LMNP au Havre - Étude de marché

Une ville d’Art et d’Histoire, une station balnéaire, un port de France ou une station nautique, Le Havre revêt une multitude de casquettes. De quoi satisfaire l’ensemble de ses habitants ; qu’ils y vivent à l’année ou qu’ils visitent la ville normande pour quelques jours. Et pour les loueurs en meublé non professionnel, les opportunités sont tout aussi nombreuses. D’autant plus que les prix de l’immobilier sont encore très accessibles. Mais avant d’investir en LMNP au Havre, encore faut-il réaliser une étude de marché complète. Nopillo vous propose la sienne. 
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Investir en LMNP au Havre : Une bonne opportunité ? 

Le prix au mètre carré 

Le Havre est très apprécié des investisseurs LMNP pour ses prix de l’immobilier abordables. Comptez entre 1 455 et 3 102 € par mètre carré (avec une moyenne de 2 145 € / m2). Mais comme partout, il y a de fortes disparités d’un quartier à l’autre. Focus :  Le statut LMNP reste le socle de l’opération.

• Le centre-ville : c’est ici que la demande locative est la plus forte, aussi bien auprès des étudiants que des familles ou des touristes. Ce qui explique d’ailleurs son prix élevé (environ 2 860 € / m2 pour un appartement). 

• L’Eure : entre la présence d’entreprises et de grandes écoles, l’Eure est un secteur très recherché (environ 2 125 € / m2). 
• Sainte-Marie / Saint-Léon : c’est le quartier universitaire. Ici, privilégiez les petites surfaces pour attirer des étudiants (environ 1 690 € / m2). 

La démographie 

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Avec 166 000 habitants, le Havre est la 15ème ville de France. Et bonne nouvelle, parmi les habitants, la ville compte une majorité de locataires (59,3 %). Cela dit, la demande  locative est à mettre en perspective avec la croissance locative de la ville normande. Malheureusement, les Havrais sont de moins en moins nombreux au fil des années. Ils étaient 177 000 en 2009, puis 173 000 en 2014 avant d’atteindre 166 000 en 2020. 

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Mais rassurez-vous, vu la taille du chef-lieu de la Seine-Maritime, cette décroissance ne devrait pas refroidir les investisseurs LMNP au Havre qui bénéficient encore d’une belle demande locative. 

Le plan d’urbanisme 

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Pour attirer des habitants et améliorer la qualité de vie des occupants actuels, la ville du Havre multiplie les projets d’urbanisme. En voici quelques exemples : 

• Le Grand quai : la rénovation, commencée en 2017, se poursuit avec l’ajout d’un terrain de basket, d’un citystade, d’un parking, …. L’idée est de redonner vie au port de plaisance du Havre. 
• Aplemont : le quartier d’Aplemont se transforme avec la construction de nouveaux logements, l’ajout de nombreux services et une amélioration de l’espace urbain. 
• Dumont d’Urville : les anciennes friches se transforment en quartier résidentiel. Une aubaine pour les investisseurs LMNP au Havre qui souhaitent acheter des biens neufs. 

Le plus de Le Havre

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La première ville de Normandie a de quoi séduire les habitants et les investisseurs LMNP. Voici ses principaux attraits. 

• Un cadre de vie agréable : entre son port, sa plage et sa tranquillité, Le Havre attire aussi bien les habitants que les touristes. 
• Une position géographique stratégique : Le Havre est à seulement 200 kilomètres de Paris. De nombreux Parisiens s’y rendent le week-end pour profiter de l’air marin. D’ailleurs, Emmanuel Macron avait la volonté de faire du port normand “La Porte maritime du Grand Paris”. Une belle opportunité pour les propriétaires LMNP du Havre. Les voyageurs du week-end pourraient devenir vos locataires pour de courtes durées.
• Des transports en commun : pour se déplacer au Havre, les habitants ont le choix entre 22 lignes de bus et 23 stations de tramway. Sans oublier le funiculaire qui permet de rejoindre d’autres villes normandes à proximité. 
• Des écoles pour tous : niveau enseignement supérieur, Le Havre accueille l’Université Le Havre Normandie, l’Institut universitaire de formation de maîtres de Haute-Normandie, Sciences Po, l’École supérieure d’art et design et l’École de management. Et pour les plus jeunes, la ville compte 63 écoles maternelles, 56 écoles primaires, 19 collèges et 21 lycées. 

Le potentiel de rentabilité

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Avec des prix immobiliers aussi attractifs, Le Havre permet à ses investisseurs de bénéficier d’une excellente rentabilité : environ 5,6 % net. Ce qui en fait l’une des villes de taille moyenne les plus rentables. En cherchant bien, vous pourriez facilement dégager un cash flow positif. 

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Mais pour cela, il faut aussi acheter dans le bon quartier et répondre à la demande locative. Or, les locataires du Havre sont surtout des familles et des étudiants. Vous avez donc le choix entre les studios et les appartements de 3 ou 4 pièces. Ces derniers peuvent d’ailleurs servir à des étudiants si vous les transformez en colocation. En plus, ça augmente votre rendement. 

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Et si la rentabilité est intéressante à court terme, elle l’est encore plus à long terme. En l’espace de 10 ans, Le Havre a vu ses prix immobiliers augmenter de 31,9 %. 

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Quelle est la réglementation pour les LMNP au Havre ?

L’encadrement des loyers 

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Depuis l’entrée en vigueur de la politique d’encadrement des loyers, la ville du Havre a appliqué le dispositif. Ainsi, les propriétaires qui renouvellent un contrat de location doivent respecter l’indice de référence de référence des loyers fixé par l’INSEE. 

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Cela dit, il y a quelques exceptions : 

• Les biens loués pour la première fois ; 
• Les logements meublés. 

Ainsi, les nouveaux propriétaires LMNP au Havre sont libres de fixer le loyer qui leur convient. Rappelons tout de même que si vous souhaitez éviter la vacance locative, il sera préférable de louer votre bien conformément au prix du marché. Ceux-ci sont en moyenne 11,4 € / m2. 

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Bon à savoir : Le Havre et les villes périphériques sont considérés comme étant en zone tendue B1. 

La location saisonnière

Le Havre étant une ville très touristique, la mise en location touristique est une excellente idée pour les investisseurs LMNP. Mais pour cela, vous devrez respecter quelques formalités. 

• Vous devrez d’abord déclarer l'activité de location saisonnière à la mairie du Havre. Il vous faudra alors remplir le Cerfa 14004-04. 
• Une fois que la déclaration en mairie est effectuée, il ne faudra pas oublier de collecter et déclarer la taxe de séjour. Et ce, mensuellement. 

Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP au Havre ? 

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Entre des prix de l’immobilier abordables, une forte demande locative et une attractivité touristique, le Havre est un excellent choix pour votre investissement immobilier locatif. Mais pour maximiser votre rentabilité, plusieurs stratégies sont à privilégier : 

• Achetez un logement ancien que vous pourrez rénover ;
• Louez une location saisonnière pour profiter de tarifs plus avantageux ; 
• N’oubliez pas de prendre en compte la fiscalité dans le calcul de votre rentabilité. 

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