État des lieux de sortie - À quoi devez-vous faire attention ?

Tout au long de la période de location, de nombreuses dégradations peuvent être causées au logement. Et c’est d’autant plus vrai dans le cadre d’une location meublée. C’est pourquoi, le locataire et le bailleur ont tout intérêt à signer un état des lieux de sortie. Dans cet article, on vous explique l’objectif de ce document, les principaux points de vigilance et les recours possibles. 

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Qu’est-ce qu’un état des lieux de sortie ?

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L’état des lieux de sortie est un document obligatoire permettant de constater l’évolution du logement au cours de la durée de location. L’idée est alors de déterminer la responsabilité du locataire pour d’éventuelles détériorations. Pour cela, l’état des lieux de sortie est comparé avec l’état des lieux d’entrée (soit sur un document à part, soit sur le même document). 

Si l’état du logement est similaire entre les deux dates, le locataire n’est pas tenu responsable. En revanche, si de nouveaux dommages apparaissent à la sortie du locataire, celui-ci doit prendre en charge les réparations. Plus précisément, c’est le dépôt de garantie versé lors de la remise des clés qui permet au propriétaire d’obtenir une indemnisation. Il pourra alors y soustraire la somme nécessaire pour les réparations ou pour le remplacement des équipements. Si le coût des réparations est inférieur à la caution, le propriétaire bailleur devra verser le restant au locataire. 

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Bon à savoir : pour la location meublée, cette caution est fixée à deux mois de loyer, contre un seul mois pour la location vide. 

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Qui doit être présent ?

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L’état des lieux de sortie doit être réalisé selon le principe du contradictoire. Cela signifie que les parties doivent se mettre d’accord sur les éventuels dommages aux biens. À ce titre, locataire et bailleur doivent impérativement être présents lors de cet état des lieux. Si l’une des parties ne peut se présenter, elle doit mandater un tiers (comme un proche ou une agence immobilière).

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Mais dans tous les cas, il est préférable d’avoir un représentant défendant vos intérêts . 

En effet : 

• Si le locataire ne se présente pas : le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection. Ce dernier constatera le refus du locataire et désignera un commissaire de justice pour effectuer le constat locatif et obtenir la remise des clés. 
• Si le propriétaire ne se présente pas : en l’absence d’état des lieux de sortie, le logement est présumé être remis en bon état. Si le propriétaire constate d'éventuelles dégradations, il ne pourra pas demander de dédommagement de la part du locataire. Il devra donc remettre l’intégralité du dépôt de garantie et payer toutes les réparations ou le remplacement des équipements. 

Par ailleurs, le locataire doit transmettre les clés au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

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Comment remplir l’état des lieux de sortie ? 

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L’état des lieux de sortie doit présenter les mentions suivantes : 

• Type d'état des lieux ; 
• Date d'établissement de l'état des lieux d’entrée et de sortie ; 
• Localisation du logement ;
• Identité du propriétaire et du locataire (éventuellement agence immobilière ou tiers mandatés) ; 
• Relevés de compteurs individuels pour la consommation d'eau, de gaz et d’électricité ; 
• Description de l’état de chaque pièce et des équipements les composant (revêtements des sols, peintures, frigo, micro-ondes, plaque de cuisson, tables, chaise, canapé, …) ; 
• Réserves éventuelles (avec des images de préférence) ; 
• Signature des parties (et mandataire si présent) ;
• Nouvelle adresse du locataire.

C’est la partie description qui est la plus importante. Celle-ci doit alors être comparée avec l’état des lieux d’entrée. S’il y a des différences entre les deux, le propriétaire pourra en réclamer le remboursement pour réparation ou remplacement. Mais attention, la retenue sur le dépôt de garantie ne concerne que les détériorations causées par le locataire. Si les évolutions du bien sont liées à l’usure normale, le propriétaire ne peut réclamer de dédommagement. Cela dit, une mauvaise utilisation des biens peut en accélérer l’usure. À ce titre, nous conseillons aux propriétaires d’une location longue durée de prévoir une grille de vétusté lors de l’entrée dans le logement. Cela permet ainsi de définir précisément la part à payer par chaque partie. 

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Quid en cas de litige ?

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Si les parties ne parviennent pas à trouver d’accord sur l’état des lieux de sortie, elles peuvent mandater un commissaire de justice qui viendra constater l’état du logement en toute objectivité. Celui-ci viendra constater l’état de logement à la sortie du locataire, et comparer les éventuelles dégradations par rapport à l’entrée dans les lieux. 

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Les frais liés à l’intervention d’un huissier de justice doivent être partagés entre les parties. Le montant varie selon la surface du logement : 

• Moins de 50 m2 : 158, 58 € pour les frais d’acte, les frais de déplacement et la lettre de convocation. 
• Entre 50 et 150 m2 : 180, 28 € pour les frais d’acte, les frais de déplacement et la lettre de convocation. 
• Plus de 150 m2 : 256, 89 € pour les frais d’acte, les frais de déplacement et la lettre de convocation. 

Ce commissaire de justice établit un constat locatif qui s’impose aux deux parties sans possibilité de recours. Et ce, même si les locataires et propriétaires sont absents lors de l’état des lieux de sortie. 

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Hors intervention du commissaire de justice, il est possible de contester l'état des lieux en saisissant la commission départementale de conciliation (CDC) ou un conciliateur de justice. Il s’agit alors d'une démarche totalement gratuite. 

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