Acheter pour louer : est-ce encore rentable en 2026 ?

Acheter pour louer reste rentable à trois conditions : un rendement brut suffisant pour absorber les charges, des mensualités couvertes en grande partie par les loyers, et un logement classé D ou mieux au DPE. Un logement classé G ne peut plus être loué depuis le 1^er janvier 2025, un F le sera interdit en 2028.

Le reste est une affaire de calcul. Les trois sections suivantes donnent la méthode de rendement, la liste complète des coûts à intégrer, et les risques qui se couvrent ou non.

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Comment calculer la rentabilité d’un achat locatif ?

Trois niveaux de calcul, du plus optimiste au plus honnête. Le premier sert à trier les annonces, le troisième à décider.

1. Le rendement brut : loyer annuel divisé par le prix d’achat frais inclus, multiplié par 100. Sur un studio à 120 000 € frais compris loué 550 € par mois, cela donne 6 600 / 120 000 = 5,5 %. Ce chiffre ignore toutes les charges : il ne sert qu’à comparer des biens entre eux.

2. Le rendement net de charges : on retire du loyer la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l’assurance, les frais de gestion et une provision pour vacance et travaux. Comptez 25 à 35 % du loyer brut. Notre studio passe alors autour de 3,8 %.

3. Le rendement net d’impôt : c’est le seul qui compte, et c’est là que le régime fiscal change tout. Au micro-BIC, 50 % du loyer reste imposable quelles que soient vos charges. Au régime réel, charges et amortissements ramènent souvent le résultat imposable à zéro.

Sur le même studio, l’écart entre les deux régimes atteint environ 1 550 € d’impôt par an à un taux marginal de 30 %, soit plus d’un point de rendement. C’est le calcul que fait notre comparateur micro-BIC ou réel avant que vous n’engagiez quoi que ce soit.

Le critère de cash-flow

Le rendement dit si l’opération est bonne ; le cash-flow dit si vous pouvez la porter. La règle de prudence courante consiste à vérifier que le loyer couvre au moins la mensualité de crédit augmentée des charges, sans quoi vous financez la différence chaque mois.

Un effort d’épargne mensuel n’est pas disqualifiant : il reste un achat de patrimoine à crédit. Mais il doit être décidé, chiffré et soutenable sur toute la durée du prêt, y compris pendant deux mois de vacance locative.

Ce que l’achat locatif rapporte vraiment

Deux mécanismes se cumulent, et un seul est immédiat. Le premier est l’effet de levier : la banque finance l’essentiel du prix, et le locataire rembourse une partie des mensualités. Sur un bien de 120 000 € acheté avec 15 000 € d’apport, vous constituez un patrimoine huit fois supérieur à votre mise initiale.

Le second est la constitution de capital. Chaque mensualité rembourse une part de capital qui vous revient : c’est une épargne forçée, invisible dans le cash-flow, bien réelle au bilan. En début de prêt, cette part est faible ; elle devient dominante après la mi-parcours.

La plus-value éventuelle vient en troisième position, et ne se pilote pas. La compter dans un calcul de rentabilité relève du pari : le prix de revente dépend d’un marché que personne ne prévoit sur quinze ans. La fiscalité de cette revente est détaillée dans notre article sur la plus-value immobilière en LMNP.

Un cash-flow négatif ne condamne donc pas l’opération, à condition de savoir ce que vous achetez : du patrimoine, pas du revenu. La confusion entre les deux est la première cause de déception des primo-investisseurs.

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Les coûts qu’on oublie de compter

Le prix affiché n’est jamais le coût réel. Trois postes s’ajoutent dès la signature, et le premier surprend le plus souvent.

Les frais d’acquisition représentent environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Ils sont composés pour l’essentiel des droits de mutation versés au département et à la commune, les émoluments du notaire n’en représentant qu’une faible part. Ces frais sont rarement financés par le crédit : ils sortent de votre apport.

Les intérêts d’emprunt constituent le premier poste de charge des premières années. Bonne nouvelle au régime réel : ils sont intégralement déductibles, ce qui atténue leur poids fiscal même quand ils pèsent sur la trésorerie.

Le ratio à surveiller : votre mensualité de crédit ne devrait pas excéder environ 70 % du loyer perçu, pour laisser de quoi absorber la taxe foncière, la copropriété, l’assurance et la vacance. Au-delà, l’opération ne tient que si vous complétez chaque mois.

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Voici les charges à intégrer avant d’acheter pour louer, avec leur ordre de grandeur et leur sort au régime réel.

Au total, comptez 25 à 35 % du loyer brut en charges annuelles récurrentes. Presque toutes sont déductibles au régime réel, aucune ne l’est au micro-BIC.

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La fiscalité : le levier le plus sous-exploité

Deux impôts pèsent sur un achat locatif. La taxe foncière, qu’il faut demander au vendeur avant de signer, varie fortement d’une commune à l’autre et représente souvent l’équivalent d’un à deux mois de loyer.

L’impôt sur les revenus locatifs, lui, dépend entièrement du régime choisi. En location meublée au régime réel, les charges et l’amortissement du bien viennent en déduction du loyer : chez nos clients, cela aboutit à 0 € d’impôt sur les revenus locatifs dans 85 % des dossiers.

C’est un point à trancher avant l’achat, pas après : le choix entre nu et meublé conditionne le type de bien, le bail, l’équipement et le marché locatif visé. Notre comparatif entre le micro-BIC et le régime réel chiffre l’écart, et le simulateur d’économies d’impôts l’applique à votre projet. Alors avant d’acheter pour louer, n’oubliez pas de vous renseigner sur le meilleur régime fiscal. 

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Peut-on acheter un logement classé F ou G pour le louer ?

Non pour un G, et pas sans travaux pour un F. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a échelonné l’interdiction de mise en location des logements les plus énergivores, en location nue comme meublée, dès lors qu’il s’agit de la résidence principale du locataire.

• Depuis le 1^er janvier 2025 : les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail ni d’un renouvellement.
• Au 1^er janvier 2028 : l’interdiction s’étend aux logements classés F, soit environ 1,2 million de logements du parc locatif privé.
• Au 1^er janvier 2034 : elle s’étend aux logements classés E.

En outre-mer, chaque échéance est décalée de trois ans. Une réforme du mode de calcul du DPE, entrée en vigueur au 1^er janvier 2026, a par ailleurs reclassé un nombre significatif de logements chauffés à l’électricité sans qu’aucun travaux soit réalisé.

Conséquence pratique : le DPE n’est plus une ligne du dossier de diagnostic, c’est un critère de décision. Un F ou un G peut rester une bonne affaire, mais seulement si le coût des travaux de sortie de passoire est chiffré par devis avant l’offre, et intégré au prix d’achat. Ces travaux sont amortissables au régime réel, comme l’explique notre article sur la durée d’amortissement des travaux de rénovation.

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Quels sont les risques d’un investissement locatif ?

Quatre risques principaux, dont trois se couvrent et un se subit.

• Les loyers impayés. La sélection du locataire et une assurance loyers impayés réduisent fortement le risque, sans l’annuler. Le détail figure dans notre article sur l’assurance loyers impayés.
• Les dégradations. Le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges en meublé, un mois en location nue : c’est un maximum légal, et il ne couvre pas un sinistre important. L’état des lieux d’entrée est votre véritable protection.
• La vacance locative. C’est le risque le plus coûteux, parce que les charges continuent de courir. Il se maîtrise à l’achat, par le choix de l’emplacement, et non ensuite.
• Le risque réglementaire. Celui-là ne s’assure pas : échéances DPE, encadrement des loyers en zone tendue, restrictions communales sur la location de courte durée. Il se gère en gardant de la marge dans le montage.

Alors, faut-il acheter pour louer en 2026 ?

Oui, si trois conditions sont réunies : un rendement net de charges qui couvre le coût du crédit, un DPE classé D ou mieux ou des travaux chiffrés par devis, et un régime fiscal choisi avant l’achat plutôt qu’au moment de la première déclaration.

Non, si le projet ne tient que par la plus-value espérée ou par une économie d’impôt supposée mais jamais chiffrée. Ce sont les deux raisons pour lesquelles des opérations bien financées finissent en perte.

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Sources

• Légifrance — Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience (calendrier des interdictions de location) — consulté le 30 juillet 2026 — legifrance.gouv.fr [URL exacte à insérer]
• Service-public.fr — Logement énergivore : interdiction de mise en location — consulté le 30 juillet 2026 — service-public.gouv.fr [URL exacte à insérer]
• impots.gouv.fr — Location meublée : régimes d’imposition — consulté le 30 juillet 2026 — impots.gouv.fr
• Données internes Nopillo au 30 juillet 2026 : 0 € d’impôt sur les revenus locatifs dans 85 % des dossiers au régime réel, 2 000 € d’économie annuelle moyenne, plus de 8 000 clients accompagnés.