Loi Relance logement : ce que les députés ont validé pour les bailleurs

Le 22 septembre 2026, la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale a adopté le projet de loi Relance logement, officiellement intitulé « relance et décentralisation du logement ». Pour les propriétaires bailleurs, y compris en location meublée, le texte ouvre la voie à la relocation de certaines passoires thermiques contre un engagement de travaux. Voici ce qui est adopté, ce qui reste en discussion, et ce que vous pouvez préparer dès maintenant.

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Loi Relance logement : où en est le texte ?

Présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026 par Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, le projet de loi a été adopté par le Sénat en première lecture le 8 juillet, selon la procédure accélérée. La commission des affaires économiques de l'Assemblée l'a examiné les 21 et 22 septembre et a adopté 71 amendements, dont 47 sur le volet logement. Le rapport de la rapporteure Annaïg Le Meur (n° 3188) a été déposé le 23 septembre.

L'examen en séance publique est attendu à la mi-novembre. Si les deux chambres ne s'accordent pas, une commission mixte paritaire devra trouver un texte commun. Tant que la loi n'est pas promulguée, aucune de ses dispositions ne s'applique.

Passoires thermiques : relouer un F ou un G sous conditions

La règle en vigueur aujourd'hui

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE (diagnostic de performance énergétique) est considéré comme non décent : il ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ni d'un renouvellement. Les logements classés F suivront au 1er janvier 2028, puis les E en 2034. Cette règle vaut aussi pour la location meublée louée à titre de résidence principale.

Le projet de loi ne touche pas à ce calendrier. Il crée des cas dans lesquels un logement reste réputé décent malgré une étiquette insuffisante.

Les dérogations prévues par le texte du Sénat

L'article 6 du texte adopté par le Sénat énumère cinq situations :

• Des travaux impossibles pour des raisons techniques, architecturales ou patrimoniales, d'un coût manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien, ou refusés par l'administration, à condition d'avoir réalisé tous les travaux possibles.
• Des travaux refusés par l'assemblée générale des copropriétaires depuis moins de dix-huit mois, malgré les démarches du bailleur.
• Un contrat de travaux signé par le syndicat de copropriétaires avant le 1er janvier 2030 : le logement est réputé décent pendant cinq ans.
• Un contrat de travaux signé par le propriétaire lui-même avant le 1er janvier 2030 : le logement est réputé décent pendant trois ans.
• Un logement situé dans un immeuble collectif dont le DPE global atteint déjà le niveau exigé.

Selon le gouvernement, environ 700 000 logements classés F ou G pourraient être concernés.

Ce que la commission a retouché

Les députés ont modifié plusieurs de ces conditions de dérogation. Le détail figure dans le texte de la commission (n° 3188-A0), qui peut encore évoluer en séance. Un principe demeure : un bailleur qui n'a engagé aucune démarche ne pourrait pas se prévaloir de ces exceptions.

DPE : l'électricité mieux notée au 1er janvier 2027

Indépendamment du projet de loi, un arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel du 26 août, abaisse de 1,9 à 1,7 le coefficient de conversion de l'électricité utilisé dans le calcul du DPE. Il entrera en vigueur le 1er janvier 2027. Selon les estimations du ministère, environ 300 000 logements chauffés à l'électricité sortiraient ainsi du statut de passoire, sans travaux.

À partir de cette date, une attestation de nouvelle étiquette pourra être téléchargée sur le site de l'Observatoire DPE de l'ADEME, sans refaire le diagnostic, tant que le DPE initial est en cours de validité. Contrairement aux dérogations du projet de loi, cette mesure est déjà publiée : elle s'appliquera quelle que soit l'issue des débats parlementaires.

Dispositif Relance logement : un seuil de travaux de 20 % dans l'ancien

Le texte ajuste aussi le statut du bailleur privé (dispositif dit « Jeanbrun » ou « Relance logement »), créé par la loi de finances pour 2026. Il permet d'amortir un logement loué nu, en contrepartie d'un engagement de location de neuf ans à loyer plafonné. Dans l'ancien, les députés ont fixé à 20 % du prix d'acquisition le montant minimal de travaux exigé, contre 30 % dans la version en vigueur. Ils ont également supprimé la possibilité, ajoutée par le Sénat, de louer à un membre de sa famille n'appartenant pas au foyer fiscal.

Ce dispositif ne concerne que la location nue. Pour un investisseur qui hésite entre nu et meublé, il reste un point de comparaison : la location meublée au régime réel permet déjà d'amortir le bien, sans plafond de loyer ni durée minimale d'engagement. Pour savoir quel régime convient à votre bien, vous pouvez comparer le micro-BIC et le régime réel sur vos chiffres.

Loi Relance logement : ce qui est en vigueur et ce qui est en débat

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Bailleurs en meublé : comment vous préparer

• Vérifiez l'étiquette de votre DPE et sa date de validité. Si le logement est chauffé à l'électricité, prévoyez de télécharger l'attestation de nouvelle étiquette à partir de janvier 2027.
• Si votre logement est classé G, ne le relouez pas en comptant sur la future loi : l'interdiction reste applicable tant que le texte n'est pas promulgué.
• Faites chiffrer les travaux dès maintenant. Un devis et un calendrier réalistes sont la base de tout futur contrat de travaux.
• Pensez à la fiscalité des travaux. Au régime réel, les travaux d'amélioration énergétique sont en principe immobilisés et amortis, tandis que les dépenses d'entretien et de réparation se déduisent l'année de leur paiement. Vous pouvez en estimer l'effet avec notre calcul d'amortissement LMNP.

Au micro-BIC, en revanche, aucune dépense n'est déduite : l'abattement forfaitaire est le même que vous rénoviez ou non. Avant un chantier important, le choix du régime mérite donc d'être revu.

Questions fréquentes sur la loi Relance logement

Peut-on relouer un logement classé G aujourd'hui ?

Non. Depuis le 1er janvier 2025, un logement G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ni d'un renouvellement. Les dérogations du projet de loi ne s'appliqueront qu'après sa promulgation.

La loi Relance logement concerne-t-elle la location meublée ?

Oui pour le volet décence énergétique, dès lors que le meublé est loué à titre de résidence principale du locataire. Le dispositif fiscal Relance logement vise en revanche uniquement la location nue. Les meublés de tourisme relèvent de règles DPE spécifiques issues de la loi Le Meur.

Quand la loi sera-t-elle applicable ?

L'examen en séance publique à l'Assemblée est attendu mi-novembre 2026. La loi ne s'appliquera qu'après un vote conforme des deux chambres, ou un accord en commission mixte paritaire, puis sa promulgation. Aucune date n'est garantie à ce stade.

Faut-il demander l'attestation DPE liée au coefficient de 1,7 ?

Elle est facultative. Sans attestation, le DPE initial reste valable jusqu'à sa date de fin de validité. Elle devient utile si votre logement électrique gagne une classe, par exemple pour sortir du statut de passoire avant une relocation.

En résumé

Au 30 septembre 2026, un logement G reste interdit à la location et la loi Relance logement n'est pas encore applicable. Le texte adopté en commission prévoit des dérogations conditionnées à un engagement de travaux réel, tandis que le nouveau calcul du DPE s'appliquera, lui, dès janvier 2027. Si vous détenez un meublé énergivore, un point avec un conseiller Nopillo vous aidera à arbitrer entre travaux, fiscalité et calendrier : prendre rendez-vous avec un expert Nopillo.

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