LMNP à Strasbourg - Étude de marché

À deux pas de la frontière allemande, la préfecture du département Bas-Rhin et de la région Grand Est occupe une place de premier ordre au niveau européen. Ce qui permet d’attirer une multitude de travailleurs venus d’Alsace, de France et même d’Europe. Sans surprise, cette attractivité plaît aux investisseurs immobiliers. Pour autant, est-ce une bonne idée d’acheter en LMNP à Strasbourg

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Investir en LMNP à Strasbourg : Une bonne opportunité ? 

Le prix au mètre carré 

Malgré son statut de capitale européenne, Strasbourg reste encore une ville accessible. Les prix de l’immobilier sont en moyenne de 3 718 euros par mètre carré. Mais comme partout ailleurs, il existe de fortes disparités d’un quartier à l’autre : 

• L’hypercentre : ce n’est pas le plus abordable, mais c’est le plus attractif à la fois pour les touristes et pour les habitants (environ 5 000 € / m2)
• L’Orangerie : c’est ici que siègent les institutions européennes. Ce quartier  d’affaires huppé à proximité du centre-ville est très recherché des jeunes actifs et des cadres (environ 5 200 € / m2)
• Neudorf : c’est un quartier résidentiel qui permet aux habitants de profiter d’une belle qualité de vie. Et pour les investisseurs LMNP à Strasbourg, d’une belle rentabilité (environ 3 500 / m2).
• Bourse-Krutenau : à proximité du centre-ville, ce quartier est très apprécié des étudiants pour sa vie nocturne (environ 4 800 € / m2). 
• Robertsau : c’est le quartier le plus ancien de la cité strasbourgeoise. Avec ses allures de village, il est particulièrement prisé des familles (environ 4 100 € / m2). 
• L’esplanade : à l’ouest de la ville alsacienne, elle bénéficie de coûts de l’immobilier attractifs. Ce qui plaît beaucoup aux jeunes actifs et aux étudiants du Bas-Rhin (environ 3 500 € / m2). 

Il ne s’agit que de moyennes. Nous vous conseillons d’analyser attentivement les prix pratiqués pour des biens similaires au vôtre. Pour cela, comparez les prix de l'immobilier par quartier, mais aussi par rue, année de construction, nombre de pièces, surface habitable, etc. 

La démographie 

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Avec 290 000 habitants, Strasbourg se place à la position des villes les plus peuplées de France. Et pour cause, entre les étudiants, les actifs et les cadres européens, la ville attire de nombreux profils. Parmi eux, il y a énormément de locataires, puisque la ville en compte pas moins de 70 %. Une aubaine pour les investisseurs LMNP qui souhaitent acheter à Strasbourg

Le plan d’urbanisme 

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Pour 2024, plusieurs projets sont déjà en cours à Strasbourg : 

• La construction du pont Matthis avec 4 km de piste cyclable pour le Ring Vélo ; 
• Le projet Tram nord sur l’avenue des Vosges prévoit un grand parc, plus de pistes cyclables et moins de véhicules ;
• L’extension de la ligne F vers Wolfisheim ; 
• La construction du nouveau quartier Archipel 2 ; 
• Le renouvellement du quartier de Deux-Rives en 2024 avec une plaine sportive, une maison de santé, une piste cyclable et une nouvelle médiathèque ;
• L’extension de la salle de concert La Laiterie ;
• Le programme « Strasbourg Eco 2030 » qui permet la création de 27 000 nouveaux emplois en l’espace de 10 ans. 

Pour les investisseurs LMNP à Strasbourg, tous ces projets témoignent surtout de l’attractivité croissante de la ville alsacienne. 

Le plus de Strasbourg

Strasbourg est considérée comme la capitale européenne. À deux pas de la frontière allemande, c’est elle qui accueille le siège de grandes institutions européennes, comme le Conseil de l’Europe, la Cour européenne des droits de l’homme et le Parlement européen.

Ce positionnement stratégique attire de nombreuses entreprises françaises et internationales, ainsi que de nombreux étudiants.

• Côté entreprise : parmi les secteurs les plus développés à Strasbourg, on retrouve la recherche, la finance et le conseil aux entreprises. 
• Côté université : l’université d’excellence de Strasbourg a reçu pas moins de 4 Prix Nobel. Elle réunit plus de 50 000 étudiants, dont 20 % d’étrangers. 

Au-delà de son dynamisme économique, Strasbourg offre aussi un excellent cadre de vie à ses habitants, notamment avec ses espaces verts, comme les parcs de l’Orangerie ou de la Citadelle. 

Sans oublier son attractivité touristique. Pour preuve, son centre-ville, avec ses maisons traditionnelles, est inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO. Les voyageurs peuvent y découvrir la cathédrale Notre-Dame ou le quartier de la Petite France. Et à la fin de l’année, des touristes du monde entier viennent admirer les merveilleux marchés de Noël de Strasbourg. 

Le potentiel de rentabilité

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Bien que très attractive, Strasbourg n’est pas la ville où le potentiel de rentabilité est le plus élevé. Du moins pas à court terme, puisque le taux de rendement moyen est de 3,98 %. Il sera donc difficile de générer un cash-flow positif en louant un appartement meublé à Strasbourg. Pour autant, n'écartez pas tout de suite la capitale européenne de votre projet d’achat immobilier. 

C’est surtout sur le long terme qu’un investissement LMNP à Strasbourg devient rentable. Et pour cause, en seulement 10 ans, les prix de l’immobilier ont grimpé de 26,7 %. Alors même si vos revenus locatifs ne vous permettent pas de dégager de gros bénéfices, vous pourrez toujours profiter de ce patrimoine immobilier dans le Bas-Rhin. 

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Quelle est la réglementation pour les LMNP à Strasbourg ?

L’encadrement des loyers 

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Strasbourg est considérée comme une ville en zone tendue. Comme la demande locative est forte, la ville a mis en place l’encadrement des loyers. Ainsi, le propriétaire doit respecter certaines règles pour fixer le loyer : 

• Nouvelle location : le propriétaire-bailleur peut fixer librement le loyer dans la limite du loyer de référence majoré de 20 %. 
• Changement de locataire : l’arrivée d’un nouveau locataire ne permet pas de fixer un nouveau loyer de manière arbitraire. En effet, le nouveau montant ne doit pas excéder le loyer appliqué au précédent locataire. Il y a toutefois une exception si le loyer n’a pas été révisé dans les 12 derniers mois. Dans ce cas, il est possible de le réviser conformément à l’indice de référence de l’INSEE. 
• Renouvellement de bail : le propriétaire LMNP à Strasbourg peut réviser le loyer chaque année, à condition de le prévoir dans le contrat de bail. 

De manière générale, les prix des loyers au mètre carré sont de 13,8 € en moyenne.

La location saisonnière 

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La location saisonnière ayant fortement impacté le marché locatif de Strasbourg, la ville alsacienne a mis en place des restrictions à ce mode de location. 

Ainsi, si vous louez une résidence secondaire, vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage et déclarer l’activité de location courte durée. 

En revanche, si vous louez une résidence principale, il n’y a aucune obligation déclarative ni d'autorisation à obtenir. Il faudra juste collecter et facturer la taxe de séjour. 

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Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Strasbourg ? 

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Un appartement rentable à Strasbourg, c’est d’abord un logement qui vous permet de générer des revenus locatifs intéressants, tout en minimisant les frais. Voici quelques astuces pour trouver le bon équilibre : 

• Miser sur les petites surfaces : ce sont les plus demandés. En effet, les studios comptabilisent 42 % de la part du marché immobilier
• Acheter de l’immobilier ancien : comme Strasbourg est une ville peu rentable à court terme, évitez d’acheter des logements neufs qui sont beaucoup plus chers. À la place, misez sur l’immobilier ancien. En plus de prix d’achat plus attractifs, vous pouvez augmenter la valeur du bien et ainsi maximiser votre plus-value. 
• Penser à la fiscalité : pour booster votre rentabilité en LMNP à Strasbourg, vous avez tout intérêt à choisir le bon régime fiscal. Il n’y a que comme ça que vous paierez moins d'impôt et que vous augmenterez votre rentabilité. 

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