Investir en LMNP avec un rachat de crédit

Pour les investisseurs, le statut LMNP est aujourd’hui l’une des niches fiscales les plus avantageuses. Seulement voilà, si vous avez déjà acheté votre résidence principale et/ou des crédits à la consommation, il n’est pas toujours possible d’investir à nouveau. Notamment à cause d'un seuil d’endettement déjà atteint. C’est justement là qu’intervient le rachat de crédit en LMNP. Alors de quoi s’agit-il ? Quels sont les avantages de cette pratique ? Et quelle est la fiscalité applicable ? Nopillo répond à vos questions. 

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Pourquoi faire un rachat de crédit pour son investissement immobilier locatif ? 

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Le rachat de crédit, c’est tout simplement le regroupement de l’ensemble de vos prêts ; qu’il s’agisse d’emprunt immobilier ou de crédit à la consommation. Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif en LMNP, cette pratique est particulièrement avantageuse. Et ce, pour deux raisons. 

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Baisser son taux d’endettement

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Le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) fixe un taux d’endettement maximum à 35 %. C’est-à-dire que l’intégralité de vos charges (et donc vos mensualités d’emprunt) ne doit pas dépasser 35 % de vos ressources. Par exemple, si au sein de votre foyer fiscal, vous percevez des revenus équivalents à 6 000 € mensuels, vous ne pourrez pas payer des mensualités supérieures à 2 100 €. À défaut, il sera beaucoup plus difficile de trouver une banque acceptant de vous prêter de l’argent. 

Or, si vous avez acheté votre résidence principale et/ou si vous avez déjà investi dans l’immobilier locatif, il se peut que vous vous rapprochiez dangereusement de ce seuil de 35 %. Ce qui limite alors votre capacité de financement, et donc, vos futurs investissements en LMNP. 

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Alors pour donner vie à vos projets immobiliers, vous devez impérativement faire baisser votre taux d’endettement. Comment faire ? En utilisant le rachat de crédit. Grâce au regroupement de l’ensemble de vos mensualités d’emprunt en une seule, vous lissez vos crédits dans la durée. Donc si vous aviez souscrit un prêt à la consommation d’une durée de 5 ans pour acheter une nouvelle voiture, vous pourrez étaler les échéances sur une plus longue période. Ce qui réduira automatiquement le coût des mensualités. Et si vos charges diminuent, c’est votre taux d’endettement qui diminue à son tour. Vous pourrez emprunter davantage à la banque pour financer votre investissement LMNP. 

Se constituer un apport immobilier

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En plus de faire baisser votre taux d’endettement, le rachat de crédit peut aussi vous aider à vous constituer un apport pour votre nouveau projet. 

Lors de la présentation de votre dossier bancaire, vous pouvez demander une trésorerie complémentaire. Cette somme pourra constituer l’apport pour votre nouveau prêt. Ce faisant, vous maximisez vos chances d’obtenir un crédit immobilier, puisque l’apport personnel est majoritairement requis par les banques. 

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Comment effectuer un rachat de crédit ?

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Si le rachat de crédit est une opération courante pour les banques, il convient toutefois de prendre quelques précautions : 

• Bien calculer sa rentabilité : investir en LMNP signifie que vous percevrez des revenus locatifs. Dans l’idéal, ces recettes doivent couvrir la totalité de votre mensualité d’emprunt. Et même au-delà pour éviter d’être limité par le taux d’endettement lors de vos prochains investissements. 
• Comparer les offres : chaque établissement bancaire dispose de ses propres critères et de ses propres conditions commerciales. Alors pour bénéficier d’une offre adaptée à vos besoins, n’hésitez pas à mettre en concurrence les organismes de financement. 
• Soigner son profil : si vous avez déjà un crédit pourtant sur un bien immobilier, il sera beaucoup plus facile de négocier un rachat de crédit. Le logement constitue une garantie à lui seul, en particulier si vous avez souscrit un prêt hypothécaire. En revanche, si vous multipliez les prêts à la consommation, il sera plus difficile d’obtenir un emprunt. Cela démontre souvent une mauvaise gestion de vos ressources financières. 

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Bon à savoir : pour faire baisser votre taux d’endettement, nous vous conseillons également de changer d’assurance emprunteur, ou du moins de comparer (en particulier si vous aviez souscrit une assurance auprès de votre banque). 

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Comment déduire son rachat de crédit en LMNP ? 

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En tant que loueur en meublé non professionnel, vous pouvez déduire votre crédit immobilier. Mais seulement si vous optez pour le régime réel. Car si vous choisissez le régime micro-BIC, vous ne bénéficiez que d’un abattement forfaitaire de 50 % (voire moins si vous faites de la location saisonnière). Ce qui est très souvent insuffisant pour couvrir l’ensemble de vos charges.

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Alors comment ça se passe avec le régime réel d’imposition ? 

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Dans un premier temps, vous pourrez déduire plusieurs éléments du prêt : 

• Les intérêts d’emprunt ; 
• Les frais de notaire ; 
• Les frais de dossier ; 
• Les frais d’inscription hypothécaire ; 
• Les indemnités de rachat anticipé ou de renégociation de prêt ; etc. 

Au-delà de la déduction de charges, le statut de loueur en meublé non professionnel vous permet également d’amortir le bien immobilier, les travaux d’amélioration et les meubles. 

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En cumulant ces deux mécanismes comptables, vous pourrez déduire quasiment l’intégralité de votre prêt immobilier grâce au LMNP. Et comme vous réduisez votre fiscalité, vous optimisez aussi votre capacité d’emprunt. 

À tous les niveaux, opter pour le rachat de crédit en LMNP vous permet de réduire votre taux d’endettement, participant ainsi à la réussite de votre stratégie d’investissement. 

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