Simulateur LMNP
Micro Bic vs Réel

Le régime fiscal par défaut de l’activité de Loueur meublé non professionnel est le régime Micro BIC. Beaucoup de propriétaires bailleurs ne connaissant pas le régime réel qui est pourtant plus favorable dans un grand nombre de cas.

Le régime Micro Bic accorde un abattement forfaitaire correspondant à 50% du loyer. Cela peut paraitre généreux mais n’oubliez pas que :

• le montant des charges et amortissements déductibles avec le régime réel est souvent supérieur à 50% des recettes annuelles
• le taux d’imposition appliqué ensuite (TMI + CSG) est souvent de l’ordre de 50% (voir plus haut). Dans ces conditions chercher à réduire votre résultat imposable en adoptant le régime réel peut s’avérer précieux.

Le régime réel vous permet :

1. de considérer l’ensemble des charges réelles que vous encourez, en particulier les intérêts d’emprunt liés à votre investissement, mais aussi :

• les frais d’entretien et de réparation,
• les frais de gestion de votre logement meublé
• les impôts fonciers,
• votre facture de téléphone et d'abonnement Internet
• les frais de notaire et tout autre frais d’établissement,
• les frais d’assurance.
• etc…

2. d’amortir la valeur de votre investissement. Tous les ans une part de la valeur du logement, du mobilier et des travaux est passée en charge et vient souvent “écraser” les recettes locatives et réduire votre résultat imposable à 0 (plus d'infos dans notre article dédié).

Il existe un certains nombre d’idées reçus sur le régime réel, voici des réponses à certaines d’entre elles :

• L’amortissement de l’investissement entraine une hausse de la taxe sur la plus value au moment de la revente. C’est FAUX. Le choix de régime fiscal n’impacte nullement votre imposition sur la plus value au moment de la revente.
• Le régime réel n’est accessible qu’au delà d’un certain niveau de recettes locatives. C’est FAUX. Quelque soit le niveau de recettes locatives vous pouvez choisir sur option le régime réel (qui s’applique en revanche par défaut au delà de 72 600€ ou si vous détenez le bien mis en location en indivision)
• Il n’est pas possible d’opter pour le régime réel après plusieurs mois ou années effectuées au régime micro. C’est FAUX. Tous les ans vous avez jusqu’au mois de mai pour changer de régime pour l’exercice en cours.
• Opter pour le régime réel est complexe et ne se justifie que pour les multi-propriétaires. C’est FAUX. Le régime réel est en effet plus complexe à mettre en place mais il permet d’économiser en moyenne 1 140€ à nos clients mono propriétaires.