Apport immobilier - À combien le fixer ?

À travers l’effet de levier de l’emprunt bancaire, l’investissement immobilier locatif vous permet de vous enrichir considérablement. Vous utilisez l’argent de la banque pour financer votre patrimoine immobilier et générer des revenus locatifs. Mais si les établissements de crédit sont enclins à vous prêter tout ou partie du capital, c’est sous certaines conditions. L’une d’entre elles, c’est l’apport immobilier. Avant de demander un prêt pour l’acquisition d’un bien immobilier à louer, il vaut mieux apporter une certaine contribution. Mais quelle somme d’argent apporter ? Quel est le montant minimum de l’apport personnel ? Est-il possible d’emprunter sans apport ? Nopillo répond à toutes vos questions. 

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L’apport personnel immobilier, une arme pour obtenir un crédit 

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L'apport personnel, c’est la somme que vous détenez et que vous êtes prêt à allouer à votre projet d’investissement immobilier locatif. En intégrant vos fonds personnels dans le financement de votre achat immobilier, vous allégez le montant à emprunter. 

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Et ça, c’est vu d’un très bon œil par les banques. Ça les rassure ! Plus le montant de votre apport immobilier est important, plus la part de crédit emprunté à l’établissement bancaire utdiminue. Celui-ci prend donc moins de risques à vous prêter de l’argent. 

En plus, vous démontrez votre capacité à générer de l’épargne (à moins bien sûr que cet apport soit essentiellement constitué d’une donation familiale ou de la loterie). Si vous pouvez mettre de l’argent de côté tous les mois, vous ne devriez avoir aucune difficulté à rembourser vos mensualités d’emprunt. 

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Comme les banques sont rassurées quant à votre profil d’emprunteur, elles seront plus à même de vous octroyer de meilleures conditions de crédit. Par exemple, les modalités du prêt, le taux d’intérêt, les mensualités, la durée d’emprunt, le remboursement différé, etc.

L’apport immobilier devient alors un excellent levier de négociation. 

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Pour autant, ce n’est pas parce que vous fournissez un apport que vous obtiendrez systématiquement un crédit immobilier pour l’achat de votre logement. Cela dépend en réalité d’une multitude de facteurs, comme votre capacité d’emprunt, votre profil d’emprunteur, la durée de votre prêt, votre projet d’investissement locatif, etc. 

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Le montant idéal pour son apport immobilier, au cas par cas 

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L’apport immobilier, c’est une somme d’argent. Et pourtant, quand on parle d’apport idéal, on ne parle pas de prix en euros, mais de pourcentage. Plus précisément, le pourcentage du prix total de votre projet immobilier (valeur du bien immobilier, éventuels travaux et frais de dossier). Alors est-ce qu’il vaut mieux apporter 5 %, 10 %, 20 %, 50 %, … ? En réalité, il n’y a pas de réponse toute faite. Cela dépend en grande partie de votre situation personnelle. Même si dans la pratique, les banques exigent très souvent un apport de 10 % minimum pour couvrir les frais de notaire (honoraires, taxes de publicité foncière, émoluments, …) et les frais de dossier. 

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Un apport immobilier supérieur à 30 % 

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Si vous avez un dossier considéré comme étant à risque, les banques sont généralement beaucoup plus exigeantes au niveau de l’apport immobilier. Alors quelles sont les situations à risque ? Voici les plus courantes : 

• Les travailleurs indépendants : même si ces profils sont de plus en plus courants, les banques restent attachées aux salariés en CDI ou aux fonctionnaires. En tant qu’entrepreneur, vous devrez démontrer votre stabilité financière. Pour cela, il faudra présenter vos résultats sur les 3 dernières années. Si vous avez moins de 3 ans d’ancienneté, il sera plus difficile d’obtenir un crédit. 
• Les salariés précaires : ce sont par exemple les salariés en CDD ou intérimaires. Pour la banque, ce type de contrat n’est pas toujours synonyme de stabilité. À vous de démontrer le contraire avec, par exemple, des renouvellements de contrats réguliers. 
• Les non-résidents : le risque est beaucoup plus élevé, car les banques disposent de recours limité en cas de défauts de paiement. 
• Les locataires-investisseurs : si vous souhaitez commencer à investir dans la location meublée non professionnelle, tout en étant locataire de votre résidence principale, la banque sera plus réticente à vous octroyer un crédit. Il faudra donc préparer un dossier bancaire avec un business plan bien ficelé (taux de rentabilité, cash flow, effort d’épargne, …). Et si vous faites de la location saisonnière, présentez différents scénarios, notamment la location longue durée. Avec les nombreux changements législatifs anti-AirBnB, vous n’êtes pas à l’abri des restrictions concernant ce mode d’exploitation. 

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Malgré toutes ces astuces pour obtenir un crédit immo, mieux vaut fournir un apport personnel correspondant à 30 % au moins de la valeur de votre achat immobilier. 

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Un apport personnel de 20 % 

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Votre situation est moins risquée que précédemment, mais vous ne correspondez pas encore exactement au profil d’emprunteur idéal des banques. 

C’est notamment le cas des couples ayant une situation professionnelle différente : l’un est considéré comme à risque (CDD ou indépendant par exemple), alors que l’autre démontre une véritable stabilité (CDI ou fonctionnaire). Dans ce cas, la stabilité de l’un vient contrebalancer le risque de l’autre. Pour s’assurer du paiement des mensualités, la banque exige un apport immobilier minimum de 20 %. 

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Un apport personnel de 10 %

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C’est la situation la plus courante. À savoir, les couples ou célibataires en CDI. 

Si vous prévoyez de faire votre premier investissement immobilier locatif, il est préférable d’être déjà propriétaire de votre résidence principale. Mais attention, car si l’apport immobilier est important, la banque regarde aussi la capacité d’endettement. Si les mensualités d’emprunt de votre crédit initial sont supérieures à 35 % de vos revenus globaux, un apport de 10 % sera alors insuffisant. 

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Un apport personnel inférieur à 10 % 

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Pour cela, il faut présenter un excellent dossier bancaire. Par exemple : 

• des garanties ; 
• plusieurs investissements immobiliers locatifs qui vous apportent de recettes locatives stables : 
• des revenus élevés 
• une situation professionnelle extrêmement stable (être fonctionnaire, ça paye auprès des banques). 

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Le montant de l’apport personnel peut aussi fluctuer selon le type de bien. En effet, si vous achetez dans le neuf, les frais de notaire sont réduits (environ 3% contre 8 à 10 % dans l’ancien). Un apport de 5 % peut alors être suffisant. 

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Même si toutes ces situations vous permettent de vous faire une idée du montant de l’apport immobilier à fournir, cela dépend surtout de votre situation personnelle, professionnelle et financière. L’octroi d’un crédit immobilier se fait toujours au cas par cas. Alors n’hésitez pas à utiliser des outils de simulation, contacter des banques ou faire appel à un courtier immobilier.  

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L’emprunt sans apport, pas impossible, mais difficile 

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La question qui brûle les lèvres de tous les investisseurs immobiliers : est-il possible d’emprunter sans apport ? 

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La réponse est oui, mais avec beaucoup de nuances. 

Déjà, tout dépend du contexte économique. Avant 2022/2023, les crédits immobiliers à 110 % étaient relativement fréquents. Mais avec la crise économique, la hausse des taux d’intérêt et l’instabilité géopolitique qui règne, les banques sont de plus en plus frileuses envers les emprunteurs. Même ceux qui ont un apport immobilier conséquent peuvent se voir refuser un crédit. Alors imaginez si vous n’offrez rien en retour à l’établissement prêteur. Il est peu probable qu’il se montre enclin à vous prêter de l’argent. 

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Au-delà de la conjoncture économique, c’est surtout la qualité de votre dossier bancaire qui détermine les conditions de crédit. Plus il est irréprochable, plus vous pourrez bénéficier de conditions avantageuses. Mais alors, c’est quoi un bon dossier ? Cela repose sur plusieurs éléments, comme l’épargne, une situation financière stable, un taux d’endettement inférieur à 35 %, une bonne gestion budgétaire, la solidité de votre projet d’investissement locatif, vos investissements antérieurs, etc. 

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Bon à savoir : si emprunter sans apport permet de se lancer, même avec peu d’épargne, gardez à l’esprit que c’est un gros avantage octroyé par votre banque. Si elle vous concède celui-ci, vos marges de négociation pour obtenir d’autres avantages seront réduites. Par exemple, les taux d'intérêt plus intéressants ou un remboursement différé si vous prévoyez de faire des travaux.

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Pour garantir la solidité de votre projet immobilier, on vous conseille toujours d’avoir un minimum d’apport immobilier, ne serait-ce que 10 % sur un PEL. À partir de là, vous pourrez démarrer la location meublée non professionnelle et générer vos premiers revenus locatifs.  

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