Investissement locatif : quelle garantie utiliser pour maximiser votre rentabilité

Vous comptez investir dans un bien immobilier ou vous avez déjà investi vos économies et vous souhaitez protéger efficacement votre bien ? Plusieurs options s’offrent à vous pour vous prémunir contre les tant redoutés impayés de loyer ! Ensemble, nous allons balayer les différentes solutions sur le marché pour sécuriser votre investissement tout en optimisant la rentabilité de vos biens en location.

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Agrandir son patrimoine immobilier reste en 2023 l’investissement préféré des Français. Même si les conditions se durcissent, que les taux restent élevés et que les zones à forte rentabilité sont moins nombreuses, l’immobilier est un placement sûr pour bon nombre de ménages. 

Comme beaucoup d’investisseurs en France, votre projet est de faire du locatif. Sachez que faire de la location n’est pas sans risque, c’est pourquoi de nombreux propriétaires mettent leurs biens en gestion dans des agences immobilières ou des néo agences qui s’occuperont de trouver le locataire idéal tout en gérant l’administratif, les visites, l’entrée dans l’appartement, etc. 

Néanmoins, même en gestion chez un professionnel, vous n’êtes pas à l’abri d’avoir un locataire susceptible de ne pas payer son loyer. La crise du covid 19 a bien montré que les difficultés financières des particuliers pouvaient se répercuter sur le paiement des loyers. 

Couplé à des conditions de plus en plus drastiques sur les revenus, les statuts et les garanties, les locataires ont commencé à retoucher leurs informations pour remplir ces critères et obtenir un logement décent. En prenant l’exemple de Paris, on estime que plus de 20% des dossiers locatifs ont été modifiés pour rehausser les salaires des locataires. 

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Face à cela, les propriétaires se protègent en utilisant des garanties locatives contre les éventuels impayés de loyers. Un moyen efficace pour éviter de se retrouver avec plusieurs mois d’impayés et des frais à avancer pour votre crédit. Pour éviter de se retrouver dans cette situation, nous allons aborder les différentes solutions de garantie sur le marché. Ainsi, vous pourrez sélectionner celle qui convient le mieux à votre situation. 

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L’assurance loyer impayé 

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Créé initialement par des grands noms de l’assurance et distribué par des agences immobilières, la GLI (garantie loyers impayés) ou ALI (assurance loyers impayés) existent depuis des dizaines d’années et des centaines de milliers de propriétaires utilisent ces services chaque jour. 

Ces contrats sont une assurance standard qui est activée en cas d’impayé (à ne pas confondre avec un retard de loyer). Elle permet aux propriétaires d’être indemnisés souvent entre 3 et 4 mois après le premier impayé et s’étend sur toute la durée du bail. 

En parallèle, le propriétaire peut enclencher une procédure d’expulsion avec ou sans l’aide de l’agence (selon les contrats de GLI). 

Dans la plupart des cas, les GLI ne sont pas en mesure d’accepter tous les profils de locataires, si votre bien est situé dans une zone avec des profils de freelance, de retraités ou d’étudiants, il sera compliqué de faire appel à ce type de garantie. Si vous souhaitez élargir vos critères d’éligibilité, ce n’est peut-être pas la solution idéale. 

Fait également à ne pas négliger, ce type d’assurance est payant pour le propriétaire. Le taux varie en fonction des clauses du contrat (surface, position, dégradation, prix du loyer, etc). La majorité des assureurs ou agences immobilières proposent des assurances différentes avec des taux entre 2% et 4% du loyer annuel.  

Un coût important qu’il faudra ajouter en plus de vos autres charges. 

Même si vous comptez souscrire à ce produit d’assurance, il faut également avoir en tête que le délai d’indemnisation n’est vraiment pas immédiat. Il faut compter entre 2 et 3 mois d’impayé pour que le produit se déclenche et que vous puissiez toucher vos loyers. 

Au final, la GLI est un produit historique mais qui n’a pas su évoluer avec son temps. La plupart des propriétaires sont déçues par son utilisation car in fine très cher et peu avantageux comparé à d’autres solutions. Néanmoins, il s’agit de la garantie la plus répandue sur le marché immobilier actuellement. La plupart des propriétaires ne recommandent pas son utilisation. 

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La garantie de l’État

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Créé par Action Logement en 2016, le dispositif Visale a su s’imposer sur le marché de la location comme une référence majeure pour les jeunes et étudiants qui ne disposent pas de garant physique. Cette alternative au système de garantie physique a permis à des centaines de milliers de jeunes travailleurs de trouver un logement. Les propriétaires sont assurés contre les impayés de loyer. Enfin, ça c’est la théorie ! 

Dans la pratique, ce service n’est pas du goût de tous les propriétaires qui sont souvent déçus par la garantie. Tant sur le délai d’indemnisation que les temps de traitement digne héritier de l’administration française, Visale est un service gratuit très facilitant pour le locataire mais très peu pour le propriétaire en cas d’impayé. 

Dans les faits, ce dernier doit impérativement déclarer un impayé au bon moment sans quoi Visale sera dans l’incapacité de le rembourser. La procédure est très chronophage pour le propriétaire qui doit gérer en totale autonomie ses déclarations d’impayés.

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La gratuité de ce service implique certains défauts dans le fonctionnement du remboursement donc armez-vous de patience en cas d’impayé.  Les phobiques administratifs sont prévenus. 

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La garantie inversée

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Le marché de la location en France est compétitif pour les locataires. Les zones urbaines à forte densité sont prises d'assaut. Les propriétaires sont de plus en plus exigeants face à des dossiers parfois retouchés ou falsifiés. Dans ce contexte, on a constaté l’essor de nouvelles sociétés proposant des produits d’assurance qu’on appelle : GLI inversée ou Garantie Loyers Impayés inversée. 

Ces startups sont venues repenser un produit d’assurance loyer impayé afin qu’elle ne soit plus payante pour le propriétaire mais supportée par le locataire. Il va donc offrir ce produit au propriétaire. 

Pourquoi ? Et bien en échange, le propriétaire va sélectionner ce locataire pour occuper le bien qu’il a mis en location. Ce locataire peut être un freelance, un intermittent, un intérimaire, un expatrié, etc. Les conditions d’éligibilité sont plus larges. Tous les profils actifs sont acceptés. En parallèle, les dossiers locatifs sont certifiés contre la fraude, l’ensemble des pièces est analysé pour détecter d'éventuelles anomalies grâce à leur statut de courtier en assurance. 

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Il s’agit d’une vraie opportunité pour les locataires qui vont enfin “concurrencer” les profils en CDI confirmé tout en permettant aux propriétaires d’optimiser la rentabilité de leurs biens. En invitant votre locataire vous pouvez dès à présent  bénéficier de ce produit de garantie. En tant qu’investisseur, vous évitez une perte d’argent (en souscrivant à une GLI standard) et un gain de temps (dans les procédures en cas d’impayé).

Désormais, les propriétaires comme les locataires préfèrent utiliser ces nouveaux services plutôt que passer par des produits plus traditionnels. Outre le gain de temps et d’argent, ce nouveau produit permet aux investisseurs d’optimiser leur rendement locatif tout en étant protégé à 100%.

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