LMNP ou Pinel - Quelle est la meilleure solution ?

Loi Malraux, loi Pinel, LMNP, …. Les investisseurs immobiliers disposent d’une multitude de dispositifs fiscaux pour optimiser l’imposition de leurs recettes locatives. Parmi les plus populaires, on retrouve sans aucun doute Pinel Plus et le statut de loueur en meublé non professionnel. Mais ces derniers ne sont pas cumulables. Vous devez donc faire un choix entre les deux. Alors quel est le plus intéressant entre la loi Pinel et le statut LMNP ? C’est ce que nous allons voir.

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Le statut LMNP pour la location meublée

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Avant de comparer le statut LMNP et la loi Pinel, il convient de revenir sur les conditions et les avantages de la location meublée non professionnelle. 

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Les conditions 

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Pour obtenir le statut de loueur meublé non professionnel, vous devez respecter deux conditions majeures. 

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Dans un premier temps, il est primordial de louer un logement meublé. Concrètement, cela signifie équiper le bien des fournitures mentionnées par le décret du 31 juillet 2015. À savoir : 

• une literie ; 
• des dispositifs occultants dans les chambres ; 
• des plaques de cuisson ; 
• un four ou micro-ondes ; 
• un réfrigérateur avec compartiment à congélation ou un congélateur ; 
• de la vaisselle ; 
• des ustensiles de cuisine ; 
• une table et des chaises ; 
• des étagères de rangement ;
• des luminaires ; 
• du matériel d'entretien ménager.

En parallèle, il convient également d’offrir au locataire un logement décent. 

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Dans un second temps, vous devez respecter les conditions de ressources suivantes : 

• Des revenus locatifs inférieurs à 23 000 € ; 
• Des revenus locatifs inférieurs à la moitié des revenus de votre foyer fiscal. 

Si vous dépassez ces seuils, vous passez automatiquement en loueur meublé professionnel (LMP) 

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Si vous souhaitez en savoir plus sur les conditions du LMNP, cliquez ici. 

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Les avantages fiscaux 

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Les avantages fiscaux octroyés par le statut LMNP dépendent en grande partie du régime que vous choisissez. Par défaut, vous êtes soumis au régime micro-BIC (dès lors que les loyers perçus sont inférieurs à 77 700 € en cas de location longue durée). Dans cette hypothèse, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives. 

Mais ce n’est pas forcément le plus intéressant. En effet, lors de votre immatriculation (ou en cours d’activité), vous pouvez opter pour le régime réel d’imposition. 

Cela vous permet de : 

• Déduire vos charges nécessaires à la mise en location : comme les frais de notaires, la taxe foncière, les frais de comptabilité, les charges de copropriété, etc. 
• Amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux : vous pouvez prendre en compte la perte de valeur du bien, et déduire cette perte de vos recettes locatives. 

Ces deux mécanismes vous permettent de réduire drastiquement votre base imposable. Et pour cause, la somme des amortissements et des charges dépasse très souvent la somme des loyers perçus sur une année. Ce faisant, vous n’avez aucun impôt à payer sur vos revenus locatifs. 

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Pour autant, le statut LMNP est-il plus avantageux que la loi Pinel ?

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Bon à savoir : dans les deux cas, vos recettes locatives sont perçues comme des bénéfices industriels et commerciaux. 

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La loi Pinel pour les logements neufs ou rénovés à neuf

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Afin de rééquilibrer le marché immobilier dans certaines zones tendues, le gouvernement a mis en place les lois Scellier, Besson, Périssol, Pinel, puis Pinel Plus. L’idée est alors d’octroyer des avantages fiscaux aux propriétaires-bailleurs dès lors qu’ils investissent et mettent en location des logements neufs ou rénovés à neuf. 

Depuis le 1er janvier 2023, le dispositif Pinel a pris fin avant d’être remplacé par Pinel Plus.  Si l’objectif est le même, les conditions sont désormais plus strictes et les avantages fiscaux réduits. Ce qui augmente la différence entre la loi Pinel et le statut LMNP. 

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Les conditions 

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Pour profiter de l’avantage fiscal de la loi Pinel, il faut respecter les conditions ci-dessous : 

• Un logement situé dans un immeuble d'habitation collectif : il doit donc s’agir d’un appartement et non d’une maison individuelle. 
• Une location dans une zone géographique en tension : là où l’offre et la demande sont déséquilibrées.
• Un logement neuf ou rénové à neuf : cela permet notamment de respecter les critères de qualité et de rénover les vieux immeubles insalubres. 
• Un logement servant de résidence principale pour le locataire : il n’est donc pas possible d’utiliser la loi Pinel pour les locations saisonnières. 
• Un plafonnement du loyer : l’idée étant de lutter contre les augmentations des loyers qui touchent certaines villes. 
• Un plafonnement des revenus du locataire : l’objectif est de favoriser l’accès aux logements des populations les plus défavorisées. 
• Une durée minimale de location de 6 ans : avec possibilité de poursuivre le contrat de bail jusqu’à 12 ans. 
• Un logement respectant les critères de qualité : en termes de superficie, de performance énergétique et de présence d’un espace extérieur. C’est la grande nouveauté de la loi Pinel + . 
• Un logement vide : c’est cette condition qui empêche le cumul de la loi Pinel et du statut LMNP. 

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Les avantages fiscaux 

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La loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier de réduction d'impôt dès lors qu’ils respectent les conditions susmentionnées. Dans ce cas, le montant de l’avantage fiscal augmente à mesure que la durée du bail augmente : 

• Bail de 6 ans : la réduction fiscale est de 10,5 % en 2023 et 9 % en 2024. Les propriétaires proposant des logements avec des performances énergétiques exceptionnelles ou situés dans des quartiers prioritaires pourront bénéficier des mêmes réductions qu’avec la loi Pinel, à savoir 12 %. 
• Bail de 9 ans : la réduction fiscale est de 15 % en 2023, 12 % en 2024, et 18 % pour les logements avec des performances énergétiques exceptionnelles ou situés dans des quartiers prioritaires. 
• Bail de 12 ans : la réduction fiscale est de 17,55 % en 2023, 14 % en 2024, et 21 % pour les logements avec des performances énergétiques exceptionnelles ou situés dans des quartiers prioritaires. 

Quelle que soit la durée de la location, la réduction d'impôt est limitée à 10 000 € 

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Loi Pinel ou LMNP ?

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Comme le statut de LMNP et le dispositif de défiscalisation Pinel Plus ne se cumulent pas, il faut évidemment choisir. Mais lequel est le plus intéressant ? La différence tient à la fois dans les conditions d’accès, mais aussi dans les avantages. 

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Une accessibilité plus simple au statut de LMNP 

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Comme vu précédemment, les investisseurs doivent remplir une liste de critères beaucoup plus importants s’ils veulent louer un logement via le dispositif Pinel. À la fois en termes de locataire, de type de location, de type de bien, …. Qu’il s’agisse d’un logement neuf ou rénové à neuf, le propriétaire bailleur devra donc investir davantage lors de l’acquisition du bien immobilier. 

À l’inverse, le propriétaire LMNP doit simplement louer un bien meublé et apporter toutes les fournitures requises par la loi. Mais il peut ensuite louer une maison ou un appartement, pour une journée ou pour 6 ans. Et surtout, il peut définir le montant du loyer et choisir ses locataires. 

Cette flexibilité offre l’avantage au statut LMNP par rapport au dispositif Pinel. 

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Le statut LMNP au réel plus avantageux 

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En plus des conditions plus flexibles, le dispositif LMNP paraît aussi plus avantageux en termes de fiscalité. Et pour cause, le loueur meublé non professionnel au régime réel ne paie pas d'impôt sur l’ensemble de ces revenus locatifs dès lors que ses amortissements et charges dépassent le montant des loyers perçus. 

À l’inverse, la réduction Pinel est plafonnée à 21 % dans le meilleur des cas, et 10 000 €. 

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Si le statut de loueur meublé non professionnel est majoritairement le plus intéressant, nous vous conseillons de réaliser des calculs adaptés à votre situation personnelle avant de choisir entre LMNP et le dispositif Pinel +. 

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