Peut-on cumuler LMNP et statut de fonctionnaire ?

Vous êtes agent public et souhaitez vous lancer dans l'investissement locatif. En principe, il existe une interdiction de cumul d'activités pour les fonctionnaires. Un décret prévoit toutefois une liste d'activités privées que vous pouvez exercer à condition d'y être autorisé par votre hiérarchie. La location meublée quant à elle reste librement accessible tant qu'elle n'est pas professionnelle. Explications ! Notre guide LMNP reprend les fondamentaux, utiles avant d’aller plus loin.

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Peut-on être fonctionnaire et LMNP ?

En principe, votre activité professionnelle doit uniquement se dédier à votre mission de service public, que vous soyez rattaché à la fonction publique d'État, à la fonction publique territoriale ou à la fonction publique hospitalière.

Toutefois, pour ne pas freiner l'esprit d'entreprendre des agents publics, la loi prévoit un assouplissement à la règle de non-cumul, avec des activités libres ou soumises à autorisation.

Le principe : le non-cumul d'activités des fonctionnaires

La loi du 20 avril 2016 relative à la déontologie des fonctionnaires pose le principe de l'interdiction de cumul emploi public et activité lucrative dans le privé. Elle a pour objectif d'éviter que les fonctionnaires ne négligent l'intérêt général au profit d'une activité privée.

Elle prévoit toutefois la possibilité :

• De poursuivre une activité de dirigeant d'une société ou d'une association pendant 1 an, si vous venez d'être intégré dans la fonction publique ;
• D'exercer l'une des activités accessoires autorisées par décret, comme l'aide à domicile, l'enseignement et la formation ou encore la vente d'objets que vous réalisez vous-même ;
• De créer ou reprendre une entreprise ou micro-entreprise, à condition d'être à temps partiel et que l'objet soit compatible avec une mission de service public.

L'exception : le LMNP en activité accessoire du fonctionnaire

La location meublée est une activité commerciale à laquelle vous pouvez vous adonner à condition qu'elle demeure dans le cadre normal de la gestion de votre patrimoine familial. Elle ne doit pas avoir un caractère professionnel.

Ainsi devez-vous respecter les critères qui vous permettent d'avoir le statut de loueur en meublé non professionnel, à savoir :

• Percevoir moins de 23 000 euros de revenus locatifs chaque année, charges incluses ;
• OU dégager des recettes locatives qui restent inférieures aux revenus d'activité du foyer fiscal. Vous devez donc prendre en compte les revenus de votre conjoint si vous êtes soumis à imposition commune.

Si vous venez à remplir les 2 conditions, vous basculerez vers le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). L'activité étant alors professionnelle, vous ne pouvez pas la cumuler avec votre statut de fonctionnaire.

Cas particulier : louer un bien quand on est fonctionnaire en société

Un fonctionnaire peut détenir des parts et donc être associé dans une société dont l'objet est l'investissement immobilier, comme une SCI ou une SARL de famille.

En revanche, un fonctionnaire exerçant à temps plein a l'interdiction d'exercer une fonction de direction dans une société commerciale (gérant, président…). Vous devez au préalable demander l'autorisation à votre hiérarchie de passer à temps partiel, et cette autorisation sera limitée à une durée de 3 ans, renouvelable un an.

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Cumul LMNP et fonctionnaire : quels avantages ?

Vous faites partie des candidats au crédit préférés des banques et vous pouvez bénéficier de conditions financières avantageuses pour concrétiser votre projet immobilier. La fiscalité applicable à la location meublée vous permet de vous constituer un patrimoine sans grande pression fiscale.

Un financement simple à obtenir pour le fonctionnaire en investissement locatif

Grâce à la stabilité de votre carrière professionnelle et à la progression continue de vos traitements, vous avez de fortes chances d'obtenir un prêt immobilier. Votre profil d'emprunteur vous permet de négocier plus facilement le taux et les conditions d'emprunt.

Une caution souvent gratuite pour le fonctionnaire en location meublée

Vous devez obtenir une caution auprès d'un organisme de cautionnement pour couvrir votre prêt immobilier. Pour les emprunteurs du privé, cette caution est payante et représente environ 1,2 % du capital emprunté. Les fonctionnaires, eux, peuvent avoir droit à une caution gratuite ou à un taux réduit.

La fiscalité avantageuse du LMNP en fonction publique

Les loyers que vous percevrez de votre investissement locatif sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont taxés sur leur montant net au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Il existe 2 modalités d'imposition : le régime micro-BIC et le régime réel.

Le fonctionnaire LMNP au régime micro-BIC

Au régime micro-BIC, vous ne déduisez pas de charges, mais profitez d'un abattement de :

• 30 % pour la location d'un meublé de tourisme non classé, applicable jusqu'à 15 000 euros de revenus (identique à la location vide) ;
• 50 % pour la location meublée de longue durée et le meublé touristique classé, applicable jusqu'à 83 600 euros.

Le fonctionnaire LMNP au régime réel

Le fonctionnaire LMNP peut privilégier le régime du réel, qui lui permet de réduire, voire d'effacer totalement la taxation à l'IR et aux prélèvements sociaux. Le Code général des impôts autorise :

• La déduction de l'intégralité des charges d'exploitation ;
• L'application d'amortissements sur le bâti, les travaux et le mobilier.

Si vos charges sont supérieures à vos loyers, vous créez un déficit. Vous pouvez le reporter sur les BIC de location meublée pendant 10 ans. À noter que le déficit ne peut pas être créé ou aggravé par les amortissements, mais ceux-ci sont également reportables, sans limitation de durée.

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