Investir en LMNP à Nantes - Étude de marché

À seulement 2 heures de Paris, Nantes a connu un regain d’intérêt de la part des investisseurs. Ce qui a conduit à une hausse de 20 % des prix de l’immobilier. Alors est-ce encore rentable d’investir en LMNP à Nantes ? Nopillo vous propose son étude de marché complète. 

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Investir en LMNP à Nantes : Une bonne opportunité ? 

Le prix au mètre carré 

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De par l’implémentation du TGV et sa proximité avec Paris, Nantes a connu une véritable hausse des prix de l’immobilier depuis une dizaine d'années (près de 20 % de hausse). Aujourd’hui, il faut compter environ 3 900 € le m2. Mais tous les quartiers ne sont pas égaux : 

• Centre-ville de Nantes : avec la place du commerce, les quartiers de Bouffay et de Graslin, c’est ici que les prix au mètre carré sont les plus élevés (entre 4 700 et 6 000 €/m2). Si vous investissez en LMNP dans le centre de Nantes, sachez que c’est un lieu très hétéroclite qui attire aussi bien les familles que les jeunes actifs ou les étudiants. 
• L’île de Beaulieu : ayant bénéficié d'investissements urbains importants, l'île de Beaulieu est aujourd’hui l’un des quartiers les plus en vogue de Nantes. Ce quartier abrite de nombreuses résidences neuves avec un prix moyen de 3 800 €/m2. 
• Dervallières : situé à l’ouest, c’est un quartier résidentiel, plutôt propice à la location longue durée (pour les familles et jeunes actifs). Comptez en moyenne 3 900 €/m2,mais avec de fortes disparités d’une rue à l’autre (de 2 700 € à 5 300 €/m2). 
• Saint-Félix : il offre un excellent cadre de vie aux habitants grâce à ses nombreux espaces verts (environ 4500 €/m2). 
• Hippodrome petit-port : c’est ici que se situent la plupart des écoles et universités de Nantes. Les logements y sont donc particulièrement prisés auprès de la population étudiante. En tant qu’investisseur LMNP à Nantes, vous aurez le choix entre des studios, des appartements (notamment pour des colocations) ou des résidences étudiantes (environ 4000 € /m2). 

La démographie 

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La ville compte plus de 677 000 habitants, ce qui en fait la sixième ville de France et la première ville dans le grand ouest. La ville est en pleine croissance avec plus de 5000 nouveaux habitants entre 2020 et 2021. Cette hausse a sans doute été portée par la généralisation du télétravail, et l’arrivée de nombreux Parisiens. 

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Niveau démographie, la ville compte 49 % de jeunes (entre 15 et 44 ans) et 18 % de seniors (plus de 60 ans). La ville reste donc relativement jeune, avec une croissance forte des 30/44 ans entre 2014 et 2020. Ce qui s’explique là encore par l’arrivée massive des nouveaux habitants. 

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Avec une telle évolution de sa population, le risque de vacance locative est limité pour votre investissement immobilier LMNP à Nantes.

Le plan d’urbanisme 

Très dynamique, Nantes continue les projets urbains avec notamment : 

• La mise en service de nouveaux tramway : l’idée est alors de remplacer l’ancien parc pour proposer des tramway plus spacieux et moins énergivores à ses habitants. 
• La transformation du quartier Pin sec : ce quartier populaire fait peau neuve avec la destruction de 117 logements anciens, la remise en état de 212 remis en bon état  et la construction de 72  nouveaux biens. De quoi offrir de nouvelles opportunités aux investisseurs LMNP à Nantes. 
• Un projet d’habitat participatif : ce projet prendra vie dans le quartier de Bottière-Chénaie. Il s’agit de créer des logements intergénérations construits avec des matériaux biosourcés avec des femmes seniors, des mères célibataires et des jeunes couples.

Le plus de Nantes

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Nantes est une ville très dynamique avec ses nombreux pôles d’activités économiques, et ce dans tous les secteurs : 

• Agricole : Nantes est au premier rang pour l’agroalimentaire. 
• Industriel : à Saint-Nazaire, à proximité de Nantes, il y a les Chantiers de l’Atlantique pour la construction de navire, et l’un des pôles d’AirBus. 
• Tertiaire : la ville compte pas moins de 30 000 entreprises, donc une majorité dans le tertiaire. Ce qui lui permet d’accueillir 4 grands pôles de compétitivité. 

Au-delà de son bassin d’emploi, Nantes est aussi une ville estudiantine avec de nombreuses Universités (droit, économie, médecine, …) et grandes écoles (Audencia Business school, IMT Atlantique,...). Au total, la ville recense plus de 150 000 étudiants chaque année. Peut-être que certains d’entre eux seront les locataires de votre bien immobilier LMNP à Nantes. 

Enfin, les touristes sont aussi attirés par cette ville d’une l’Ouest. D’une part, grâce à la proximité avec la mer. D’autre part, grâce à son offre culturelle. Depuis une dizaine d’années, la ville attire de plus en plus de voyageurs avec le Voyage à Nantes qui fournit un parcours culturel hors du commun. 

Le potentiel de rentabilité

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Victime de son succès, les prix élevés au mètre carré limitent le potentiel de rentabilité (entre 3 à 5 %). Il sera alors difficile de générer des revenus complémentaires avec votre investissement locatif en LMNP à Nantes. Du moins dans les premières années, lorsque vous devrez rembourser le crédit immobilier. 

Mais au-delà du cash-flow, Nantes reste une grande ville extrêmement attractive (et surtout en pleine croissance). Ce qui vous permet de bénéficier d’un patrimoine dont la valeur ne fera qu’augmenter au fil des années. 

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Quelle est la réglementation pour les LMNP à Nantes ?

L’encadrement des loyers 

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Malgré qu’elle soit considérée comme une zone tendue, Nantes ne fait pas partie des villes soumises à l'encadrement des loyers avec plafonnement. 

Mais si les propriétaires LMNP sont libres de fixer les loyers à Nantes, ils doivent tout de même respecter les réglementations de l’Observation local des loyers. En moyenne, le prix des loyers est fixé à 11,4 €/m2 dans l’agglomération nantaise. Cela dit, l’Observatoire a prévu une augmentation pour 2024 et il pourrait atteindre 12,6 €/m2 en moyenne dans le centre-ville . 

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La location saisonnière 

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Depuis le premier janvier 2019, les propriétaires d’un logement saisonnier à Nantes devront respecter le règlement relatif aux autorisations préalables au changement d’usage des locaux d’habitation. Si vous souhaitez louer sur de courte durée, il faudra donc transformer un bien commercial en bien à usage d’habitation. 

À cette autorisation s’ajoute la déclaration préalable avec délivrance d’un n° d’enregistrement. 

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En revanche, pour les logements situés en dehors de Nantes (mais dans la métropole), une simple déclaration suffit. Vous pourrez effectuer les démarches sur le site de la métropole de Nantes. 

Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Nantes ? 

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Malgré des prix au mètre carré en hausse, Nantes reste un investissement sûr. Et oui, les biens immobiliers ne cessent de prendre de la valeur au fil des ans. 

Cela dit, si vous souhaitez maximiser votre rentabilité, voici quelques conseils : 

• Privilégiez les quartiers éloignés du centre, et peut-être même en périphérie ; 
• Si vous choisissez la périphérie de Nantes, vous pourrez vous tourner vers la location saisonnière. 
• Si vous choisissez le centre-ville, misez sur les petites surfaces qui peuvent se louer en moins de 24 heures. 
• Misez sur la colocation pour maximiser la rentabilité de votre investissement, tout en attirant les étudiants qui sont demandeurs de logements à Nantes. 

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En adoptant la bonne stratégie d'investissement immobilier locatif en LMNP à Nantes, vous multipliez votre taux de rentabilité. 

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