Guide complet sur la Fiscalité des LMNP

Loyers plus élevés, conditions de bail plus flexibles, logement plus attractif, diversification des sources de revenus, …. La location meublée présente de multiples avantages. Mais c’est surtout la fiscalité des LMNP qui attire les propriétaires bailleurs. Découvrez pourquoi. 

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Les deux régimes de fiscalité en LMNP 

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La fiscalité du LMNP diffère de la location nue, puisque les recettes locatives ne sont pas imposées en tant que revenus fonciers, mais en tant que bénéfices industriels et commerciaux. Et cela change fortement votre imposition. 

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Régime micro-BIC 

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C’est le régime par défaut dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 77 700 € (ou 176 200 € pour les logements touristiques classés). Dans ce cadre, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % (et 71 % pour les meublés de tourisme). 

Le fait que vos recettes locatives soient considérées comme des BIC est beaucoup plus intéressant que les revenus fonciers, puisqu’avec la location nue, vous ne pourriez déduire que 30 %. 

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Suite à cette déduction, votre base imposable est ajoutée aux autres revenus du foyer fiscal. Le montant total est alors soumis au barème progressif. 

Au-delà de l’impôt sur le revenu, ce revenu est également soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.

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Si ce régime fiscal en LMNP est plus avantageux que la location vide, il est possible de faire encore plus d’économies d’impôt grâce au régime réel. 

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Régime réel

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Au-delà du régime micro-BIC, le loueur meublé non professionnel peut aussi opter pour le régime réel. Et ce, dans deux situations : 

• Vos recettes issues de la location meublée sont supérieures à 77 700 € : c’est le régime réel qui s’applique de manière automatique. 
• Vous choisissez d’opter pour le régime réel : soit lors de votre déclaration d’activité, soit en informant le service des impôts avant la date butoir de déclaration. 

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Ce régime est particulièrement avantageux, puisqu’il permet de réduire drastiquement la base imposable (voire même de la supprimer) grâce à deux mécanismes fiscaux. 

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La déduction des charges 

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Avec le régime réel, vous pouvez déduire toutes les dépenses réellement engagées pour la gestion de votre location meublée. Cela comprend par exemple : les frais d’entretien, les frais d’assurance, les honoraires d’agence, les frais de conciergerie (en cas de meublé touristique), les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les frais de comptabilité, etc. 

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Mais attention, pour pouvoir déduire ces charges, il faut respecter certaines conditions : 

• les charges déductibles doivent être justifiées ; 
• les charges doivent être rattachées de manière directe à la gestion de l’activité ; 
• les charges doivent être comprises dans l’exercice au cours duquel elles ont été engagées. Par exemple, les frais de notaire ne sont déductibles que l’année d'acquisition du bien. 

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Bon à savoir : si vos charges sont supérieures à vos recettes, vous êtes en déficit. Et grâce aux règles de fiscalité en LMNP, vous pouvez reporter ce déficit pendant une période de 10 ans (ou indéfiniment lorsque le déficit est généré par des charges d'amortissement - voir plus bas). 

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L’amortissement 

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C’est l’autre avantage incontournable de la fiscalité en LMNP. Et pour cause, vous avez la possibilité d’amortir le bien immobilier, les meubles qui le composent et les travaux de construction ou d’amélioration pendant 9 ans. 

L’amortissement permet ainsi de prendre en compte la perte de valeur de votre bien sur vos revenus locatifs. 

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À ce titre, l’administration fiscale préconise la ventilation et les durées d’amortissement pour chaque élément du logement. Voici un tableau récapitulatif : 

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Par exemple, si vous avez acheté un nouveau canapé d’une valeur de 1000 € amortissable sur 5 ans, vous pourrez amortir 200 € tous les ans pendant cette période. Et cela vaut pour tous les meubles composant le logement, le bien immobilier en lui-même ainsi que les travaux.

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Entre la déduction des charges et l’amortissement, le régime réel est le plus avantageux dans la majorité des cas. Cela dit, les formalités administratives sont aussi plus lourdes. Heureusement, nopillo vous propose différents services pour simplifier vos démarches. 

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Régime micro-BIC vs Régime réel

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Vous ne savez pas quel régime choisir ? Voici un exemple concret qui pourrait vous aider : 

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• Valeur du bien immobilier : 400 000 euros HT. 

• Loyer : 1200 € par mois, soit 14 400 € par an 

• Taux d’amortissement : 2 %, soit 8000 €
• Charges déductibles : 12 000 € 

Avec le régime BIC : vous serez imposé sur la moitié de vos recettes locatives, soit 7200 €.

Avec le régime réel : entre l’amortissement et les charges déductibles, vous êtes en déficit de 5 600 €. Alors en plus de ne pas payer d'impôt sur les loyers perçus, vous pourrez reporter cette somme sur votre prochaine déclaration de revenus. 

Dans cette hypothèse, la fiscalité du LMNP au régime réel est la plus avantageuse. Mais chaque cas étant différent, n’hésitez pas à adapter ces chiffres selon votre situation. Et pour vous aider dans votre calcul, nopillo vous propose son outil de simulation en ligne. 

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Le cumul LMNP et dispositifs de défiscalisation 

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Par principe, le propriétaire LMNP ne peut cumuler d’autres dispositifs de défiscalisation (comme la loi Pinel ou la loi Malraux). Il y a toutefois une exception avec la loi Censi Bouvard. 

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Ce dispositif vise à encourager l’achat de bien immobilier dans les résidences de service. Dans ce cadre, il faut respecter plusieurs conditions : 

• La mise en location dans une résidence de service : par exemple, les EHPAD, les résidences étudiantes, ou encore les maisons spécialisées. 
• La fourniture d’au moins 3 des prestations suivantes : petit déjeuner, nettoyage régulier, fourniture du linge de maison, accueil des locataires ou clients. 
• Une résidence gérée par un professionnel et louée pour une durée minimale de 9 ans. 
• Un bien immobilier neuf ou achevé depuis 15 ans maximum. 

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Dès lors que ces conditions sont réunies, vous pouvez bénéficier d’une réduction d'impôt de 11 % sur le prix d'achat du bien immobilier HT (à étaler sur 9 ans), et récupérer la TVA appliquée lors de l’achat du bien. 

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Attention toutefois, si ce dispositif est cumulable avec le régime LMNP, cela ne vaut pas pour l’amortissement. Si vous êtes au régime réel, vous ne pourrez amortir vos biens et bénéficier des avantages de la loi Censi-Bouvard. Il convient donc de réaliser un calcul avant de faire votre sélection. 

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La TVA pour les loueurs en meublé non professionnels 

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Par principe, la TVA ne concerne que les entreprises. Les loueurs meublés non professionnels, étant des personnes physiques, ne sont pas soumis à la TVA. Cependant, les propriétaires de certains biens immobiliers peuvent se voir appliquer le régime de TVA. Il s’agit des situations suivantes : 

• Les résidences de services : comme une résidence étudiante, un EHPAD, ou une maison médicalisée. 
• Les résidences para hôtelières : ce sont les logements de tourisme classés. Selon l’article 261 D du Code général des impôts, ce type d’établissement propose a minima 3 des prestations suivantes ; petit déjeuner, nettoyage régulier, fourniture du linge de maison et réception des locataires ou clients (même de manière non personnalisée. 

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Dans ces hypothèses, il est possible de facturer et collecter la TVA sur les loyers. Mais selon le type de bien mis en location, le taux de taxe sur la valeur ajoutée varie. Ainsi, pour les résidences étudiantes, de tourisme ou d’affaires, c’est le taux à 10 % qui s’applique. En revanche, pour les logements de type EHPAD, c’est la TVA réduite à 5,5 %. 

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Outre la facturation et la collecte, il est aussi possible de récupérer la TVA versée au moment de l'acquisition du bien. Cela concerne essentiellement les biens neufs ou en état de futur achèvement. 

Attention : afin de bénéficier de la récupération de la TVA, il faut conserver le bien pendant une période de 20 ans. À défaut, vous devrez rembourser la TVA récupérée au prorata du temps d’acquisition. 

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La plus-value des propriétaires LMNP 

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L'amortissement de la valeur du bien au régime réel n'impacte pas le calcul de votre plus value

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Contrairement aux loueurs meublés professionnels (LMP), les propriétaires LMNP souhaitant revendre le bien se verront appliquer le régime de plus value des particuliers. Dans ce cadre, vous bénéficierez d’un abattement progressif avec des avantages qui évoluent à mesure que vous retardez la vente. Ainsi : 

• Après 22 ans d'acquisitions : la plus-value peut être exonérée d’impôt. 
• Après 30 ans d'acquisitions : la plus-value peut être exonérée de prélèvements sociaux. 

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Pour rappel : la plus-value est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. Pour le calcul, vous devez prendre en compte les frais d'acquisitions, les frais liés à la transaction et les travaux de rénovation (les amortissements réalisés au régime réel n'impactent pas le prix d'acquisition). 

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Bon à savoir : les plus-values au-delà de 50 000 € sont surtaxées selon un barème progressif allant de 2% à 6%.

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