Statut du bailleur privé (Jeanbrun) ou LMNP : que choisir en 2026 ?

Jusqu'ici, l'amortissement — déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de ses revenus imposables — était le grand privilège de la location meublée (LMNP). La loi de finances pour 2026 rebat les cartes avec le dispositif Jeanbrun, qui ouvre pour la première fois l'amortissement à la location nue. De quoi relancer une vieille question : Jeanbrun ou LMNP, lequel choisir en 2026 ? Voici un comparatif clair pour décider en connaissance de cause.

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Le dispositif Jeanbrun : un amortissement inédit en location nue

Créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) et entré en vigueur le 21 février 2026, le « statut du bailleur privé » — couramment appelé dispositif Jeanbrun, du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun — s'inscrit dans le plan gouvernemental « Relance logement ». Il succède au dispositif Pinel, éteint fin 2024, mais avec une logique différente : au lieu d'une réduction d'impôt, il repose sur un amortissement déductible des revenus.

Comment fonctionne l'amortissement Jeanbrun

Le bailleur peut amortir chaque année une fraction de la valeur du bâti — la base amortissable correspond à environ 80 % du prix d'achat, le terrain n'étant jamais amortissable. Le taux annuel va de 3,5 % à 5,5 % selon le niveau de loyer pratiqué. L'amortissement est plafonné : 8 000 € par an pour un loyer intermédiaire, 10 000 € pour un loyer social et 12 000 € pour un loyer très social. Il se déduit des revenus fonciers ; en cas de déficit foncier, celui-ci s'impute sur le revenu global dans la limite de droit commun de 10 700 € par an.

Les conditions à respecter

• Location nue, le logement servant de résidence principale au locataire.
• Immeuble collectif uniquement : les maisons individuelles sont exclues.
• Engagement de location de 9 ans minimum.
• Loyers plafonnés (intermédiaire, social ou très social) et plafonds de ressources du locataire ; location à un proche interdite.
• Logement neuf (conforme à la RE2020, DPE A, B ou C) ou ancien avec travaux représentant au moins 30 % du prix pour atteindre la classe A, B ou C.
• Acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
• Amortissements réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente.

Le LMNP au régime réel : ce qu'il permet toujours

Le statut LMNP concerne la location meublée. Au régime réel, vous déduisez l'ensemble de vos charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion) et vous amortissez le bien (hors terrain) ainsi que le mobilier. Bonne nouvelle : la loi de finances 2026 a maintenu l'amortissement LMNP à son niveau actuel — le projet de plafonnement à 2 %, un temps évoqué, n'a pas été retenu.

Face au Jeanbrun, le LMNP conserve des atouts de souplesse décisifs : pas de plafond de loyers, pas de zonage, pas d'engagement de durée, des baux plus souples et des loyers généralement plus élevés qu'en location nue. À défaut d'opter pour le réel, le micro-BIC reste accessible avec un abattement de 50 % (seuil de 77 700 € pour les revenus 2025, revalorisé à 83 600 € pour les revenus 2026). Seul bémol, aligné sur le Jeanbrun : depuis la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente — les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) restant exonérées.

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Jeanbrun ou LMNP : le comparatif point par point

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Alors, lequel choisir ?

Le dispositif Jeanbrun s'adresse plutôt aux investisseurs fortement fiscalisés (tranche marginale à 30 % et plus), prêts à s'engager sur 9 ans, à louer nu à un loyer plafonné dans un immeuble collectif, et sensibles à une logique à la fois patrimoniale et sociale. C'est un successeur du Pinel repensé autour de l'amortissement.

Le LMNP, lui, reste le choix de la souplesse et du rendement : baux courts, aucun plafond de loyer, aucun engagement de durée, biens de toutes natures. C'est le statut de la grande majorité des bailleurs particuliers. Chez Nopillo, environ 95 % des clients au régime réel ne paient aucun impôt sur leurs revenus locatifs, grâce à l'amortissement et aux charges déductibles. Pour comparer concrètement micro-BIC et régime réel sur votre situation, utilisez le comparateur micro-BIC ou réel.

Enfin, les deux régimes ne sont pas cumulables sur un même bien : l'un suppose une location nue, l'autre une location meublée. Rien n'empêche en revanche de détenir un logement sous chaque régime. Le bon arbitrage dépend de votre projet, de votre fiscalité et de votre horizon. Pour chiffrer l'amortissement d'un meublé, le calcul d'amortissement LMNP donne une première estimation.

FAQ

Peut-on cumuler le dispositif Jeanbrun et le LMNP ?

Pas sur le même bien, puisque l'un exige une location nue et l'autre une location meublée. Vous pouvez toutefois détenir un logement sous chaque régime dans votre patrimoine.

L'amortissement LMNP a-t-il été supprimé en 2026 ?

Non. Il est maintenu à son niveau actuel. Le projet de plafonnement de l'amortissement à 2 % n'a pas été retenu dans la loi de finances 2026.

Le Jeanbrun s'applique-t-il à un bien que je détiens déjà ?

Non. Il ne concerne que les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Un bien déjà détenu n'y est pas éligible.

Le Jeanbrun évite-t-il la réintégration des amortissements à la revente ?

Non. Comme en LMNP, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession.

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