Déficit LMNP : comment le calculer et le déclarer ?

Le statut de loueur meublé non professionnel permet aux investisseurs de bénéficier de nombreux avantages fiscaux, notamment le report de déficit pendant plusieurs années. Mais alors, comment calculer ce déficit en LMNP ? Et comment le déclarer ? C’est ce que nous allons voir dans cet article. 

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C’est quoi le déficit en LMNP ? 

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Avant de vous expliquer comment calculer et déclarer le déficit en LMNP, il convient de revenir sur ce principe. 

Pour rappel, les loueurs meublés non professionnels ont le choix entre deux régimes fiscaux ; le régime micro-Bic et le régime réel. Dans le premier cas, ils bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50 %. Dans le second cas, ils peuvent déduire leurs charges nécessaires à la mise en location et amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux de rénovation. L’idée est alors de neutraliser les revenus locatifs, et de limiter leur impact sur l’imposition de votre revenu global. 

Le régime réel est si avantageux qu’il permet aux propriétaires LMNP de reporter le déficit, dès lors que les charges sont supérieures aux revenus locatifs. 

Mais attention, selon que le déficit porte sur l’amortissement ou sur les charges déductibles, les conditions varient :

• Les charges déductibles : le déficit est reportable pendant une période de 10 ans et plafonné à 10 700 € par an. 
• L’amortissement : il n’y a aucune limite de temps concernant le report du déficit. D’ailleurs, on ne parle pas de déficit au sens strict, puisque l’amortissement est une règle d’ordre comptable qui implique naturellement un report tous les ans.  

Bon à savoir : à travers le régime LMNP, le déficit est reportable sur les bénéfices industriels et commerciaux (vos revenus locatifs), et non sur le revenu global. 

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Comment calculer le déficit en LMNP ? 

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Pour calculer le déficit en LMNP il suffit de réaliser la formule suivante : Déficit = Recettes locatives - charges déductibles - amortissement

Cela dit, l’administration fiscale distingue deux types de déficit : le déficit au sens large (qui correspond à la formule ci-dessus) et le déficit au sens strict qui ne prend en compte que les charges déductibles, et non l’amortissement. 

Cette différence s’explique par le fait que l'amortissement soit reportable sans limite de temps, alors que le déficit au sens strict est reportable sur une période de 10 ans. C’est pourquoi, vous devez toujours déduire les charges déductibles en premier lieu. 

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Le calcul du déficit au sens strict

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Il s’agit de la différence entre les recettes locatives et les charges déductibles. 

Pour rappel, les recettes locatives concernent les loyers perçus par le propriétaire bailleur. 

Quant aux charges déductibles, elles correspondent à tous les frais engagés pour la mise en location. Par exemple, les frais d’entretien, les frais d’assurance, les honoraires de l’agence immobilière, les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les frais de comptabilité, etc. 

Attention, les charges déductibles doivent être justifiées, directement rattachées à la gestion locative et comprises dans l’exercice au cours duquel elles ont été engagées. Ainsi, les frais de notaire ne sont déductibles que la première année d’acquisition du bien. 

Dans ce cadre, le déficit LMNP est reportable sur une période de 10 ans.

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Le calcul du déficit au sens large

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C’est celui-ci qui vous permettra de connaître avec précision l'étendue de vos avantages fiscaux à travers le régime réel d’imposition en LMNP. Et pour cause, il inclut les charges déductibles et l’amortissement. 

Et comme vous savez déjà à quoi correspondent les charges déductibles, il convient de revenir sur la notion d’amortissement. 

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Focus amortissement 

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L’amortissement permet de prendre en compte la perte de valeur d’un bien à cause du temps qui passe (et notamment du fait de l’usure). Généralement, ce sont des règles comptables précises qui définissent la durée d’amortissement. 

Par exemple, elle est généralement comprise entre :

• 20 et 40 ans pour les biens immobiliers ; 
• 5 et 10 ans pour les meubles ; 
• 20 à 50 ans pour les travaux de façade et d’étanchéité ; etc. 

En tant que propriétaire LMNP, vous pouvez amortir le bien immobilier, les meubles qui le composent et les travaux de construction ou d’amélioration. Et ce, pendant une durée de 9 ans. Cela vous permet ainsi de déduire la perte de valeur de chaque bien sur vos revenus locatifs. 

Par exemple : Vous achetez un bien immobilier d’une valeur de 200 000 € amortissable sur 25 ans, avec des meubles d’une valeur totale de 18 000 € amortissables sur 6 ans. 

Dans ce cas, vous pourrez amortir chaque année : (200 000 / 25) + (18 000 / 6) = 11 000 €

Cependant, à partir de la 7ème année, vous ne pourrez déduire que 8 000 €, car tous les meubles auront déjà été amortis. 

Pour amortir votre bien immobilier, vous devez impérativement conserver toutes les factures et avoir réalisé les achats avant votre début d’activité de loueur en meublé non professionnel. 

Bon à savoir : l’amortissement est plafonné dans le sens où il ne peut générer de déficit en LMNP (au sens strict). Ainsi, il ne pourra être supérieur à la différence entre les recettes locatives et les charges. C’est justement pour cette raison que les charges sont à déduire en priorité. 

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Exemple de calcul de déficit en LMNP

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Pour vous aider à mieux comprendre comment déduire le déficit en LMNP, voici un exemple concret : 

Recettes locatives = 15 000 €

Charges déductibles = 6 000 €

Amortissement = 11 000 €

Dans ce cadre, le déficit est de 15 000 - 6 000 - 11 000 = 2 000 €. 

L’année suivante, vous pourrez donc déduire 2 000 € en plus de vos charges déductibles et de l’amortissement.

Attention, si les recettes sont supérieures aux charges et amortissements, vous faites des bénéfices. Cette somme bénéficiaire sera donc ajoutée à votre revenu global et vous serez imposé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. 

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Comment déclarer le déficit en LMNP 

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Comme vu précédemment l’administration fiscale différencie le déficit LMNP au sens strict et le déficit au sens large. Cette différence est importante au moment de votre déclaration de revenus. En effet, vous devez déclarer vos charges déductibles et votre amortissement sur des cases séparées (5GA et 5GJ) du formulaire 2042-C-PRO. 

Pour éviter les erreurs de déclaration, il est préférable de faire appel à un expert comme nopillo. Cela vous évitera ainsi un contrôle de la part du trésor public. 

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