Qui paie les réparations dans une location meublée ?

Qu’elles soient liées à une panne ou à une usure, les réparations locatives sont souvent source de conflits entre le propriétaire et le locataire. Faute de savoir ce qui incombe à qui, chaque partie se rejette la responsabilité. Alors pour vous éviter les litiges avec votre locataire, nous vous proposons un guide des réparations dans une location meublée. 

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Les réparations à la charge du propriétaire 

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La liste des réparations 

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Le propriétaire bailleur d’une location meublée est tenu de fournir au locataire un logement décent, en bon état et équipé avec l’intégralité des fournitures mentionnées au sein du décret du 31 juillet 2015. 

À ce titre, il est tenu aux grosses réparations, dès lors que la dégradation des biens est liée à leur usure normale (ou en cas de force majeure). Mais à quoi cela correspond-il ? Voici les principales réparations qui incombent au propriétaire dans une location meublée : 

• La réfection du gros œuvre (murs, planchers) et de la toiture ; 
• Le remplacement des volets, des fenêtres, des tuyaux de plomberie, du système de chauffage ; 
• La réfection des gouttières,
• Le remplacement d'une installation électrique dangereuse ou non conforme. 

De manière générale, tous les travaux qui touchent à la salubrité et à la sécurité du logement sont à la charge du bailleur. Et comme il s’agit d’une location meublée, celui-ci doit aussi remplacer ou réparer tous les meubles qui ne sont plus en bon état de fonctionnement. À condition bien sûr que leur détérioration soit due à l’usure naturelle. 

Bon à savoir : pour constater l’usure normale ou anormale des biens, n’hésitez pas à utiliser une grille de vétusté. Cela permettra ainsi de déterminer la responsabilité de chaque partie pour la réparation dans une location meublée.

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Les modalités de réparations par le propriétaire 

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Avant de réaliser les réparations dans une location meublée, le propriétaire est tenu d’en informer le locataire. Pour cela, il doit lui envoyer une notification (par lettre recommandée avec accusé de réception ou en mains propres) en précisant : 

• la nature des travaux ; 
• la date de début ; 
• la durée des travaux ; 
• les besoins en termes d'accès.

En cas d’urgence (comme un chauffe-eau en panne en plein mois de décembre), le locataire est dans l'obligation de laisser l’accès au propriétaire (aux horaires définis ensemble). Mais il peut toutefois en refuser l’accès les week-ends et jours fériés. 

Si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire ne peut jouir paisiblement de son logement. À ce titre, le propriétaire doit lui accorder une baisse de loyer, proportionnelle à la durée des travaux de réparation. 

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Bon à savoir : si vous avez opté pour le régime réel les réparations que vous effectuez sont déductibles de vos impôts et peuvent même venir constituer un déficit fiscal.

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Les réparations à la charge du locataire 

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De son côté, le locataire a l’obligation d’entretenir le logement et de prendre en charge les menues réparations dans une location meublée. Alors quelles sont-elles ? Voici une liste non exhaustive : 

• les raccords de peinture, papier peint, revêtement de sol ; 
• le débouchage de canalisations d’eau, le remplacement des joints et des colliers ; 
• la vidange des fosses septiques ; 
• le nettoyage des dépôts de calcaire ; 
• le remplacement des interrupteurs, fusibles ou ampoules ; 
• le remplacement des flexibles de douches ; 

• la tonte, la taille, et l’élagage du jardin (s’il y a des espaces verts) ; 
• l’enlèvement des mousses sur l’auvent et la terrasse ; 
• le dégorgement des conduits d’eau pluviale ; 
• le graissage des ouvertures  ; 
• le remplacement des joints ou des poignées de portes ; 
• le remplacement des vitres abîmées ; 
• la réparation des placards et des dispositifs de fermeture ; etc. 

Si vous souhaitez la liste complète des réparations locatives, n’hésitez pas à consulter le décret du 26 août 1987. 

En plus de la liste fixée par le décret, le locataire est également tenu d’assurer l’entretien courant et les menues réparations de tous les meubles mentionnés dans le bail de location. Par exemple, changer un filtre ou nettoyer un joint du lave-vaisselle. 

Et si la détérioration des biens est liée à un défaut d’entretien ou un usage anormal de la part du locataire, c’est à lui de procéder à leur réparation ou remplacement. 

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Les conséquences de l’absence de réparation dans une location meublée

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Les réparations dues par le propriétaire 

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Si le bon état du logement ou le bon fonctionnement des appareils mentionnés dans le contrat de bail n’est pas assuré, le propriétaire est tenu de réaliser les travaux nécessaires. À défaut de procéder aux réparations requises dans la location meublée, le locataire dispose de plusieurs recours : 

• La lettre de mise en demeure : suite à la réception de cette lettre, le propriétaire dispose d’un délai de 2 mois pour exécuter son obligation. 
• La conciliation : sans intervention du propriétaire dans un délai de 2 mois, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. 
• La saisie judiciaire : en l’absence d’accord entre le bailleur et le locataire, ce dernier pourra saisir le greffe du tribunal. Dans ce cas, le juge pourra ordonner au propriétaire l’exécution de son obligation ou autoriser le locataire à entreprendre les réparations requises. Et ce, tout en condamnant le bailleur au paiement de dommages et intérêts. 

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Bon à savoir : même si le propriétaire ne réalise pas les travaux de réparations requis, le locataire est toujours tenu de payer son loyer. 

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Les réparations dues par le locataire 

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Si le locataire ne réalise pas les réparations requises dans la location meublée, il s’expose au non-remboursement de son dépôt de garantie. En effet, cette caution permet au propriétaire de couvrir les frais liés à la réparation ou au remplacement des biens. Si les frais englobent l’intégralité de ce dépôt de garantie, le propriétaire n’a rien à verser au locataire à la fin du contrat de bail. En revanche, si les dépenses engagées pour remettre le bien en état sont inférieures à la caution, le bailleur devra reverser la différence. 

Rappelons que dans le cadre d’une location meublée, le dépôt de garantie correspond à 2 mois de loyer. 

Bon à savoir : pour rembourser les frais de réparation avec le dépôt de garantie en cas de détérioration du bien, le propriétaire doit impérativement procéder à l’état des lieux de sortie. Cela permet ainsi de prouver que le bien a été dégradé depuis la date d’entrée du locataire.

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