Chute des taux d’intérêt - Quel impact pour les investisseurs ?
Bonne nouvelle pour les investisseurs : les taux d’intérêt continuent leur chute. Enfin ! Après 1 an et demi de hausse, les investisseurs peuvent respirer. Mais alors que signifie une telle baisse ? Combien pourrez-vous emprunter ? Comment va évoluer le marché de l’immobilier en France ? Voici quelques pistes de réflexion autour de la chute des taux d’intérêt.
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Les taux d’intérêt sont-ils en train de chuter ?
Depuis janvier 2024, les intérêts d’emprunt continuent leur descente. Ils se maintiennent sous la barre des 4 %.
Alors certes, les taux actuels restent plus élevés qu’au début de l’année 2022. Mais nous gardons espoir quant à la fin de la hausse interminable des taux qui s’est prolongée pendant 1 an et demi. La cause de cette tendance haussière ? Un contexte économique européen plus que défavorable : inflation, guerre en Ukraine, post-COVID, crise mondiale, …
Pour répondre à cette crise et réduire les effets de l’inflation sur l’économie, la banque centrale européenne (BCE) n’a cessé d’augmenter ses taux directeurs. Ce sont les taux auxquels les banques commerciales peuvent emprunter aux banques centrales de leur pays. Or, ces taux directeurs sont corrélés aux taux d’usure (le taux d’emprunt maximum fixé par les établissements bancaires). Plus les taux directeurs augmentent, plus les taux d’emprunt augmentent.
Heureusement, le cycle haussier infernal semble avoir pris fin. Le 6 juin 2024, la banque centrale européenne a décidé de baisser ses taux directeurs. Une première depuis 2019.
Avec cette chute des taux d’intérêt et l’assouplissement de la politique monétaire européenne, les signaux repassent enfin au vert pour les investisseurs.
Quel est l’impact de la chute des taux d’intérêt pour les investisseurs ?
Des assouplissements d’octroi de crédit
La hausse des taux d’intérêt qui sévissait depuis le printemps 2022 dans la zone euro s’accompagnait d’une baisse des crédits octroyés. De moins en moins de ménages pouvaient accéder à la propriété ; que ce soit pour l’achat d’une résidence principale, d’un investissement immobilier locatif.
Avec la chute des taux d’intérêt, le nombre de crédits repasse en hausse : +86,2 % entre décembre 2023 et mai 2024.
Les résultats sont plutôt positifs puisqu’en avril 2024, les crédits auraient atteint 8,9 milliards d’euros selon la Banque de France, soit 30 % de hausse par rapport au mois précédent.
Pour autant, ce n’est pas parce que les crédits immobiliers sont octroyés plus facilement qu’il faut faire l’impasse sur votre dossier bancaire. Vous devez continuer à respecter les conditions relatives au taux d’endettement, bien gérer vos dépenses, disposer d’une stabilité financière, …
C’est d’autant plus important que ce sont les meilleurs profils (salariés en CDI, salaire élevé, …) qui bénéficient principalement de la hausse des octrois de crédit.
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Une augmentation des montants empruntés
La baisse des taux d'intérêt est une excellente nouvelle pour les investisseurs : avec les mêmes mensualités, vous pourrez emprunter davantage. Autrement dit, le coût de votre crédit diminue.
Ce qui peut avoir un impact considérable sur votre projet d’investissement locatif LMNP. Et oui, si vous pouvez emprunter davantage en payant la même somme, vous pourrez obtenir une pièce en plus, vous rapprocher du centre-ville, réaliser davantage de travaux de rénovation, … Bref, augmenter l’attractivité de votre bien immobilier. Ce faisant, vous augmentez vos revenus locatifs, et donc votre rentabilité.
Dans le même esprit, des taux plus faibles vous permettent aussi de payer un logement similaire, mais en réduisant vos mensualités d’emprunt. Et là encore, cela participe à la rentabilité de votre projet d’investissement.
Bon à savoir : en tant que propriétaire LMNP, vous ne pourrez pas emprunter pour financer les meubles. Il faudra donc disposer d’une épargne suffisante pour meubler le logement à louer.
Combien pourriez-vous emprunter ?
Pour savoir combien emprunter, le plus simple est d’utiliser un simulateur en ligne. En quelques clics, vous aurez une estimation du montant de vos mensualités, du capital prêté, le coût de votre crédit (assurance emprunteur comprise), etc.
Mais attention, car les montant des taux varient selon plusieurs critères, et notamment :
- Les revenus : plus vous avez un niveau de revenus élevés, moins le taux d’intérêt est important.
- La durée d’emprunt : augmenter la durée d’emprunt vous permet de réduire les mensualités, mais cela augmente le montant des taux d’intérêt.
- Le montant de l’apport : si vous ne fournissez aucun apport pour votre investissement immobilier, vous ne pourrez pas, en plus, obtenir des taux avantageux.
Globalement, plus un dossier présente un risque pour la banque, plus les taux sont élevés.
Le futur de l’immobilier en France ?
Comme nous n’avons pas de boule de cristal, il est donc difficile de répondre à cette question. Toutefois, nous pouvons dégager certaines tendances.
- Une reprise progressive de la demande : depuis le début de l’année, les ménages français recommencent à investir. Les demandes de crédit et les visites augmentent. Ce qui suggère une reprise du marché.
- Une demande croissante : pour la rentrée, le besoin de logement augmente aussi bien pour les étudiants que les professionnels en mutation.
- Une crise toujours marquée dans le neuf : si la reprise se fait doucement sentir dans l’immobilier ancien, ce n’est pas encore le cas dans l’immobilier neuf.
- Des prix immobiliers stables : malgré la hausse des taux d’intérêt, les prix de l’immobilier tardent à baisser. Ce n’est que depuis le début de l’année que les experts constatent des chutes (-4,8 % en moyenne sur un an), et pas partout.
- Des taux à la baisse partout dans le monde : avec l’accalmie au niveau de l’inflation, la tendance baissière a tout pour durer. Preuve en est avec la décision du président de la Réserve fédérale, Jerome Powell, qui a déclaré vouloir réduire les taux d'intérêt de la banque centrale américaine .
Finalement, la FNAIM prévoit une stabilisation des ventes immobilières pour le deuxième semestre 2024. Et sur l’année 2024, seulement 800 000 transactions (contre 835 000 en 2023).
Par ailleurs, l’instabilité politique française peut aussi bouleverser le marché immobilier français. Les décisions politiques (prêt à taux zéro pour les primo-accédants, financement de la rénovation énergétique, IFI, … ) prises par le futur gouvernement vont aussi impacter les investisseurs. D’où l’intérêt de continuer à se maintenir informé sur l’actualité immobilière, politique et économique.
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