Règles copropriété et LMNP à connaître

La plupart des logements meublés sont situés dans des immeubles d’habitation collective. Alors si vous êtes libre de jouir et d’user des parties privatives comme bon vous semble, vous ne pouvez porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. Et cela se manifeste via le règlement de copropriété. Celui-ci définit l’ensemble des droits et des devoirs des copropriétaires, comme l’interdiction d’exercer une activité commerciale, le paiement des charges de copropriété, … Découvrez les règles à respecter en matière de copropriété et LMNP.  Si vous préférez tout savoir sur le LMNP d’abord, la vue d’ensemble est là.

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Une copropriété peut-elle interdire la location meublée ? 

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Le règlement de copropriété définit le fonctionnement de l’immeuble, en précisant les droits et obligations des occupants et des copropriétaires. Un tel règlement peut donc affecter votre activité de loueur meublé non professionnel. 

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Le règlement de copropriété et la clause d’habitation bourgeoise 

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Chaque règlement de copropriété dispose de ses propres clauses contractuelles. Et pour les loueurs en meublé non professionnels, il y a une clause qui peut rapidement être problématique : il s’agit de la clause d’habitation bourgeoise. Ce qui signifie que l’immeuble est exclusivement à usage d’habitation. Aucune activité commerciale, artisanale et industrielle n’est tolérée. 

Le problème avec cette clause du règlement de copropriété, c’est que l’activité LMNP est une activité commerciale. Vos recettes locatives ne sont pas considérées comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux. C’est bien à l’heure de déclarer ses revenus locatifs grâce aux nombreux avantages fiscaux du statut de loueur en meublé non professionnel. Mais beaucoup moins à l’heure de louer un bien meublé dans un immeuble présentant un caractère bourgeois. À travers cette clause, le règlement de copropriété peut interdire l’activité LMNP. 

Une justification nécessaire 

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Si le règlement de copropriété peut interdire l’activité LMNP, cette restriction doit toutefois être justifiée. 

De manière générale, ce sont les nuisances provoquées par la location meublée qui justifient une telle interdiction. Alors quelles sont ces nuisances ? 

La plupart du temps, force est de constater qu’elles résultent de la location meublée saisonnière. Si vous louez votre bien sur de courtes périodes, vous laissez entrer des “inconnus” au sein de l’immeuble de manière répétée. Ce qui perturbe la tranquillité des habitants habituels, sans oublier les problèmes de sécurité. 

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D’ailleurs, plusieurs décisions de justice témoignent de ces problématiques : 

• Cour d'appel de Paris , 12 février 2003 : les locations meublées proposant des services de domestiques et de chauffeurs ne sont pas compatibles avec la clause d’habitation bourgeoise. En effet, de tels services impliquent la présence de nombreuses personnes étrangères à l’immeuble. Ce qui augmente les nuisances.
• Cour de cassation, 8 mars 2018 : les locations saisonnières offrant un service saisonnier ne sont pas admises dans un immeuble présentant un caractère résidentiel. 

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À l’inverse, dans les immeubles ayant un usage mixte (c’est-à-dire avec des commerces, des professions libérales, des habitations, …), la clause d’habitation bourgeoise n’est généralement pas justifiée par la destination de l’immeuble. 

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Quelles sont les charges de copropriété en LMNP ? 

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À côté de l’interdiction des locations meublées, la copropriété affecte également les propriétaires LMNP au niveau des charges à payer. 

En tant que copropriétaire, vous devez participer au paiement des dépenses d’entretien, d’administration, de conservation des parties communes, d’équipement et des services communs. 

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Cela dit, toutes ces dépenses ne profitent pas toujours aux propriétaires-bailleurs, mais plutôt à l’occupant. Autrement dit, le locataire. C’est pourquoi, il est possible de lui facturer certaines charges de copropriété. 

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Alors quelles sont les charges qui vous incombent, et celles que vous pouvez facturer ? 

• Les charges locatives récupérables : ce sont toutes les charges qui profitent directement au locataire. Par exemple : l’entretien des parties communes, les frais de gardiennage, l’entretien de l'ascenseur,  la redevance d’enlèvement des ordures ménagères, la redevance assainissement, etc. 
• Les charges locatives non récupérables : elles visent à entretenir et conserver l’état du bien immobilier. Elles profitent donc au patrimoine du loueur en meublé non professionnel. Par exemple, un ravalement de façade, l’entretien de la toiture, le remplacement des gouttières, etc. 

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Pour les charges récupérables d’une copropriété, le LMNP peut facturer au forfait (une somme fixe quel que soit le montant réellement dépensé) ou au réel (avec une régularisation en fin d’année).

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Si vous êtes au régime réel d’imposition, vous pourrez déduire ces charges des revenus tirés de l’activité LMNP.  Et si vous ne savez pas comment faire, faites appel à un expert comme nopillo. 
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