Faut-il acheter en LMNP à Nîmes ?
Du soleil presque toute l’année, la mer à proximité, la richesse architecturale, … Celle que l’on surnomme la Rome française séduit autant les habitants que les voyageurs. Sans oublier les investisseurs qui apprécient particulièrement le prix de l’immobilier de la préfecture du Gard. Alors faut-il investir en LMNP à Nîmes ? Découvrez notre étude de marché.
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Investir en LMNP à Nîmes : Une bonne opportunité ?
Le prix au mètre carré
Avec un prix moyen au mètre aux alentours de 2 200 €, la préfecture du Gard est particulièrement appréciée des investisseurs. Dans quel quartier acheter à Nîmes ? Tour d’horizon :
- Ecusson : c’est le quartier emblématique de Nîmes puisqu’il réunit les principaux monuments de la ville, comme la cathédrale Notre-Dame-et-Saint-Castor, les Arènes de Nîmes et la Maison Carrée. Mais c’est aussi le quartier le plus cher (environ 2 200 € / m2).
- Richelieu : c’est un quartier en pleine transformation qui a bénéficié du plan de renouvellement urbain OPAH-RU (environ 1 700 € / m2).
- Faubourg Nord Gambetta : c’est l’un des plus anciens quartiers de la ville, et l’un des plus convoités par les jeunes actifs et étudiants (environ 1 850 € / m2).
La démographie
Parmi ses 147 000 habitants, Nîmes compte une pluralité de profils : des étudiants, des familles, des jeunes actifs, des cadres, des retraités, etc. La moyenne d’âge y est de 39 ans, avec une forte proportion de locataires (57,5 %).
Petit bémol : la croissance de la population nîmoise a baissé entre 2014 et 2020, passant de 151 000 à 147 000 habitants. Par ailleurs, le taux de chômage y est assez élevé (20,4 % chez les 15 / 64 ans). Cela dit, avec la bonne stratégie d’investissement LMNP à Nîmes, il est tout à fait possible de limiter la vacance locative pour un max de rentabilité.
Le plan d’urbanisme
Depuis le début des années 2000, la préfecture du Gard multiplie les projets d’urbanisme pour se moderniser. En 2024, la ville continue avec :
- Le Centre des Congrès ;
- Le projet de la Halle des Sports au Mas de Vignoles ;
- Le futur parc urbain Jacques Chirac ;
- L’aménagement d’un Ecoquartier ; etc.
Le plus de Nîmes
Ville touristique, culturelle, étudiante, dynamique, … Nîmes a de quoi séduire :
- Le cadre de vie : entre son climat agréable toute l’année, sa proximité avec la mer Méditerranée et les montagnes des Cévennes, la "Rome française” a tout pour plaire. Aussi bien les habitants que les touristes.
- La richesse culturelle et architecturale : les visiteurs viennent en masse découvrir les Arènes de Nîmes, la Maison Carrée ou encore de l’Aqueduc de Nîmes.
- La vie étudiante : la préfecture du Gard compte environ 13 000 étudiants venus de France et de l’étranger. Ils ont le choix entre les Universités, les écoles de commerce, d’ingénieur, de tourisme ou de design. Pour les investisseurs en LMNP à Nîmes, l’achat d’un studio ou d’un appartement transformé en colocation permet de maximiser le taux d’occupation.
- La situation géographique stratégique : Nîmes se situe au carrefour d’importantes voies de communication la reliant à d’autres grandes villes du sud de la France comme Montpellier, Avignon ou Aix-en-Provence. Ce qui renforce son attractivité économique.
Le potentiel de rentabilité
Avec un taux de rentabilité entre 5 et 6 %, un investissement immobilier locatif à Nîmes est nettement plus intéressant qu’à Montpellier, la ville voisine. En adoptant la bonne stratégie, vous pourriez même dégager un cash flow positif avec un appartement LMNP à Nîmes.
À long terme aussi, la Rome française vous offre un beau potentiel de rentabilité. Et pour cause, en 10 ans, les prix de l’immobilier à Nîmes ont augmenté de 15,7 %.
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Quelle est la réglementation pour les LMNP à Nîmes ?
L’encadrement des loyers
Nîmes n’étant pas considérée comme une zone tendue, la fixation des loyers est assez souple. Aucune règle n’est imposée, hormis la loi de l’offre et de la demande. Si vous souhaitez louer rapidement votre bien LMNP à Nîmes, il va falloir analyser les montants des loyers appliqués pour des logements similaires. À défaut, il sera difficile de trouver un locataire. À l’image des prix de l’immobilier à l’achat, les loyers sont aussi relativement faibles à Nîmes. Comptez environ 9 € par mètre carré en moyenne.
S’il ne s'applique pas pour un nouveau contrat de location meublée, le dispositif d’encadrement des loyers s’applique pour tout renouvellement de bail. Les propriétaires doivent ainsi respecter l’indice de référence des loyers fixé par l’INSEE.
La location saisonnière
Entre mer et montagne, Nîmes attire de nombreux touristes. Pour les investisseurs LMNP, la mise en location saisonnière représente donc une excellente opportunité. Bonne nouvelle, il n’y a pas de restrictions dans cette ville d’Occitanie. Vous n’avez pas besoin d’obtenir une autorisation avec changement d’usage.
En revanche, il va falloir déclarer votre activité de location courte durée auprès de la mairie.
En plus de cette déclaration, il ne faut pas non plus oublier de facturer et collecter la taxe de séjour auprès des voyageurs.
Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Nîmes ?
Si Nîmes offre un beau potentiel de rendement, c’est seulement à condition d’adopter la bonne stratégie immobilière. Voici quelques pistes :
- La location de courte durée : en louant à la nuitée, vous pouvez doubler, tripler (ou plus) vos recettes locatives mensuelles.
- La colocation étudiante : comme vous divisez le logement en plusieurs chambres, le montant du loyer est aussi plus élevé.
- L’achat de logements anciens : même si Nîmes a construit de nombreux logements neufs, il reste encore pas mal de logements anciens, considérés comme des passoires thermiques. Pourquoi ne pas les rénover pour augmenter leur valeur ? Vous pouvez ainsi proposer un loyer avantageux tout en bénéficiant de la plus-value à la revente.
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