbonne, HEC, Science-Po, … la capitale accueille des universités et écoles de renommée internationale. À elle seule, elle compte près de 25 % des étudiants français. 
  • La richesse culturelle : la tour Eiffel, Notre-Dame, le Musée du Louvre, …. Entre ces monuments et son architecture unique, Paris reste la première destination touristique au monde

Le potentiel de rentabilité

Avec des prix au mètre carré aussi élevés, il est difficile de générer du cash flow positif à Paris. En moyenne, le taux de rentabilité est de 4 % (même s’ il est possible de générer 5,5 % de rendement brut avec la bonne stratégie). 

Cela dit, ce n’est pas à court terme que l’investissement parisien est avantageux, mais plutôt à long terme. Et oui, la valeur des biens immobiliers ne cesse de croître d’année en année (+ de 50 % en 10 ans). Le potentiel de plus-value à la revente est donc exponentiel.

Finalement, acheter en LMNP à Paris, c’est davantage un investissement patrimonial qu’un investissement de rendement. 

Quelle est la réglementation pour les LMNP à Paris ?

L’encadrement des loyers 

Le déséquilibre entre la demande locative et l’offre foncière est une vraie problématique à Paris. L’intégralité des quartiers est considérée comme zone tendue. 

Pour faciliter l’accès au logement, la mairie n’a d’autres choix que d’encadrer les loyers parisiens. 

Depuis 2015, Paris intra-muros est découpé en 80 quartiers où chacun possède son loyer de référence. Celui-ci varie selon l’année de construction du bâtiment, le nombre de pièces et la nature de la location (les locations meublées sont plus chères). D’où l’intérêt d’acheter en LMNP à Paris. 

Il est aussi possible de demander un complément de loyer en fonction de caractéristiques particulières, comme une terrasse, une vue sur la tour Eiffel, une salle de sport dans l’immeuble, etc. 

Bon à savoir : le prix des loyers parisiens varie de 40 à 33 € le mètre carré selon le nombre de pièces. 

La location saisonnière 

À l’heure actuelle, il y a plus d’offres sur AirBnB (plus de 50 000 logements parisiens sont recensés) que sur des plateformes de location longue durée.  

Dans un contexte de forte tension locative, cette situation n’est plus tenable. D’où la mise en place de restrictions à la location de courte durée. En particulier pour ceux qui souhaitent louer leur résidence secondaire. Si tel est votre cas, vous devrez obtenir deux autorisations : une pour le changement d’usage, et une autre pour le changement de destination. Ce qui complexifie encore plus la mise en location LMNP AirBnB à Paris.

À l’inverse, si votre logement parisien est votre résidence principale, il est possible de le louer moins de 120 jours par an. Dans ce cas, une simple déclaration suffit. 

Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Paris ? 

En investissant en LMNP à Paris, il sera difficile de générer un cashflow positif. Cela dit, plusieurs stratégies peuvent vous aider à maximiser votre rentabilité : 

  • Acheter une passoire thermique : l’idée étant d’acheter un bien non louable en l’état actuel et de le rénover pour le remettre aux normes dans une perspective de mise en location. Ce faisant, vous profitez d’un prix d’achat inférieur au marché immobilier. 
  • Investir dans un quartier prometteur : c’est-à-dire un quartier dont le prix d’achat reste raisonnable avec une forte demande locative. 
  • Privilégier les colocations : le prix des loyers est tel que de nombreux locataires préfèrent partager les frais. Pour les propriétaires bailleurs, c’est une aubaine, puisque cela vous permet de proposer des prix par chambre, et non pour l’entièreté de l’appartement. 
  • Bien choisir sa fiscalité : les loueurs meublés non professionnels ont le choix entre le régime réel d’imposition et le régime micro-BIC. Et bien souvent, la première option est la plus avantageuse fiscalement. 

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