Calcul, déclaration, remboursement et récupération de la TVA en LMNP

Par principe, le loueur meublé non professionnel n’est pas redevable de la TVA. Mais il existe certaines exceptions. Alors dans quels cas peut-on récupérer la TVA en LMNP ? Découvrez les réponses.

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La TVA à récupérer lors de l’achat 

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Les propriétaires LMNP qui achètent un logement neuf auprès d’un professionnel doivent s’acquitter du paiement de la TVA. Cette taxe correspond alors à 20 % du prix du bien immobilier, ce qui peut augmenter fortement le coût global de votre projet d’acquisition. Heureusement, il est possible de récupérer la TVA sous certaines conditions. 

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Les conditions pour récupérer la TVA en LMNP

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Pour limiter l’impact de la TVA sur un projet d’investissement immobilier, le gouvernement prévoit la récupération de cette taxe sous certaines conditions cumulatives : 

• Un logement neuf : il peut s’agir d’un bien construit depuis moins de 5 ans, d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou d’un bien construit après achat. 
• Une première propriété : vous devez être le premier propriétaire de ce bien immobilier. 
• Des prestations complémentaires : vous devez proposer a minima trois des prestations suivantes :  la blanchisserie, l’entretien des locaux, la réception de la clientèle et le petit-déjeuner. C’est par exemple le cas pour un EHPAD, une résidence de tourisme, une résidence d'affaires ou une maison de retraite.
• La gestion du bien : le bien mis en location meublée doit être géré par un professionnel. 
• La durée de location : elle doit être de 9 ans minimum. 
• La durée de possession : le propriétaire LMNP doit s’engager à conserver le bien pendant au moins 20 ans.  En cas de vente avant la fin de ce délai, vous devrez rembourser la TVA récupérée au prorata des années de possession. 

Dès lors que vous respectez les conditions susmentionnées, vous pourrez récupérer la TVA payée.

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Les démarches pour récupérer la TVA 

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Pour récupérer la TVA en LMNP, vous devez réaliser les démarches suivantes : 

• La déclaration d'activité en LMNP : vous ne pourrez récupérer la TVA que si vous avez le statut de loueur meublé non professionnel. Vous devez donc réaliser toutes les démarches d’immatriculation. Consultez notre dossier pour avoir plus de détails sur les démarches administratives en LMNP.
• L’inscription à la TVA : dès lors que vous êtes considéré comme propriétaire bailleur LMNP, vous devez envoyer une demande d’inscription à la TVA au centre des impôts (par lettre recommandée avec accusé de réception). Au sein de ce courrier, vous devez vous engager à confier la gestion et l’exploitation du bien immobilier à un professionnel, pendant une durée de 9 ans. Cela vous permettra ensuite d’obtenir un numéro de TVA. 
• La demande de remboursement : pour bénéficier d’un remboursement de TVA, vous devrez envoyer le formulaire 3519 au centre des impôts. Plusieurs pièces jointes vous seront également demandées avec ce formulaire, telles que votre RIB, l’acte notarié relatif à l’achat du bien (avec prix HT et TTC), la copie du bail commercial, le décompte du notaire mentionnant le montant de la TVA. 

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Dans un délai allant de 15 jours à 6 mois, vous recevrez un virement bancaire de la part du Trésor Public pour le remboursement de la TVA. Si le bien mis en location est en VEFA, le remboursement peut s’effectuer de manière progressive. 

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La TVA pour la gestion locative en LMNP

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Au-delà de la TVA payée lors de l’achat, les propriétaires LMNP doivent-ils faire payer une taxe sur la valeur ajoutée à leur locataire ? Par principe, les loueurs en meublé non professionnels sont exonérés de TVA. Ils ne peuvent donc la facturer, ni récupérer la TVA payée pour la gestion locative (comme pour l’achat des meubles, les travaux, …). 

Il existe toutefois une exception. En effet, si en plus de louer le logement, vous offrez à vos locataires des prestations annexes, vous ne serez plus exonéré de TVA. Dans cette hypothèse, vous réalisez du louage de service (et non plus du louage de chose), ce qui change les règles applicables en matière de TVA. 

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Les conditions pour être soumis à la TVA 

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Les prestations para-hotelières 

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Dès lors que vous proposez des prestations para-hôtelières, vous êtes soumis à la TVA en tant que loueur meublé non professionnel (article 261 D-4° du CGI). Alors quelles sont les prestations para-hôtelières ?

• Le nettoyage régulier des locaux ; 
• Le service de petit-déjeuner ; 
• La blanchisserie ; 
• L'accueil de la clientèle (ou des locataires). 

Si vous réalisez 3 de ces prestations de manière habituelle, vous êtes soumis à la TVA. Ici, la simple proposition suffit. Alors même si vous ne les réalisez que sur demande de vos clients, vous êtes redevable de la TVA. 

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En revanche, si vous réalisez ces prestations de manière accessoire, vous n’êtes pas soumis à la taxe sur la valeur ajoutée. C’est par exemple le cas si vous nettoyez les locaux uniquement en cas de changement de locataire, si le linge de maison n’est transmis qu’au début du séjour ou si l’accueil se limite à la remise des clés. 

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Bon à savoir : si vous sous-traitez ces services, et donc que vous ne les facturez pas directement aux clients, vous êtes également exonéré de TVA. 

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Le type de logement meublé

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Outre les prestations para-hotelières, l’article 261 D, 4° du Code général des impôts prévoit l’application du régime de TVA pour : 

• les hôtels de tourisme classés ; 
• les villages de vacances classés ou agréés ;
• les résidences de tourisme classées, les EHPAD ou les résidences étudiantes (dès lors qu’elles sont confiées à un ou plusieurs exploitants pour une durée minimale de 9 ans). 

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L’exonération de TVA 

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Les propriétaires LMNP répondant aux conditions susmentionnées sont redevables de la TVA. Cependant, il est possible de bénéficier d’une franchise de TVA dès lors que les recettes locatives sont inférieures aux seuils ci-dessous : 

• 85 800 euros en para-hôtellerie (ou 94 300 euros, si les recettes de l’année N-2 étaient inférieures à 85 800 euros),
• 34 400 euros pour les locations meublées (ou 36 500 euros, si les recettes de l’année N-2 étaient inférieures à 34 400 euros). 

Attention, bénéficier d’une franchise de TVA signifie également que vous ne pourrez récupérer la TVA déductible. 

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L'assujettissement à la TVA 

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Si vous êtes assujetti à la TVA, vous devez facturer la taxe sur la valeur ajoutée à l’ensemble de vos locataires. Le montant de la TVA applicable varie selon les prestations : 

• Les locations meublées avec prestations para-hôtelières : le taux de TVA est de 10 % sur le prix de location. 
• Les maisons de retraite, les établissements pour personnes handicapées ou jeunes travailleurs, les logements-foyers ou les centres de réadaptation professionnelle ou à vocation sociale : le taux applicable est de 5,5 %.
• Les services annexes : le taux de TVA est de 20 %. 

Pour ces différents services, vous devrez collecter la TVA et la rembourser à l’administration fiscale. 

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En contrepartie, vous pourrez déduire la TVA payée pour certaines dépenses. Par exemple, les travaux, les frais d’entretien et de réparation, les charges de copropriété, les frais de comptabilité, les frais d’adhésion à un OGA ou encore les honoraires de notaires. En revanche, les droits de mutation, les intérêts d’emprunt, les assurances, la taxe foncière ou la CFE n’ont pas de TVA récupérable. 

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La déclaration de TVA 

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Pour déclarer la TVA, vous devez d’abord créer votre compte professionnel sur le service des impôts. Ici, vous pourrez déclarer la TVA collectée et déductible. 

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Les propriétaires LMNP soumis au régime simplifié d'imposition doivent transmettre une déclaration annuelle de TVA. Celle-ci doit être remplie avant le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai. À ce moment, vous pourrez rembourser la TVA collectée et déduire la TVA payée. 

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Bon à savoir : pour simplifier le paiement de la TVA, l'administration fiscale prévoit le versement de deux acomptes : 

• Un premier en juillet, qui correspond à 55% de la TVA due au titre de l'exercice précédent. 
• Un second en décembre, qui correspond à 40% de la TVA due au titre de l'exercice précédent. 

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