Amortissement LMNP : ce que le budget 2027 pourrait changer

Chaque rentrée, les rumeurs fiscales circulent plus vite que les textes. Le projet de loi de finances pour 2027 sera déposé à l'Assemblée nationale début octobre, et un rapport parlementaire de juillet propose déjà de plafonner l'amortissement en location meublée. Avant de modifier quoi que ce soit à votre stratégie, une seule chose compte : distinguer ce qui est voté de ce qui n'est qu'une piste. Voici l'état exact du dossier au 3 septembre 2026.

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Ce qui est en vigueur : l'amortissement LMNP n'est pas plafonné

Rappelons le mécanisme. Au régime réel, un loueur en meublé déduit chaque année de ses recettes une fraction de la valeur de son bien, censée représenter son usure. On parle d'amortissement. Il est calculé par composants — gros œuvre, toiture, installations techniques, agencements, mobilier — chacun sur sa propre durée d'usage, le terrain étant exclu car il ne s'use pas. C'est ce mécanisme qui, combiné aux charges réelles, annule souvent l'impôt sur les loyers.

À ce jour, aucun texte ne fixe de taux maximal ni de plafond annuel en euros pour cet amortissement en location meublée. Les amendements déposés à l'automne 2025 pendant l'examen du budget, dont l'un limitait l'amortissement à un taux unique de 2 %, n'ont pas survécu à la navette parlementaire : la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) ne comporte aucune disposition en ce sens. Si vous voulez vérifier ce que représente concrètement l'amortissement sur votre bien, notre outil de calcul d'amortissement LMNP vous donne l'ordre de grandeur en quelques minutes.

Deux réformes, en revanche, sont bien applicables

Il ne faut pas confondre « amortissement préservé » et « fiscalité inchangée ». Deux mesures votées produisent déjà leurs effets.

• La réintégration des amortissements dans la plus-value. L'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a créé un III à l'article 150 VB du CGI : les amortissements déduits viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value. La mesure s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025. Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel de l'Assemblée nationale le 24 mars 2026 (question n° 10097) a précisé que les amortissements pratiqués avant 2025 sont également concernés. À ce jour, les commentaires du BOFiP restent attendus : plusieurs points techniques ne sont donc pas définitivement tranchés.
• Les prélèvements sociaux. La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG sur les revenus du patrimoine, portant le taux global des prélèvements sociaux sur les loyers meublés à 18,6 %, contre 17,2 % en location nue.

Ce que recommande le rapport parlementaire du 8 juillet 2026

C'est l'élément qui alimente aujourd'hui l'inquiétude des bailleurs. La commission d'enquête de l'Assemblée nationale relative à l'imposition des plus hauts patrimoines et des revenus les plus élevés, présidée par le député Jean-Paul Mattei, avec Charles de Courson comme rapporteur, a adopté son rapport le 8 juillet 2026. Enregistré sous le numéro 3056, il a été rendu public le 15 juillet.

Sa recommandation n° 8 propose de fixer des taux d'amortissement plafonds pour la location meublée au régime réel des BIC, différenciés selon la nature du bien et de ses composants. La formule est plus mesurée qu'une suppression de l'amortissement : le rapport n'envisage pas de faire disparaître le mécanisme, mais de l'encadrer.

Deux précisions s'imposent. D'abord, un rapport parlementaire n'est ni une loi ni un projet de loi : il ne crée à ce stade aucune obligation pour les loueurs en meublé. Ensuite, une recommandation peut être reprise telle quelle, réécrite, assortie de mesures transitoires, ou simplement abandonnée. C'est exactement ce qui s'est produit l'an dernier avec le plafonnement à 2 %.

Une autre hypothèse circule dans les analyses de préparation du budget : une baisse de l'abattement du micro-BIC de 50 % à 40 %. Elle n'est à ce jour confirmée par aucun texte déposé et doit être maniée avec la plus grande prudence.

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Le calendrier du PLF 2027 : les dates à surveiller

Retenez le point clé : c'est au dépôt du texte, début octobre, que l'on saura enfin si l'amortissement en meublé est visé ou non. Tout ce qui précède relève des hypothèses de travail. Pour mesurer ce qu'un plafonnement représenterait sur vos propres chiffres, vous pouvez utiliser notre simulateur d'impact du projet de loi de finances et tester plusieurs scénarios.

Que faire d'ici l'automne ?

Trois réflexes utiles, aucun urgent.

1. Ne rien précipiter. Renoncer au régime réel aujourd'hui par crainte d'une mesure non écrite revient à payer un impôt certain pour éviter un risque incertain.
2. Vérifier que votre régime actuel est le bon. C'est la seule décision qui repose sur des chiffres connus. Notre comparateur micro-BIC ou régime réel chiffre l'écart pour votre situation, avec le droit en vigueur.
3. Soigner votre comptabilité. Un tableau d'amortissement tenu proprement et conservé est désormais indispensable, non seulement pour votre déclaration annuelle, mais aussi pour justifier le calcul de votre plus-value en cas de revente.

Et gardez en tête un principe : en matière de loi de finances, les mesures nouvelles s'appliquent le plus souvent aux revenus de l'année en cours ou aux activités futures, parfois avec un régime transitoire. Mais rien ne permet de l'affirmer pour un texte qui n'existe pas encore.

FAQ

L'amortissement LMNP est-il supprimé en 2027 ?

Non. Aucun texte ne le supprime ni ne le plafonne à ce jour. Un rapport parlementaire de juillet 2026 recommande de fixer des taux plafonds, ce qui n'est ni une loi ni un projet de loi.

Le plafonnement s'appliquerait-il aux biens déjà loués ?

Impossible à dire aujourd'hui : la question dépendrait de la rédaction du texte et de l'existence d'un régime transitoire. Lors des débats de 2025, les versions successives divergeaient précisément sur ce point.

Faut-il basculer au micro-BIC par précaution ?

C'est rarement pertinent. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire et interdit toute déduction de charges réelles comme des amortissements. La comparaison doit se faire sur vos chiffres réels et sur le droit applicable, pas sur une hypothèse.

Quand connaîtra-t-on le contenu réel du budget 2027 ?

Au dépôt du projet de loi à l'Assemblée nationale, attendu fin septembre et au plus tard le 6 octobre 2026. Les mesures définitives, elles, ne seront connues qu'à la promulgation.

En résumé

L'amortissement LMNP reste intact et pleinement applicable pour vos revenus 2026. Une recommandation parlementaire propose de l'encadrer à compter de 2027, sans qu'aucun texte ne l'ait à ce jour reprise. La bonne attitude consiste donc à suivre le calendrier budgétaire, à conserver une comptabilité irréprochable et à vérifier — sur la base du droit en vigueur — que votre régime fiscal est le plus avantageux. Un doute sur votre situation ? Faites le point avec un expert avant l'automne, cela vaut mieux que d'arbitrer dans l'urgence en décembre.

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