LMNP et prélèvements sociaux : ce qu’il faut savoir

Percevant des loyers tous les mois, les loueurs meublés non professionnels doivent payer un certain nombre de taxes. Parmi lesquelles, les prélèvements sociaux. Alors quelle est cette taxe ? Comment la calculer ? Quelles différences avec les cotisations sociales ? Est-il possible d’éviter le paiement des prélèvements sociaux en LMNP ? Nopillo répond à toutes vos questions. 

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Calcul et composition des prélèvements sociaux chez les LMNP

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Les prélèvements sociaux constituent une taxe due par toutes les personnes physiques domiciliées en France. L’administration fiscale va prélever cette taxe sur vos différentes sources de revenus. Ce peut être votre salaire, votre revenu en tant qu’indépendant, vos commissions en tant que commercial, vos primes de fin d’année, les dividendes reçus de vos investissements,… Sans oublier les loyers perçus d’une location meublée. 

En tant que propriétaire LMNP, vous êtes donc soumis aux prélèvements sociaux. Ces derniers correspondent à 17,2 % de vos revenus imposables. Ils sont répartis comme suit : 

• Contribution sociale généralisée (CGS) : 9,9 % ;
• Contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) : 0,5 %
• Prélèvement social :  4,5%
• Contribution additionnelle :  0,3%
• Prélèvement de solidarité : 2%

Mais selon votre situation personnelle et les spécificités de votre activité, il peut y avoir quelques modifications. 

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Cas des LMNP non-résidents

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Depuis 2016, les propriétaires LMNP non-résidents sont aussi redevables des prélèvements sociaux. Mais le taux varie selon la domiciliation. 

Si vous résidez hors de l’Union Européenne, rien ne change, vous devrez payer les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. En revanche, si vous résidez dans un pays membre de l’Espace économique européen ou en Suisse, le taux passe à 7,5 %. 

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Cas des locations saisonnières

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Il existe un cas particulier d'exonération des prélèvements sociaux. C’est la location saisonnière. En effet, si vos revenus locatifs sont supérieurs à 23 000 €, vous n’êtes pas soumis aux prélèvements sociaux en LMNP. En revanche, vous serez soumis aux cotisations sociales. Et ce n’est pas forcément plus avantageux, puisqu’elles peuvent atteindre jusqu’à 40 % du bénéfice net imposable, en fonction du montant des loyers perçus et du régime d’affiliation. 

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Bon à savoir : ce cas particulier se rapproche du statut LMP, qui est lui aussi soumis aux cotisations sociales. Mais ici, vous pouvez conserver votre statut de LMNP dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à la moitié des revenus de votre foyer fiscal. 

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Différences entre prélèvements sociaux et cotisations sociales

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Prélèvements sociaux et cotisations sociales sont souvent employés comme synonymes. Et pourtant, ces deux notions diffèrent à plusieurs égards. 

• Au niveau de l’objectif : les prélèvements sociaux constituent une taxe de solidarité. Ils permettent de financer quelques prestations sociales, comme le revenu de solidarité active (RSA), la retraite ou encore la Sécurité Sociale. À l’inverse, les cotisations sociales sont destinées à des prestations individuelles, comme le chômage ou la maternité. 
• Au niveau des débiteurs : les prélèvements sociaux sont surtout dus par les particuliers, alors que les charges sociales sont plutôt dues par les entreprises. Et dans le cadre de la location meublée, on retrouve aussi cette distinction, puisque les LMNP paient des prélèvements sociaux et les LMP (loueurs en meublé professionnels) paient des cotisations sociales. 

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Stratégie pour réduire les prélèvements sociaux en LMNP ?

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Avec 17,2 % de vos revenus locatifs imposables, les prélèvements sociaux constituent une charge très importante pour les LMNP. À moins de les réduire. Mais comment faire ? 

La meilleure solution, c’est de réduire votre base imposable. Et c’est justement possible en choisissant intelligemment votre régime fiscal. 

Par défaut, vous êtes soumis au régime micro-BIC. Celui-ci vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire 50 %. Sauf si vous faites de la location saisonnière où l’abattement descend à 30 % (à moins de louer un meublé de tourisme classé hors zone tendue). 

Mais vous pouvez aussi choisir le régime réel d’imposition. Et c’est là que ça devient intéressant, puisque vous pouvez : 

• déduire toutes les dépenses engagées pour la mise en location (comme les honoraires d’agence, la taxe foncière, les frais de comptabilité, …) ; 
• amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux. 

En cumulant les charges déductibles et l’amortissement, vous réduisez votre base imposable de 50 %, et même parfois de plus de 100 %. Et si vous n’avez pas d’impôt à payer en tant que LMNP, vous n’aurez pas non plus de prélèvements sociaux à payer. 

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