Caution solidaire - Comment ça marche ?

Les loyers impayés sont malheureusement courants. Pour s’en prémunir, il est primordial d’exiger certaines garanties. Parmi lesquelles, la caution solidaire. Alors de quoi s’agit-il ? Comment se déroule le contrat de cautionnement ? Que se passe-t-il en cas de défaut de paiement ? Quelles sont les alternatives à la caution ? Découvrez les réponses.

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C’est quoi la caution solidaire ? 

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Définition 

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Selon l’article 2288 du Code civil  “le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci”. Parmi les dettes locatives, on retrouve les loyers, les charges, les intérêts pour le paiement tardif du loyer et les frais de remise en état en cas de dégradation. 

Au même titre que le locataire, le garant est redevable du paiement du loyer. Et ce, dès lors que le premier ne respecte pas son obligation légale. Ce qui signifie qu’en cas de non-paiement des loyers, le propriétaire est en droit de saisir ses biens personnels et ses revenus (sous réserve d’une décision de justice l’y autorisant. 

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Pour le propriétaire bailleur, c’est donc une excellente manière de se prémunir contre le défaut de paiement. D’autant plus que la caution solidaire s’applique aussi bien pour les locations vides que les locations meublées ou les colocations. 

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Bon à savoir : par abus de langage, le terme caution est souvent utilisé pour le dépôt de garantie versé lors de la signature du bail. Mais attention à ne pas confondre les deux, car la caution est véritablement une garantie contre le défaut de paiement, alors que le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire. 

Caution simple ou solidaire

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Il existe 2 types de caution :

• La caution simple : le propriétaire ne peut faire appel à la caution que si le locataire n'est pas en mesure de payer son loyer. Pour s’en assurer, il doit commencer à engager un certain nombre de démarches contre le locataire (relance, mise en demeure, …). 
• La caution solidaire : le propriétaire peut faire appel à la caution dès le premier impayé. Il n’a pas besoin d’attendre une justification du locataire expliquant un éventuel retard de paiement. Même si ce dernier peut payer sa dette, le bailleur reste en droit de recourir à la caution solidaire. 

En ce sens, la caution solidaire fournit une sécurité renforcée au propriétaire-bailleur contre le risque de loyer impayé.

Comment se déroule le contrat de cautionnement ? 

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Vérification de l’identité du garant

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Pour signer un contrat de cautionnement, il faut d’abord un garant. Celui-ci peut être une personne physique ou une personne morale. 

Pour une personne physique, il peut s’agir d’un parent, d’un ami, d’un oncle, d’une tante, d’un grand-parent, … qui se porte caution solidaire. Quel que soit son lien avec le locataire, le propriétaire peut demander plusieurs justificatifs, à savoir : 

• Une pièce d’identité en cours de validité ; 
• Un justificatif de domicile  : 
• Un justificatif de situation professionnelle ; 
• Des bulletins de salaires ou bilans comptables ; 
• L’avis d’imposition ; etc. 

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Pour la personne morale, il peut s’agir de l’action Logement dans le cadre de la garantie Visale, ou encore une entreprise, une banque…. 

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Acte de cautionnement 

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Une fois que le propriétaire a vérifié l’identité du garant, il peut rédiger l’acte de cautionnement. Celui-ci doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires : 

• L’identité des parties : propriétaire, locataire, garant. 
• Les dettes locatives : il convient d’indiquer le montant du loyer et des charges, ainsi que l’éventuelle révision du loyer. Sans oublier de préciser si les intérêts de retard et/ou les frais de réparation sont aussi inclus.
• La durée de la caution solidaire : il peut s’agir d’une caution à durée déterminée ou indéterminée. C’est d’autant plus important qu’en l’absence de date de fin, le garant peut toujours résilier son engagement. 
• La mention manuscrite : pour que le garant prenne réellement connaissance de ses engagements, la loi exige qu’il rédige à la main une mention spéciale.

Une fois près, l’acte de caution doit être en double exemplaire : un pour le bailleur et un pour le garant solidaire. Ce n’est pas obligatoire pour le locataire, mais préférable.

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Bon à savoir : le contrat de cautionnement peut être réalisé par acte sous signature privée ou par acte authentique. 
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Que se passe-t-il en cas d’impayés ? 

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En cas d’impayés, le propriétaire peut s’adresser au garant dès le premier euro de retard. Et ce, sans même avoir pris la peine de contacter le locataire. 

Pour cela, il est préférable d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception afin d’avoir une trace écrite des démarches. 

Si la personne garante de la caution solidaire n’est pas en mesure de payer les loyers dus, elle peut demander des délais de paiement. Mais il faudra passer par le tribunal, voire saisir la commission de surendettement en cas de faibles ressources financières.

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Quelles sont les alternatives à la caution solidaire ? 

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Outre la caution solidaire, le propriétaire bailleur peut souscrire une assurance loyers impayés pour se prémunir contre le risque de défaut de paiement. Mais attention, car ces deux garanties ne sont pas cumulables. Il y a toutefois une exception pour les étudiants ou les apprentis. 

Hormis ces hypothèses, le propriétaire devra choisir entre les deux.

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Il est aussi possible de signer un contrat de bail sans aucune garantie, mais c’est vivement déconseillé. 

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