Acheter pour louer - Est-ce une bonne idée ?

La pierre reste l’investissement préféré des Français. Que ce soit pour se constituer un patrimoine immobilier à long terme ou pour générer des revenus locatifs à court terme ; ce placement reste une valeur sûre. Aujourd’hui, nopillo s’intéresse spécifiquement à la deuxième option : acheter pour louer. À travers cette stratégie, vous percevez tous les mois des loyers, remboursant ainsi votre crédit immo sans trop d’effort. Mais est-ce suffisant pour générer des revenus complémentaires ? Quels sont les coûts liés à l’investissement immobilier locatif ? Et surtout, quels sont les risques d’un tel projet ? Nous répondons à toutes vos questions. 

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Acheter pour louer et générer des revenus locatifs 

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L’objectif principal de l’investissement locatif, c’est la possibilité de générer des revenus locatifs. Les loyers perçus permettent ainsi de rembourser tout ou partie du prêt immobilier. Votre patrimoine s’agrandit progressivement, avec peu ou pas d’effort financier au cours de la mise en location. En plus, vous profitez de l’effet de levier de la banque. Hormis l’apport initial, c’est l’emprunt qui permet de financer le coût de l’appartement. Et comme vos futurs locataires rembourseront les mensualités, vous n’avez pas à les supporter (du moins pas intégralement).  

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Dans certains cas, vous pourriez même bénéficier de revenus complémentaires. Ces derniers peuvent contribuer à améliorer votre niveau de vie ou participer à l’apport de votre prochain investissement immobilier. Vous continuez alors d’acheter pour louer. 

Mais pour générer du cash flow positif, il faut investir intelligemment. C’est-à-dire, calculer la rentabilité de votre achat immobilier. L’objectif étant que les recettes (les loyers perçus) soient plus importantes que les dépenses. À défaut, vous devez avoir la capacité financière suffisante pour les prendre en charge. 

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Cela dit, même si vous achetez pour louer, sans cash flow positif, cet investissement reste toujours avantageux. Et pour cause, vous bénéficiez d’un patrimoine immobilier. Et la plupart du temps, il prend de la valeur au fil des années. D’autant plus si vous avez réalisé des travaux sur le logement. Son prix de vente sera nettement plus élevé que son prix initial. Ce qui vous permettra de bénéficier d’une plus-value lors de la revente. 

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Ne pas oublier les coûts cachés 

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Tout achat immobilier (qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif) suppose des frais importants. Mais dans le cadre d’une mise en location, les dépenses sont encore plus nombreuses. D’où l’importance de bien les calculer afin de maximiser le taux de rendement de votre projet d’achat. 

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L’achat immobilier 

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Acheter pour louer, ça veut souvent dire emprunter à la banque. Tous les mois, vous devez donc rembourser les mensualités d’emprunt qui prennent en compte la valeur du bien immobilier (le capital prêté), mais aussi les intérêts. 

Selon le taux d’intérêt négocié, ces intérêts peuvent augmenter considérablement vos charges. Ce qui va nécessairement impacter la rentabilité de votre investissement locatif. 

Au prêt immo, s'ajoutent les frais d’acquisition : plus précisément les frais de notaire qui correspondent plus ou moins à 10 % de la valeur du bien immobilier. 

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Idéalement, l’achat du bien immobilier correspond à 70 % des loyers. Car à côté de ces frais, il y a aussi toutes les dépenses liées à la mise en location. 

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La gestion locative 

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Acheter pour louer un bien immobilier implique un certain nombre de charges (encore plus en LMNP) : 

• L’assurance loyers impayés : elle n’est pas obligatoire, mais fortement recommandée. 
• L’assurance propriétaire non-occupant : elle est obligatoire dans les immeubles en copropriété. 
• Les honoraires d’agence immobilière : si vous déléguez la gestion locative. 
• L’achat des meubles : pour louer en meublé, vous devez aussi acheter toutes les fournitures obligatoires. Vous bénéficierez ainsi des avantages du statut LMNP. 
• Les frais kilométriques : vous devrez vous déplacer plus ou moins régulièrement pour réaliser les visites, l’état des lieux, et parfois gérer des dégâts causés au logement. 

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L’entretien du bien immobilier 

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Un achat immobilier suppose un entretien régulier pour garantir son bon état. Et par là même, des dépenses supplémentaires. C’est par exemple le cas du contrat de maintenance pour l’entretien de la chaudière. 

Et comme il s’agit d’acheter pour louer, les dégradations surviennent beaucoup plus rapidement (juste par le fait de vivre dans le logement). Ce qui entraîne des travaux et des dépenses supplémentaires. En tant que propriétaire-bailleur, vous êtes redevable des grosses réparations, alors que le locataire ne doit payer que les menues réparations. 

En plus, il ne faut pas oublier les charges de copropriété si votre bien est situé dans un immeuble d’habitation collective. 

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La fiscalité 

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Comme vous percevez un loyer tous les mois, l’administration fiscale ne vous épargne pas. Les propriétaires ont plusieurs taxes à payer. 

• La taxe foncière : elle varie d’une ville à l’autre. Nous vous conseillons de demander au vendeur ce qu’il payait pour avoir une idée de vos futurs frais. 
• L’impôt sur le revenu : en tant que loueur en meublé non professionnel, vous pourriez ne pas payer cette taxe si vous passez par le régime réel. Et pour cause, avec ce régime d’imposition, vous pouvez déduire l’ensemble des charges susmentionnées, mais aussi amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux de rénovation. L'accumulation des deux dispositifs comptables réduit considérablement le montant imposable. Et dans certains cas, elle le supprime totalement. 

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Alors avant d’acheter pour louer, n’oubliez pas de vous renseigner sur le meilleur régime fiscal. 

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Prendre en compte les risques de l’investissement immobilier locatif 

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En plus des frais, acheter pour louer amène aussi son lot de risques. Voici les plus courants : 

• Le défaut de paiement : c’est sans doute la plus grande crainte des propriétaires. Cela dit, si vous souscrivez une assurance GLI et que vous sélectionnez attentivement votre futur locataire, vous minimiserez le risque. 
• Les dégradations : au départ du locataire, vous pouvez constater d’importantes dégradations. Et même si le dépôt de garantie est de 2 mois pour les locations meublées, cela n’est pas toujours suffisant. Là encore, l’assurance et le choix du locataire peuvent vous aider à réduire ce risque. 
• La vacance locative : si vous êtes situé dans une zone peu attractive, vous pourriez avoir du mal à trouver des locataires. Or, plus le logement reste vacant, moins vous avez de rentrées d’argent, alors que les dépenses continuent de courir. D’où l'importance de bien choisir la ville où investir. 

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Acheter pour louer reste toujours une bonne idée. Mais c’est aussi un acte à prendre très au sérieux pour toutes les conséquences qu’il implique. Si vous avez le moindre doute à l’une des étapes de votre investissement immobilier, n’hésitez pas à demander conseil à des experts. 

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