Comment se porte le marché de l'immobilier à la rentrée 2023 ?

Après les records de ventes immobilières en 2021 et 2022, l’année 2023 subit de plein fouet la conjoncture économique difficile et la hausse des taux d’intérêt. Résultat : le nombre de transactions chute. Selon les prévisions de la FNAIM, 950 000 ventes devraient s’effectuer en 2023, contre 1,1 million en 2022 (soit un recul de 15 %). Cette décroissance du marché de l’immobilier se confirme-t-elle pour la rentrée 2023 ? C’est ce que nous allons voir dans cet article. 

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Des taux d’intérêt toujours en hausse 

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Si le marché immobilier connaît une baisse en 2023, c’est principalement à cause de la hausse de taux d’intérêt. En l’espace d’un an, ils ont pris près de 2 points ; passant de 1,70 % en juillet 2022 à 3,61 % en juillet 2023. 

Cette hausse des taux d’intérêt entraîne automatiquement une baisse des crédits accordés. Par rapport à 2022, les banques octroient 30 % de prêt immobilier en moins (soit des niveaux inférieurs à ceux de 2018). Et pour les crédits immobiliers accordés, les emprunteurs perdent souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros par rapport à l’année précédente. 

Or, les taux d’intérêt ne sont encore pas prêts de diminuer. En effet, l’objectif de la banque centrale reste la lutte contre l’inflation. Et le moins que l’on puisse dire, c’est que l’inflation se maintient. Après un léger recul en juillet 2023 (5,7 %), elle repart de plus belle en août (6,2 %). Alors tant que la hausse des prix ne se stabilisera pas, la hausse des taux d’intérêt continuera son envolée. 

Entre une accession à la propriété de plus en plus difficile et une perte du pouvoir d’achat des ménages, le marché immobilier français subit un véritable ralentissement.

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Une inadéquation entre les prix immobiliers et les capacités d’emprunt

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Parallèlement à la hausse des taux d’intérêt, les prix de vente au mètre carré restent globalement stables (avec une baisse très modérée entre 1 et 2 %). Or si les capacités d’emprunt des ménages diminuent, leur capacité d’achat également. Ils devront alors choisir entre revoir leur projet d’acquisition à la baisse (plus petite surface, villes plus excentrées, …) ou simplement le reporter. 

Dans cette hypothèse, un rééquilibrage entre les prix de vente et les capacités d’emprunt semble indispensable. D’ailleurs, selon une étude de l’Orpi, il est nécessaire que les vendeurs baissent drastiquement leur prix (plus de 10 %) afin de favoriser la rencontre entre l’offre et la demande pour les biens immobiliers. Par exemple, à Lille, où les prix des logements ont augmenté de 7 %, le nombre de compromis a baissé de 32 %. À l’inverse, à Rennes, les prix de l’immobilier ont baissé de 17 % et le nombre de compromis a augmenté de 13 %. 

Mais baisser les prix au mètre carré implique de nombreux sacrifices pour les vendeurs. Et la majorité d’entre eux n’y sont pas prêts (sauf ceux qui ont besoin de liquidité rapidement ou ceux qui ont souscrit un prêt relais). Il semble donc difficile de rééquilibrer le marché de l’immobilier pour la rentrée 2023. 

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Les professionnels du secteur immobilier en difficulté

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Face à cette baisse des ventes, ce sont tous les professionnels de l’immobilier qui en souffrent. À commencer par les agences. Et pour cause, depuis le début de l’année, nous pouvons constater une vague de faillite des agences immobilières avec 528 dépôts de bilan ou redressements judiciaires. Ce qui représente un bond de 84 % par rapport à l’année précédente. 

Au-delà des agents immobiliers, les courtiers, les promoteurs et les constructeurs sont aussi en grande difficulté, puisque de nombreux professionnels ont dû mettre la clé sous la porte. 

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Bilan : le ralentissement du marché de l’immobilier se poursuit à la rentrée 2023

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En l’absence de changement de la conjoncture économique, le marché de l’immobilier devrait continuer à baisser à la rentrée 2023, avec 950 000 ventes selon les prévisions de la FNAIM. 

Pour autant, on ne peut pas vraiment parler de crise de l’immobilier. Et pour cause, les années 2021 et 2022 ont été particulièrement exceptionnelles. D’une part, en raison de la période post-COVID qui a mis en avant la volonté des Français d’améliorer leur cadre de vie (et donc de déménager). D’autre part, en raison de taux d’intérêt extrêmement bas à cette période (inférieur à 1 % en 2021). Cette baisse du marché de l’immobilier en 2023 est donc à nuancer par rapport aux résultats des deux années précédentes. 

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Par ailleurs, si le contexte est délicat, cela ne signifie pas que les investisseurs doivent renoncer à leur projet immobilier. D’autant plus pour ceux qui ont déjà les capacités de financement. Dans un contexte de baisse de volumes des transactions immobilières, les propriétaires ont de plus en plus de difficulté à vendre. Les futurs acquéreurs ont tout intérêt à profiter de cette situation pour négocier les prix de vente et maximiser la rentabilité de leur investissement immobilier locatif. 

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Bon à savoir : En plus des opportunités d’achat immobilier, il convient de rappeler que certains dispositifs de défiscalisation tendent à disparaître. C’est notamment le cas de la loi Pinel pour les logements neufs qui verra ses avantages fiscaux diminuer dès 2024 (avant la suppression totale en 2025). Si vous souhaitez en savoir plus pour en profiter, consultez cet article. 

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