Amortir un bien immobilier en LMNP
Si vous n'avez pas finalisé les démarches administratives liées au démarrage de votre activité LMNP, nous vous accompagnons gratuitement et pas à pas : n'hésitez pas à nous solliciter!
Le principe d’amortissement en LMNP
Vous avez probablement choisi d’opter pour la location meublée au régime réel en raison de la fiscalité avantageuse qui y est attachée.
L’avantage principal offert par le régime réel est liée à la prise en compte des charges réelles et non forfaitaires (à hauteur de 50% des recettes locatives). Hors l’administration fiscale considère qu’une partie de ces charges réelles est constituée par “l’usure” de votre logement.
L’amortissement de votre logement est le mécanisme comptable qui permet de
- mesurer cette usure
- la passer en charge pour réduire votre résultat fiscal et donc votre imposition.
Pour mesurer l’usure annuelle du bien (sa dépréciation) il va falloir
- déterminer la période au bout de laquelle le bien est “complètement usé” (valeur résiduelle nulle)
- diviser la valeur initiale du bien par cette durée d’amortissement.
Exemple : un appartement d’un valeur de 100 000€ est amorti sur une durée de 25 ans. Je passe en charge tous les ans une “dotation aux amortissement” de 100 000 / 25 = 4 000€. Cette charge vient réduire mon résultat fiscal (au même titre que mes charges de syndic par exemple).
En réalité l’administration fiscale demande à ce que les différents composants de votre bien immobilier soient amorties sur la durée d'utilisation qui leur est propre.
Exemple :
- le terrain d’une maison ne pert pas de valeur, il ne s’amortit pas
- les finitions d’un appartement perdent leur valeur au bout de 5 à 15 ans
- etc…
La mise en place d’un plan d’amortissement pour votre bien va donc nécessiter de
- Ventiler la valeur de votre bien entre ces différents composants
- Déterminer la durée d’amortissement de chaque composant
L’amortissement comptable de votre bien n’a pas d’impact sur le calcul de la plus value. Contrairement à une idée reçue vous ne payez pas plus d’impôts au moment de la vente parce que vous avez choisi d’amortir votre bien.
En pratique, quelle ventilation par composant et durée d’amortissement choisir?
Etant donné l’impact du plan d’amortissement sur votre résultat fiscal vous comprendrez que l’administration est assez regardante sur les choix que vous allez faire.
Pour éviter un redressement il convient donc de respecter la ventilation et les durées d’amortissement préconisées par l’administration fiscale.
Ces recommandations sont bien sûr des intervalles car chaque bien immobilier est différent. Vous avez donc une marge de manoeuvre pour vous adapter à votre cas particulier veillez juste à ne pas dépasser les bornes déterminées par l’administration (que nous vous repartageons dans les tableaux joints).
Pour plus d'information n'hésitez pas à simuler le montant de votre amortissement.
Nos équipes sont également à votre disposition pour vous accompagner dans la mise en place de votre plan d’amortissement.
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