LMNP en indivision : comment ça fonctionne ?
Si vous avez acheté à deux en LMNP, vous vous trouvez en indivision. Cette situation juridique entraîne des conséquences sur la répartition des charges et des dépenses. Elle vous empêche aussi de choisir votre régime fiscal. Il est parfois préférable de choisir une société pour mieux gérer les biens immobiliers. Tout ce que vous devez savoir sur le LMNP en indivision.
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Qu'est-ce que l'indivision en LMNP ?
L'indivision en LMNP est une situation juridique où plusieurs personnes détiennent ensemble la propriété d'un bien immobilier meublé.
Contrairement à la détention en nom propre (seul) ou en société (SCI, SARL), le bien appartient à tous les membres sans que les parts ne soient matériellement divisées.
C'est le mode de détention par défaut dès lors que vous achetez à deux (concubins, partenaires de PACS, amis) ou que vous héritez d'un bien à plusieurs.
Si rien n'est indiqué dans l'acte d'acquisition, vous êtes réputé détenir le bien à parts égales. Le document peut toutefois prévoir une répartition inégalitaire, 70 % / 30 % par exemple.
Comment se prennent les décisions dans un LMNP en indivision ?
L'indivision en LMNP est complexe, elle suppose une bonne entente entre les indivisaires pour éviter toute situation de blocage. En effet, les décisions doivent être prises :
- À l'unanimité, si elles portent sur des actes de disposition, comme la revente du logement meublé ;
- À la majorité des deux tiers si elles portent sur des actes d'administration, comme la signature d'un bail de location.
En parallèle, l'article 815 du Code civil prévoit que « nul n'est tenu de demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué ». En clair, l'un des co-indivisaires peut demander à tout moment de vendre le logement, ce qui ne garantit pas la pérennité du patrimoine.
Indivision en location meublée : comment sont réparties les dépenses et charges ?
Chaque indivisaire a le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) en indivision. Le principe est simple : les dépenses et les charges portant sur le bien sont assumées par tous les indivisaires, au prorata de leurs droits dans l'indivision. Concrètement, si vous détenez la moitié des droits, vous supportez la moitié des charges liées au logement.
Une exception : si l'un des indivisaires réalise des travaux d'amélioration du bien, par exemple l'aménagement de combles, il ne peut pas imposer la dépense aux autres. Toutefois, il aura droit à une indemnité calculée sur le montant de la plus-value apportée par les travaux.
Quelle est la fiscalité du LMNP en indivision ?
En règle générale, le LMNP a le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel pour l'imposition de ses recettes locatives à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Au régime micro-BIC, le LMNP bénéficie d'un abattement sur ses revenus locatifs, de 50 % en location meublée de longue durée, pour la location saisonnière classée, les gîtes et chambres d'hôtes. L'abattement passe à 30 % pour les meublés de tourisme non classés.
Au régime réel, le LMNP peut déduire ses charges d'exploitation et pratiquer des amortissements sur le bâti, le mobilier et certaines dépenses de travaux.
En indivision, vous n'avez pas de choix : vous êtes obligatoirement assujetti au régime du réel.
Rassurez-vous : grâce à la déduction de charges, vous pouvez créer un déficit. Celui-ci vous permet de supprimer votre imposition sur les loyers pendant 10 ans. Les amortissements prennent ensuite le relais, pour ramener le résultat bénéficiaire au plus près de zéro.
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Comment obtenir un SIRET de LMNP en indivision ?
Vous devez déclarer votre statut de LMNP dans les 15 jours suivant la première mise en location du bien. Vous recevrez un numéro SIRET, qu'il faudra reporter sur vos déclarations fiscales.
Le formulaire FCMB, qui permettait de déclarer un LMNP en indivision a été supprimé en 2023. Il a été remplacé par une démarche dématérialisée à effectuer sur le guichet unique de l'INPI. Lors de votre déclaration, vous devrez indiquer l'ensemble des coordonnées des indivisaires, mais le SIRET sera commun à l'indivision.
Comment faire la déclaration d'un LMNP en indivision ?
Comme vous êtes au régime réel, vous devez remplir une liasse fiscale composée des formulaires 2031 et 2033, valable pour l'ensemble de l'indivision.
Il faut également souscrire le formulaire Cerfa 2042 C-Pro. La déclaration fiscale est alors personnelle. Chaque indivisaire doit donc indiquer sa quote-part de loyers et de charges pour que l'administration fiscale puisse calculer le montant de son impôt.
LMNP : indivision, SCI : que choisir ?
L'indivision se produit de plein droit lorsque vous achetez à deux ou plus, sauf si vous faites le choix de créer une société. Vous détenez alors indirectement le bien, en fonction de vos parts sociales.
La SCI a un objet civil et n'est donc pas adaptée à la location meublée, considérée comme une activité commerciale. Vous devez l'assujettir à l'impôt sur les sociétés pour faire de la location meublée et basculez alors sous un régime professionnel, incompatible avec le statut de LMNP.
Il reste une option à envisager à la place du LMNP en indivision : la SARL de famille, accessible aux membres d'une famille jusqu'au 4ème degré. Elle est cumulable avec le statut de LMNP car les bénéfices sont imposés au régime de l'impôt sur le revenu.
Comment choisir entre LMNP en indivision et SARL de famille ? Si vous recherchez la simplicité, restez sous le régime de l'indivision, mais envisagez de rédiger une convention d'indivision pour organiser le fonctionnement et la gestion de l'indivision.
Si vous avez un objectif de détention de longue durée, avec une stratégie de transmission aux héritiers, alors la SARL familiale est plus adaptée. Vous pouvez mettre en place des donations successives de parts pour optimiser la fiscalité de la transmission.
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