Le bail civil en LMNP - Un contrat de location à part

Traditionnellement, les contrats de location (qu’ils soient meublés ou non) obéissent à la loi du 6 juillet 1989. Cette loi définit les relations entre les locataires et les propriétaires-bailleurs, leurs droits et leurs obligations. Souvent jugée trop stricte, c’est pourtant la règle applicable à la majorité des baux à usage d’habitation. Cela dit, il existe aussi une alternative : c’est le bail civil. Alors de quoi s’agit-il ? Est-il possible de conclure un bail civil en LMNP ? Quelles sont les conditions ? Quels sont les avantages ? Et les inconvénients ? Découvrez les réponses à vos questions dans cet article. 

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Qu’est-ce que le bail Code civil ? 

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Le bail civil est régi par les articles 1713 à 1778 du Code civil. À travers ce contrat, vous pouvez louer : 

• des bureaux, 
• des entrepôts, 
• des terrains à usage non agricole, 
• des locaux commerciaux (à condition qu’ils ne soient pas destinés à l’accueil de personnes), 
• des parkings et des garages, 
• des résidences secondaires, 
• des logements de fonctions destinés aux entreprises. 

Comme nous nous intéressons spécifiquement aux baux à usages d’habitation, nous nous focaliserons exclusivement sur ces deux dernières catégories. À savoir, les résidences secondaires et les logements de fonction. 

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Contrairement aux baux d’habitation traditionnels, le bail civil se caractérise par une grande liberté contractuelle. Et oui, à travers ce contrat de location, l’objectif du législateur n’est pas tant de protéger le locataire que de faciliter la mise en location. Alors voyons plus en détail les différences avec la loi du 6 juillet 1989. 

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Quelles sont les règles du bail Code civil ?

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Offrant une grande liberté et flexibilité contractuelle, les règles du bail civil sont nettement moins strictes qu’un contrat de location traditionnel. 

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Le propriétaire et le locataire 

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Les droits et devoirs de chaque partie sont définis comme suit : 

• Côté propriétaire : il doit assurer une jouissance paisible du logement. Cela signifie qu’il doit délivrer le bien conformément aux dispositions contractuelles. Et surtout, il doit réaliser les travaux nécessaires à l’entretien. 
• Côté locataire : il doit payer le loyer à l’échéance et rendre le bien dans le même état qu’à la date de la signature du bail. 

Les obligations étant assez succinctement définies, vous avez la possibilité de les préciser pour encadrer les relations avec votre locataire. Par exemple, vous pouvez interdire la sous-location. 

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La forme

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Il n’existe aucun formalisme particulier à respecter pour conclure un bail Code civil en LMNP. Nous vous conseillons tout de même d’insérer les clauses suivantes : 

• Une description détaillée des lieux ; 
• L’usage des locaux (c’est d’autant plus important qu’il y a plusieurs possibilités avec le bail civil) ; 
• Le montant du loyer et les modalités de versement ; 
• La durée du bail ; 
• Les modalités de résiliation ; 
• Le montant du dépôt de garantie et les conditions de restitution ; 
• Les obligations des parties. 

Évidemment, s’il y a des clauses abusives, le bail sera considéré comme nul. 

La durée 

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Contrairement aux baux d’habitation traditionnels, il n’y a aucune limitation de durée spécifique. Vous pouvez louer le bien pour un mois, 6 mois, 2, 3, 5 ans, …. Mais vous devrez aussi respecter le plafond fixé à 9 ans. 

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Les conditions de résiliation ou renouvellement 

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Par principe, le bail civil est renouvelable tacitement à l’échéance. Et ce, dans les mêmes conditions ; que ce soit en termes de durée, de droits, d'obligations, de montant du loyer, ….

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Hormis cette exigence, il n’y a aucune règle spécifique. Il vous revient donc de définir les conditions de résiliation et la durée de préavis. Car si vous omettez cette mention, le locataire pourra résilier à tout moment, même quelques jours seulement avant son départ. 

Vous devez donc préciser le délai de notification pour le locataire et pour le bailleur, ainsi que les modalités de résiliation (par mail, de vive voix, par lettre recommandée avec accusé de réception, …). 

Le montant du loyer 

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Là encore, la liberté est de mise. Et surtout, vous n’êtes pas soumis aux règles d’encadrement des loyers qui s’appliquent dans certaines villes. Vous êtes donc libre de fixer le montant du loyer qui vous convient, tout en restant pragmatique. Si vous fixez un prix beaucoup trop élevé par rapport au marché, vous risquez d’avoir des difficultés à trouver un locataire. Il convient donc de rester cohérent avec les offres similaires. 

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Si la liberté est privilégiée, la clause de révision des loyers (si vous en insérez une) doit respecter les indices de référence des loyers (IRL) de l’INSEE. 

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Est-il possible de cumuler bail civil et LMNP ? 

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L’article 1713 régissant le bail Code civil dispose “On peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles.” Avant un champ d’application aussi large, il n’y a aucun doute sur la possibilité de cumuler bail civil et LMNP. 

Il faudra toutefois respecter les conditions du statut de loueur en meublé non professionnel. C’est-à-dire que vous devez aménager le bien conformément au décret du 31 juillet 2015. Celui-ci fixe la liste des fournitures obligatoires pour qualifier le bien immobilier de meublé. 

À cela s'ajoutent des obligations en termes de niveau de recettes locatives. Celles-ci doivent être inférieures à 23 000 € par an et ne pas dépasser vos autres revenus d’activité (salariée ou non). Si l’un de ces seuils est franchi, vous pourriez passer en LMP.

Enfin, comme pour tous les logements mis en location, vous devez aussi respecter les critères de décence. 

Au-delà du statut LMNP, il faut également respecter les conditions du bail civil. 

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Quelles sont les conditions pour conclure un bail Code civil ? 

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Par principe, les contrats de location sont soumis à la loi du 6 juillet 1989. Les règles sont plus strictes, mais elles garantissent une meilleure protection du locataire. C’est pour cette raison que le bail Code civil est un bail dérogatoire. Si vous souhaitez louer votre bien à un jeune actif pour plusieurs années ou à un étudiant pour l’année scolaire, vous devrez impérativement conclure un bail d’habitation classique (loi du 6 juillet 1989). 

Alors dans quelles situations s’applique le bail civil ? 

• Le logement constitue la résidence secondaire du locataire : à ce titre, il est tout à fait envisageable de cumuler bail civil et LMNP dans le cadre d’une location saisonnière. 
• Le bien est utilisé comme logement de fonction : dans cette hypothèse, c’est l’entreprise qui devient locataire du logement immobilier. Mais elle l’utilise pour ses salariés lorsqu’ils sont en déplacement ou qu’ils réalisent des missions professionnelles. 
• Le locataire est une association : ici, le statut de loueur en meublé non professionnel n’a pas forcément vocation à s’appliquer. 

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Si vous prévoyez de louer votre logement à des professionnels, des voyageurs d’affaires, ou des touristes, le bail civil peut s’appliquer et se cumuler avec le statut LMNP. En revanche, pour les particuliers qui élisent le logement comme étant leur résidence principale, c’est toujours la loi du 6 juillet 1989 qui s’applique. 

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