Créer une SCI : notre livre blanc, édition 2026

En une dizaine de pages, ce guide fait le tour de la question : ce qu'est une SCI et comment la créer, le comparatif entre nom propre, SCI à l'IR et SCI à l'IS, le calendrier d'une année fiscale de SCI et 18 notions clés à maîtriser avant de vous lancer. Pour approfondir la fiscalité des sociétés civiles, consultez notre article [lien interne : article SCI à l'IR ou à l'IS]. Et si vous envisagez plutôt la location meublée en nom propre, tout est réuni dans notre guide complet LMNP 2026. Pour plus d’informations, retrouvez toutes les informations sur notre page offre sci.

‍

La société civile immobilière (SCI) a pour objet d'acquérir, de gérer et de louer des biens immobiliers. Lorsque vous créez une SCI, ce n'est plus vous qui êtes propriétaire du bien, mais la société. Vous détenez des parts sociales de cette société, et leur nombre fixe vos droits : quote-part des bénéfices, droit de vote en assemblée générale, part du prix en cas de vente.

Les investisseurs choisissent la SCI pour quatre raisons principales :

• Investir à plusieurs sans subir les règles rigides de l'indivision, où un seul indivisaire peut bloquer une vente.
• Transmettre progressivement en donnant des parts plutôt qu'un bien entier, éventuellement en démembrement (usufruit et nue-propriété).
• Choisir sa fiscalité : transparente à l'impôt sur le revenu par défaut, ou à l'impôt sur les sociétés sur option.
• Séparer le patrimoine immobilier du patrimoine personnel et organiser la gestion entre associés.

La SCI a aussi ses limites. Elle ne peut pas exercer d'activité commerciale : la location meublée régulière en relève, d'où une limite de 10 % des recettes pour une SCI à l'IR. Elle ne protège pas automatiquement du fisc ni des créanciers, et les associés répondent des dettes de la société de façon indéfinie, à proportion de leurs parts.

Pour créer une SCI, il faut au moins deux associés (personnes physiques ou morales, de la même famille ou non), un capital sans minimum légal, un gérant et des statuts. Comptez en général 2 à 4 semaines entre la rédaction des statuts et l'obtention du Kbis :

1. Choisir le régime fiscal : IR par défaut, ou option pour l'IS. L'option est réversible jusqu'au 5e mois du 5e exercice, puis devient définitive.
2. Rédiger les statuts : objet social, apports, répartition des parts, gérance, clauses d'agrément et de cession.
3. Déposer le capital sur un compte bancaire au nom de la société en formation, ou chez un notaire.
4. Publier l'annonce légale dans un journal habilité du département du siège social.
5. Immatriculer la société au guichet unique de l'INPI pour obtenir le Kbis et un numéro SIREN.

L'étape qui conditionne tout le reste est la première. Choisir le régime après l'achat, sans simulation, est l'erreur la plus fréquente, avec les statuts téléchargés sans clause d'agrément ni règles de majorité adaptées, la confusion entre apport au capital et compte courant d'associé, et l'oubli de l'assemblée générale annuelle.

Créer une SCI engage sur la durée. Toute l'année, il faut enregistrer loyers et charges, conserver les justificatifs et suivre les comptes courants. Une SCI à l'IR dépose la déclaration 2072 au printemps, puis chaque associé reporte sa quote-part sur sa propre déclaration. Une SCI à l'IS tient une comptabilité d'engagement, dépose la liasse 2065 et calcule ses amortissements à la clôture. Dans les deux cas, l'assemblée générale d'approbation des comptes se tient dans les 6 mois suivant la clôture.

Le livre blanc présente ce calendrier mois par mois pour chaque régime. Pour la tenue des comptes, découvrez notre logiciel comptable Nopillo.

Vous informer par du pratique, du concret et des indications : c'est ça aussi Nopillo ! Dans ce livre blanc, vous trouverez :

• Le comparatif nom propre, SCI à l'IR, SCI à l'IS, critère par critère : imposition des loyers, amortissement, meublé, déficit, plus-value, transmission, obligations.
• Les contre-indications de chaque régime, pour vérifier que votre choix tient la route.
• Le calendrier fiscal d'une SCI, de l'acompte d'IS de mars à la taxe foncière d'octobre.
• Le lexique de la SCI : 18 notions juridiques et fiscales, du compte courant d'associé à la valeur nette comptable.