Votre première année de loueur en meublé

Nous vous accompagnons gratuitement et pas à pas dans vos démarches, alors n'hésitez pas, laissez-nous vous accompagner!

Votre première année de loueur en meublé (LMNP) tient en quelques formalités : déclarer votre début d'activité sur le guichet des formalités des entreprises dans les 15 jours suivant la première location, choisir entre le micro-BIC et le régime réel, tenir votre comptabilité, puis déclarer vos résultats en ligne. Ce guide, qui s'inscrit dans notre dossier gestion de votre location meublée, détaille chaque étape : quand, pourquoi et comment la réaliser.

Article mis à jour le 28/10/2026.

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Ouvrir un compte bancaire dédié

Quand réaliser cette démarche?

Idéalement avant la perception de votre premier loyer donc avant le début de votre activité.

Vous pouvez également ouvrir un compte à tout moment après votre début d'activité.

Pourquoi réaliser cette démarche?

Selon votre situation, un compte dédié à votre activité peut être exigé (par exemple pour un micro-entrepreneur dont le chiffre d'affaires dépasse 10 000 € pendant deux années consécutives) ; les fiches officielles ne précisent pas le cas du LMNP. Votre situation pouvant évoluer d'une année à l'autre, nous recommandons d'anticiper en ouvrant un compte dédié à votre activité de loueur en meublé.

C'est également une bonne pratique de gestion : un compte dédié vous permet de mieux suivre les flux de paiement liés à votre activité. Cela facilite votre tenue de comptabilité, que vous la réalisiez vous-même, en vous faisant accompagner par un expert-comptable ou en utilisant un logiciel comme nopillo.

Comment réaliser cette démarche?

Nous vous recommandons d'ouvrir gratuitement un compte nopillo, ce qui vous permet de bénéficier de services qui facilitent votre quotidien de propriétaire bailleur (notamment la tenue de comptabilité, l'établissement et la télétransmission de la liasse fiscale).

Choisir son régime : Micro-Bic vs Réel

Quand réaliser cette démarche?

Lors de votre déclaration de début d'activité (dans les 15 jours suivant la première location), puis, si vous êtes au micro-BIC, avant la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus pour opter pour le régime réel.

Pourquoi réaliser cette démarche?

Au moment de votre déclaration d'activité vous pouvez indiquer le régime d'imposition choisi : micro-BIC ou régime réel. Par défaut, votre activité relève du micro-BIC tant que vos recettes restent sous le plafond ; le régime réel s'applique sur option, ou de façon obligatoire si le plafond est dépassé.

Attention, ce choix est important :

• l'option pour le régime réel doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus (au printemps) ;
• cette option est valable un an et reconduite tacitement chaque année, sauf renonciation ;
• au micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % s'applique pour la location meublée longue durée, sans déduction des charges réelles ni amortissement ; au régime réel, vous déduisez vos charges réelles, dont l'amortissement du bien et des meubles.

Comment réaliser cette démarche?

Vous pouvez utiliser notre simulateur pour décider quel régime est le mieux adapté à votre situation.

Note : le régime réel est souvent plus avantageux fiscalement, mais cela dépend de votre situation (niveau de charges, amortissements, autres revenus). Une simulation permet de comparer les deux régimes.

Note : le plafond du micro-BIC pour la location meublée longue durée est de 77 700 € pour les revenus 2025 et de 83 600 € pour les revenus 2026 (15 000 € pour un meublé de tourisme non classé). Si vous dépassez ce plafond deux années consécutives, vous basculez au régime réel même si vous n'avez pas opté pour celui-ci. Au régime réel, un déficit s'impute sur vos revenus de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes (voir le report du déficit).

Note : vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) uniquement si vos recettes annuelles dépassent 23 000 € ET dépassent les autres revenus d'activité de votre foyer fiscal ; ces deux conditions sont cumulatives. Dans le cas contraire, vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP).

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Déclarer son début d’activité

Quand réaliser cette démarche?

Dans les 15 jours suivant la première location.

Pourquoi réaliser cette démarche?

La déclaration de début d'activité est obligatoire. Elle est gratuite, vous permet d'obtenir un numéro SIRET et d'indiquer le régime d'imposition choisi.

Comment réaliser cette démarche?

En ligne, sur le guichet des formalités des entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr), qui centralise les démarches des entreprises. Il n'est plus nécessaire de passer par un greffe.

Pour plus d'informations, nous nous tenons à votre disposition pour vous accompagner gratuitement dans vos démarches administratives.

Nous réalisons cette démarche pour le compte de nos clients, n'hésitez pas à vous inscrire.

Tenir sa comptabilité

Quand réaliser cette démarche?

Vous avez théoriquement jusqu’au jour de votre déclaration pour commencer à tenir votre comptabilité mais nous ne recommandons pas cette approche!

Une fois votre locataire dans les lieux, ne tardez pas à mettre en place une “routine” qui vous permettra d’aborder la préparation de la déclaration fiscale dans de bonnes conditions.

Pourquoi réaliser cette démarche?

Si vous êtes au micro-BIC : les micro-entreprises tiennent un livre des recettes et un registre des achats.

Si vous êtes au régime réel, une comptabilité complète est obligatoire. Vous pouvez vous appuyer sur un mémento fiscal des loueurs meublés non professionnels pour structurer vos recettes, vos dépenses et le suivi de vos immobilisations.

Note : l'un des intérêts d'opter pour le régime réel est la capacité d'amortir (c'est-à-dire de passer en charge) la valeur de votre bien. Il vous faudra pour cela mettre en place un plan d'amortissement.

Comment réaliser cette démarche?

Vous pouvez tenir votre comptabilité sans accompagnement ni logiciel, toutefois nous ne le recommandons pas car :

• il s’agit d’une tâche chronophage (vous risquez de gâcher quelques soirées et week-ends!) ;
• il s’agit d’une tâche non triviale où des erreurs peuvent vite se glisser ;
• le coût d'un logiciel comme nopillo reste modéré : l'offre est affichée à 599 € par an avant réduction d'impôt (308 € dans l'exemple d'un taux marginal d'imposition de 30 %, selon la page tarif de nopillo consultée le 28/10/2026), télétransmission de la liasse fiscale incluse.

Créer son compte professionnel sur le site des impôts

Quand réaliser cette démarche?

Avant la déclaration de résultats, dont la date limite est fixée chaque année (en pratique début mai).

Pourquoi réaliser cette démarche?

En tant que loueur en meublé, vous déclarez des revenus non salariés (BIC) ; la question du statut est détaillée dans notre article auto-entrepreneur et LMNP. Au régime réel, l'espace professionnel vous permet de télédéclarer vos résultats. Vous pouvez également être redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE), un impôt local dont l'assujettissement dépend de votre situation et de la commune du bien.

La CVAE ne concerne que les entreprises dont le chiffre d'affaires hors taxes dépasse 500 000 € (taux de 0 % en dessous) ; sa suppression progressive est prévue d'ici 2030.

Comment réaliser cette démarche?

Rendez-vous sur impots.gouv.fr (> “Votre espace professionnel”).

Etablir et télétransmettre sa liasse fiscale

Quand réaliser cette démarche?

À la date limite de dépôt de la déclaration de résultats, fixée chaque année : « au plus tard 15 jours après le 2e jour ouvré suivant le 1er mai » pour le régime réel simplifié.

Pourquoi réaliser cette démarche?

Si vous êtes au régime réel, vous devez transmettre une liasse fiscale comprenant notamment :

• la déclaration spéciale 2031-SD ;
• les annexes 2033-A à 2033-G du régime simplifié, selon votre situation.

Comment réaliser cette démarche?

Si vous êtes au réel, la déclaration est obligatoirement transmise par voie électronique : soit par la procédure EDI-TDFC (via un logiciel comme nopillo ou un expert-comptable), soit en ligne depuis votre espace professionnel. Tout autre mode de transmission expose à une pénalité.

Reporter son résultat d’activité de location meublée sur sa déclaration professionnelle de revenus

Quand réaliser cette démarche?

Au printemps de l'année suivante, selon le calendrier de déclaration de revenus publié chaque année par l'administration fiscale.

Pourquoi réaliser cette démarche?

La déclaration de revenus est obligatoire.

Comment réaliser cette démarche?

Déclarez des revenus non salariés et complétez le formulaire 2042-C-PRO.

Questions fréquentes sur la première année en location meublée

Quand déclarer le début de son activité de loueur en meublé ?

Dans les 15 jours suivant la première location, sur le guichet des formalités des entreprises. Cette démarche gratuite permet d'obtenir un numéro SIRET.

Faut-il s'inscrire au greffe ?

Non : les formalités d'entreprise se font désormais sur le guichet unique (formalites.entreprises.gouv.fr).

Quel est le régime par défaut en LMNP ?

Le micro-BIC s'applique par défaut tant que vos recettes restent sous le plafond (77 700 € pour les revenus 2025, 83 600 € pour les revenus 2026 en location meublée longue durée). Le régime réel est possible sur option.

Quelle différence entre LMNP et LMP ?

Le statut de loueur en meublé professionnel suppose deux conditions cumulatives : des recettes annuelles supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal.

La liasse fiscale doit-elle être télétransmise ?

Au régime réel, la déclaration de résultats est transmise par voie électronique (EDI-TDFC ou espace professionnel).

Sources officielles : service-public.gouv.fr, revenus d'une location meublée ; service-public.gouv.fr, régime micro-BIC ; service-public.gouv.fr, régime réel simplifié ; impots.gouv.fr, FAQ régime des locations meublées (03/2026). Cet article ne constitue pas un conseil fiscal individualisé.

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