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Investissement LMNP à Lille - Bonne ou mauvaise idée

Investissement LMNP à Lille - Bonne ou mauvaise idée
Christopher Dieng
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6
min

À proximité de la Belgique et à seulement 1h30 de Paris, la plus grande ville du Nord attire de plus en plus. Alors faut-il investir dans l’immobilier LMNP à Lille ? Découvrez les réponses à travers cette étude de marché.  

Investir en LMNP à Lille : Une bonne opportunité ? 

Le prix au mètre carré 

Forte de sa popularité grandissante, la première ville du Nord connaît une croissance constante de sa demande locative, et par là même des prix de l’immobilier (+32 % en 10 ans). Pour preuve, en 2024, le prix moyen est de 3 581  euros/m2. Mais il ne s’agit que d’une moyenne. En réalité, les disparités sont bien plus élevées. Voyons en détail les prix par quartier : 

  • Le Vieux Lille (ou triangle d’or) : c’est le quartier historique de Lille. Il accueille les principaux monuments, avec de nombreux logements anciens (idéal pour une restauration avec plus-value). Très animé, le Vieux Lille attire divers profils de locataires ; étudiants, jeunes actifs, touristes, … Mais c’est aussi l’un des plus onéreux. Comptez environ 5 000 € / m2. 
  • Centre-ville : entre le centre d’affaires Euralille, les gares Lille Europe et Lille Flandre, c’est le quartier le plus dynamique de la ville (environ 4 000 € / m2). 
  • Vauban-Esquermes : avec la présence de l’Institut Catholique d’Arts et Métiers et différentes écoles supérieures, c’est le quartier étudiant de Lille (environ 3900 € / m2). Idéal pour votre investissement LMNP. 
  • Saint-Maurice Pellevoisin : ce quartier résidentiel est particulièrement recherché par les familles et jeunes actifs. Vous y trouverez de nombreux logements neufs (environ 3 500 € / m2). 
  • Wazemmes : ce quartier populaire a su se réinventer avec la construction de nombreux espaces verts (environ  3300 € / m2). 
  • Bois Blancs ou l’île de Lille : à l’ouest de la ville, Bois Blanc accueille aussi de nombreux étudiants avec des prix plus abordables qu’à Vauban (environ 3 500 € / m2). 
  • Hellemme : avec ses nombreux espaces verts, ce quartier résidentiel offre un très beau cadre de vie à ses habitants (environ 3 500 € / m2).

La démographie 

Avec 236 000 habitants, Lille est la dixième ville de France. 

Et depuis quelques années, la préfecture des Hauts-de-France connaît une croissance démographique constante, notamment portée par l'arrivée massive d'étudiants, venus de la France entière et même d’Europe. D'ailleurs, les 15-29 ans représentent près de 36 % de la population lilloise. C'est donc une ville très jeune avec une part importante de locataires (environ 70 %). 

Autant de raisons d’acheter un appartement LMNP à Lille. 

Le plan d’urbanisme 

Pour répondre à la hausse de la population, Lille multiplie les projets d’urbanisme. Voici quelques-uns des aménagements prévus en 2024 : 

  • La cité administrative : la future cité administrative de Lille est en construction dans le quartier Lille Moulins. 
  • Les pistes cyclables : elles se développent dans le centre afin de favoriser une mobilité plus verte. 
  • Le secteur Simon : en totale rénovation, l’objectif est d’ajouter de nouveaux logements avec davantage d’espaces verts pour améliorer la qualité de vie des habitants. 

Entre les optimisations de l’espace et la construction de nouveaux habitats, Lille reste toujours aussi attractive pour les habitants et les investisseurs LMNP. 

Le plus de Lille

Investisseurs immobiliers, étudiants, jeunes actifs, familles, …. Lille attire tous les profils. Et pour cause, la préfecture des Hauts-de-Seine dispose de multiples avantages : 

  • La troisième ville étudiante : de nouvelles universités et grandes écoles viennent s'implanter à Lille, renforçant ainsi la population étudiante. Ils sont aujourd’hui plus de 120 000 (dont 10 % en Erasmus). 
  • Le positionnement géographique : Lille est la plus grande ville du nord de la France. Elle est aussi proche de nombreux points stratégiques comme la Belgique ou les Pays-Bas. Sans oublier la présence de l’Eurostat qui permet de rejoindre Paris, Marseille ou Londres en seulement quelques heures. 
  • Le bassin d’emploi : entre le Label FrenchTech, l’incubateur Centre Euratechnologie (premier de France), le pôle EuraSanté et le quartier d’affaires Euralille, la capitale des Hauts-de-France se caractérise par un dynamisme économique élevé. Et ce, aussi bien pour les salariés que pour les entrepreneurs. Autant de potentiels locataires pour votre investissement immobilier LMNP à Lille. 
  • Les transports en commun : Même si Lille n’est que la dixième ville de France en termes d’habitants, elle se caractérise par un réseau de métro extrêmement développé (le 2ème après Paris). Ce qui facilite les déplacements d’un bout à l’autre de la région, notamment vers les métropoles lilloises, comme Croix - Roubaix, Tourcoing et Villeneuve-d’Ascq. 
  • La culture : Lille est considérée comme la capitale européenne de la culture, notamment grâce à son Palais des Beaux-Arts (second musée de France derrière Le Louvre) et ses monuments d’exception (comme la citadelle de Vauban, la cathédrale Notre-Dame de la Treille, le Palais Rihour, la vieille Bourse, la grand 'Place, …). 

Le potentiel de rentabilité

Contrairement à d’autres grandes villes de son envergure, investir en LMNP à Lille reste encore très rentable (même à court terme). Et pour cause, le taux de rentabilité est de 5 à 9 %. Avec de tels taux, vous pourriez envisager un cash flow positif à Lille. 

Mais pour cela, il faut évidemment adopter les bonnes stratégies. 

C’est-à-dire : 

  • Choisir le bon quartier : notamment Vauban-Esquermes ou Bois blanc si vous ciblez les étudiants. 
  • Proposez un contrat de location adapté à la demande : pour maximiser la rentabilité de votre investissement immobilier locatif à Lille, les meilleures stratégies restent la location saisonnière ou les colocations (plus d’infos). 
  • Acheter le bon logement : afin de répondre à la demande constante des étudiants, il est préférable d’acheter des studios ou de grands appartements à transformer en colocation. 
  • Optez pour une fiscalité adaptée  : en tant que loueur meublé non professionnel, c’est le régime réel qui vous permettra d’alléger votre imposition. 

À défaut de générer des revenus complémentaires les premières années, investir en LMNP à Lille reste avantageux en termes de plus-value. Et oui, le marché de l’immobilier lillois a connu une hausse des prix de 32 % en seulement 10 ans. 

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Quelle est la réglementation pour les LMNP à Lille ?

L’encadrement des loyers 

Lille, Hellemmes et Lomme sont considérées comme des zones tendues. La politique d’encadrement des loyers s’y applique. 

Un loyer de référence est alors défini par arrêté préfectoral en fonction du type de logement et du secteur. Les propriétaires peuvent ensuite appliquer ce loyer de référence majoré de 20 %. 

Ceci étant dit, sachez que le loyer mensuel moyen varie de 10 € à 16,10 € au m2 selon le quartier et le type de bien (année de construction, taille, ameublement, …). 

Donc comme partout ailleurs, si vous optez pour la location meublée à Lille, vous bénéficierez de revenus locatifs plus élevés qu’avec une location vide. 

La location saisonnière 

Pour limiter la pression locative, Lille exige une autorisation pour changement d’usage. Cette autorisation est requise pour tous les propriétaires souhaitant mettre en location AirBnB un bien immobilier qui ne constitue pas leur résidence principale. 

Ces autorisations peuvent être sans compensation si l’activité est exercée à titre personnel et temporaire ou avec compensation si elle est exercée à titre réel et définitif. 

En tant que loueur meublé non professionnel, vous achetez le bien immobilier en votre nom personnel. Ce qui signifie qu’il n’est pas nécessaire de compenser la mise en location en transformant un local commercial (pendant la durée de validité de l’autorisation). 

En plus de cette autorisation, il faudra également déclarer l’activité saisonnière LMNP à la mairie de Lille. 

Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Lille ? 

Lille étant très marquée par sa population estudiantine, il est préférable de proposer des logements qui répondent à leurs attentes. 

Les plus demandés sont les studios en centre-ville de Lille. En choisissant ce type de bien, vous ne risquez pas les vacances locatives. 

Cela dit, les biens situés dans le centre sont souvent onéreux. Alors n’hésitez pas à vous éloigner (notamment Vauban-Esquerme ou Bois Blanc) pour proposer des studios ou des colocations. 

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