- Tout commence par l'immatriculation sur le site de l'INPI, dans les 15 jours suivant la première mise en location : elle délivre le numéro SIRET et conditionne la déduction des charges de l'année d'achat, dont les frais d'acquisition.
- Le régime détermine la charge déclarative : une simple 2042 C-Pro au micro-BIC, contre une liasse complète au réel (2031 + annexes 2033 A à G + 2042 C-Pro), avec les amortissements sur la 2033-C. Dépôt entre le 21 mai et le 4 juin selon le département, plus la CFE à déclarer avant le 31 décembre de l'année de lancement.
- Trois situations ajoutent des obligations : l'indivision (SIRET unique, 2031 commune, une 2042 C-Pro par indivisaire, régime réel imposé), la location saisonnière (déclaration en mairie, changement d'usage, taxe de séjour, URSSAF au-delà de 23 000 €) et la cessation d'activité (P2-P4i sous 30 jours, dernière liasse sous 60 jours, déficits et amortissements perdus).
L’activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est jalonnée de déclarations administratives et fiscales. Vous devez déclarer le lancement de votre activité ainsi que les recettes locatives que vous percevez chaque année. Vous n’avez pas les mêmes formulaires à souscrire selon si vous choisissez le régime micro-BIC ou le régime réel.
Le point sur les déclarations du LMNP !
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L'immatriculation : la première étape de votre déclaration LMNP
Contrairement au loueur en nu, qui n’a aucune démarche à entreprendre avant de louer son bien, l’investisseur locatif en meublé doit déclarer le commencement de son activité.
La déclaration du statut de LMNP, pour obtenir un numéro SIRET
L’activité de location meublée constitue une activité commerciale, qui fait du propriétaire-bailleur un véritable exploitant. Elle requiert une déclaration spécifique pour l’immatriculation au répertoire national des entreprises (RNE, ex-RCS).
À l'issue de l’immatriculation, vous obtiendrez un numéro SIRET. Obligatoire, il sera ensuite à reporter sur chacune de vos déclarations fiscales.
La démarche de déclaration du statut LMNP ne s’effectue plus sur le formulaire P0i (cerfa 11921), mais directement en ligne, sur le site de l’INPI.
Vous êtes tenu d’effectuer cette formalité dans les 15 jours suivant la première mise en location du bien. Toutefois, il peut être judicieux de choisir une autre date que celle de la signature du bail pour optimiser votre stratégie de report du déficit.
À savoir : Vous devrez transmettre un certain nombre d’informations lors de la procédure, sur votre identité, l’adresse du bien immobilier et son mode de détention (en propre, en indivision ou en société).
La déclaration de début d’activité pour bien gérer son déficit reportable
Vous créez un déficit lorsque vos charges déductibles sont supérieures aux loyers et charges que vous percevez. Il se reporte pendant 10 ans, sur la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels. Or pour être déductibles, les charges doivent être engagées au titre de l’année en cours.
Si par exemple, vous achetez le logement en septembre 2026, mais que vous ne déclarez le lancement de votre activité qu’en janvier 2027, vous ne pourrez pas déduire les frais d’acquisition de 2026 en 2027.
Avant de déclarer, assurez-vous d'avoir optimisé votre stratégie pour investir en LMNP
À savoir : pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel, vous devez respecter les deux conditions suivantes :
- Percevoir moins de 23 000 euros de revenus locatifs par an ;
- Ces recettes locatives restent inférieures aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.
Quelles sont les obligations déclaratives du LMNP ?
Les recettes annuelles que vous percevez constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Elles sont taxées sur le montant net, au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Vous devez donc les déclarer chaque année pour que l’administration fiscale puisse calculer le montant de votre imposition.
Le calendrier fiscal des déclarations annuelles du LMNP
Les déclarations du LMNP s’établissent en même temps que la déclaration générale des revenus. Les dates limites varient chaque année en fonction de votre département de résidence et de la nature de la déclaration : papier ou en ligne.
Vous devrez souscrire votre déclaration :
- Autour du 21 mai pour les départements 01 à 19 (Ain à Corrèze, zone 1) et les non-résidents fiscaux ;
- Autour du 28 mai pour les départements 20 à 54 (Corse à Meurthe-et-Moselle, zone 2) ;
- Autour du 4 juin, pour les départements 55 à 976 (Meuse à Mayotte, zone 3).
Si vous êtes propriétaire au 1er janvier, vous devrez en outre remplir votre avis de taxe foncière lors de la deuxième ou troisième semaine d’octobre.
Vous recevrez votre avis d’imposition définitif entre fin juillet et fin août. Si vous avez payé trop d’impôt, le remboursement du trop-perçu interviendra entre la fin juillet et le début du mois d’août. À l’inverse, si vous devez un complément, il vous faudra le verser entre septembre et décembre.
Les formulaires pour les déclarations annuelles de recettes locatives
Pour effectuer correctement votre déclaration LMNP, vous aurez besoin des formulaires :
- 2042 C-Pro. Annexe à la déclaration de revenus générale, elle permet de reporter le résultat de votre logement meublé ;
- Cerfa 2031. Il constitue un résumé du résultat fiscal de votre année de location ;
- Les annexes 2033 A à G, qui viennent détailler comment vous avez obtenu le résultat fiscal.
Ensemble, les déclarations 2031 et 2033 forment une liasse fiscale à remplir obligatoirement si vous avez choisi le régime réel d’imposition.
Retrouvez les dernières actualités sur les formulaires Cerfa sur notre blog immobilier
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La déclaration de CFE du LMNP
La CFE (cotisation foncière des entreprises) est un impôt local dû par toute personne qui exerce une activité professionnelle non salariée en France. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du bien immobilier. Elle n'est pas due pour l’année de création du statut de LMNP, mais vous la paierez les années suivantes.
Vous devez faire une déclaration de CFE avant le 31 décembre de l’année du lancement de l’activité. Il vous faut remplir le formulaire 1447-C-SD sur votre espace professionnel du site impots.gouv.fr.
Vous n’aurez pas d’autres déclarations à faire pour la CFE, sauf si vous modifiez la surface du logement ou cessez votre activité de loueur.
Comment déclarer ses revenus selon son régime fiscal LMNP ?
L’étendue de vos obligations déclaratives varie en fonction du régime fiscal choisi : micro-BIC ou réel simplifié.
La déclaration LMNP au régime micro-BIC
Au régime micro-BIC, vous ne déduisez pas vos charges. Vous profitez à la place d’un abattement de :
- 30 % si vous louez un meublé de tourisme non classé ;
- 50 % pour la location meublée de longue durée, les meublés touristiques classés, les gîtes et chambres d’hôtes.
Vos déclarations LMNP sont alors simplifiées : vous devez simplement remplir le formulaire 2042 C-Pro. Vous indiquerez le montant brut de vos recettes à la case 5ND, c’est le fisc qui se chargera d’appliquer l’abattement.
La déclaration LMNP au régime réel
Au régime réel, la déclaration LMNP est plus complexe. Vous devez en effet remplir la liasse fiscale composée du formulaire Cerfa 2031 et annexes 2033, ainsi que la 2042 C-Pro.
Sur le formulaire 2031, vous indiquerez si le résultat de votre exploitation annuelle est nul, bénéficiaire ou déficitaire.
Sur le formulaire 2033, vous détaillerez le bilan comptable et le compte de résultat, avec la dotation aux amortissements.
Sur le formulaire 2042 C-Pro, vous renseignerez le numéro SIRET et votre revenu imposable à la case :
- 5NA si le résultat est bénéficiaire ;
- 5NY si le résultat est déficitaire (5GA pour le déficit reportable).
Pour approfondir les mécanismes de réduction d'impôts, consultez notre guide sur la fiscalité LMNP.
Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?
Le Code général des impôts (CGI) vous autorise à pratiquer des amortissements sur le bâti hors terrain, le mobilier et certaines dépenses de travaux. Ils vous permettent de réduire votre résultat imposable et de limiter votre taxation sur les loyers et les charges.
Le fonctionnement des amortissements
L’amortissement est un mécanisme comptable qui permet de prendre en compte la dépréciation d’un actif liée à l’usure et au passage du temps. Il s’effectue de manière linéaire, par composants, chaque composant ayant une durée de vie.
L’amortissement des murs s’effectue ainsi après déduction du terrain, selon des ratios retenus par l'administration fiscale :
La liste des meubles obligatoires que vous devez fournir aux locataires est aussi amortissable, moyennant des durées d’amortissements plus courtes. Les travaux d’amélioration du bien, quant à eux, sont amortis sur la même base que les composants du bâti.
Les amortissements sont plafonnés à la différence entre loyers et charges déductibles et ne peuvent pas créer ou aggraver un déficit. Vous les utiliserez une fois celui-ci consommé pour ramener le résultat fiscal au plus proche de zéro.
Bien remplir la déclaration des amortissements
La déclaration des amortissements s’effectue sur l’annexe 2033-C. Concrètement, vous indiquerez :
- La valeur globale des actifs, à la partie immobilisation. Elle ne correspond pas forcément à son prix d’achat ! Par exemple, pour la valeur du bâti, il faut reporter le prix d’acquisition diminué du terrain ;
- La partie relative aux amortissements, en renseignant les dotations de l’exercice en cours, les amortissements antérieurs et les amortissements cumulés.
Comment déclarer son LMNP en indivision ?
L’indivision est une situation juridique qui se produit de plein droit lorsque vous détenez la propriété d’un bien immobilier à deux ou à plusieurs. S’agissant des revenus, ils sont taxés à concurrence de votre détention dans l’indivision.
Au lancement de votre activité, vous devez obtenir un numéro SIRET. Attention, pas un numéro par indivisaire, mais un numéro pour l'ensemble de l’indivision. Vous effectuerez cette démarche auprès du site de l’INPI, en déclarant que le logement est en indivision.
Par la suite, l’un des indivisaires devra souscrire une déclaration 2031, accompagnée des annexes 2033. Les déclarations 2042 C-Pro restent personnelles : vous devrez en remplir une par indivisaire, sur laquelle vous déclarerez votre quote-part de recettes locatives.
À savoir : en indivision, vous ne pouvez pas choisir le régime fiscal du micro-BIC. Vous devez obligatoirement opter pour le régime réel.
Quelles sont les déclarations à faire en location saisonnière ?
Si vous vous lancez dans la location saisonnière, outre la déclaration de commencement d’activité, vous devez accomplir d’autres démarches pour être dans les clous vis-à-vis de la loi.
La déclaration du meublé de tourisme en mairie
Au plus tard le 20 mai 2026, vous devez obligatoirement déclarer votre meublé de tourisme auprès de la mairie du lieu où il est implanté. Vous obtiendrez alors un numéro que vous devrez reporter sur vos annonces de location. Vous réaliserez cette formalité sur le portail unique créé par le gouvernement.
La déclaration de changement d’usage
Dans certaines grandes communes en tension foncière, vous devez demander une autorisation de changement d’usage avant de mettre en location votre meublé de tourisme.
À savoir : des mairies comme celles de Paris prévoient même une règle de compensation, qui vous impose d'acheter un local commercial de même surface pour le transformer en local d'habitation.
La déclaration de la taxe de séjour
Si vous louez des chambres d’hôtes ou un meublé de tourisme dans des zones touristiques, alors vous devez collecter la taxe de séjour auprès des voyageurs pour le compte de l’État.
Vous devez faire une déclaration à la mairie au plus tard un mois avant le début de chaque période durant laquelle la taxe de séjour s’applique. Si vous ne réalisez pas cette démarche, vous vous exposez à une taxation d’office après mise en demeure.
Les déclarations sociales
Si les recettes locatives que vous percevez d’un meublé touristique excèdent 23 000 euros, vous devrez payer des cotisations sociales à la place des prélèvements sociaux. Vous déclarerez les revenus sur lesquels elles sont calculées chaque mois ou chaque trimestre, auprès de l’URSSAF.
Comment déclarer la fin de l’activité de LMNP ?
Si vous souhaitez mettre un terme à votre activité de loueur, vous devez en informer le service des impôts et l’URSSAF le cas échéant. La déclaration de cessation d’activité s’effectue sur le site internet de l’INPI. Vous remplirez le formulaire P2-P4i dans les 30 jours suivant la cessation d’activité.
Vous devez ensuite télétransmettre une dernière liasse fiscale dans les 60 jours suivant l’arrêt de votre activité. Les déficits et les amortissements que vous n’avez pas utilisés seront perdus.
Si vous décidez de revendre le bien, vous devrez enfin réaliser la déclaration de la plus-value sur le formulaire 2048-IMM et sur le formulaire 2042-C.
Faut-il remplir seul ses obligations comptables ou se faire accompagner ?
Comme vous le constatez, la déclaration LMNP reste relativement complexe, surtout si vous avez opté pour le régime réel. En l’effectuant seul, vous vous exposez à commettre des erreurs et à subir un redressement fiscal.
Mieux vaut donc faire appel à un expert-comptable ou utiliser un logiciel spécialisé dans la comptabilité et la fiscalité du LMNP. Vous évitez ainsi de vous tromper sur la ventilation des amortissements et vous sécurisez votre déclaration fiscale.
Jusqu’en février 2025, il était utile d’adhérer à un centre de gestion agréé (CGA) pour bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 915 euros. Cet avantage fiscal a depuis été supprimé, ce qui rend l’adhésion moins pertinente. Quoi qu'il en soit, vous pouvez déduire les honoraires comptables ou les frais de logiciel de vos revenus locatifs !
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