Créer une société pour acheter un bien immobilier : SCI, SARL ou holding

• Le fait : SCI, SARL de famille et holding sont les trois structures les plus courantes pour acheter un bien en société.
• Le choix : la SCI convient à la location nue et à la transmission ; la SARL de famille à la location meublée en famille ; la holding au réinvestissement des bénéfices d'une entreprise.
• Le piège : la structure ne se change pas facilement après l'achat. Un mauvais choix coûte des droits, des plus-values et des formalités.

Acheter en société plutôt qu'en nom propre permet d'investir à plusieurs, d'organiser la transmission ou de profiter d'un régime fiscal différent. Mais toutes les sociétés ne se valent pas : selon que le bien sera loué nu ou meublé, que les associés sont une famille ou un groupe d'entreprises, que les loyers seront perçus ou réinvestis, la bonne structure change. Le cadre de la SCI est présenté dans notre pilier pour monter une SCI avant d'acheter.

Acheter en société n'est pas toujours la meilleure option. Pour un investisseur seul qui loue meublé, l'achat en nom propre sous le statut LMNP reste souvent le plus simple et le moins imposé. La société se justifie par un projet précis, pas par principe ; voir notre comparatif SCI ou nom propre.

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Quelles structures sont possibles ?

Acheter un bien en société : comparaison des structures, octobre 2026

Note : option de la SARL de famille pour l'IR prévue à l'article 239 bis AA du CGI ; tolérance de 10 % de recettes commerciales pour les SCI à l'IR.

À retenir : location nue et transmission, SCI ; meublé en famille, SARL de famille ; réinvestissement d'entreprise, holding.

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Quand choisir une SCI ?

La SCI est la structure de référence pour détenir un patrimoine immobilier loué nu, à plusieurs ou en famille, et pour le transmettre progressivement par donations de parts. Elle reste à l'IR par défaut, avec une plus-value imposée selon le régime des particuliers. Ses limites : la responsabilité indéfinie des associés et l'impossibilité de louer meublé au-delà de 10 % des recettes sans basculer à l'IS. Ses usages sont présentés dans notre pilier sur la SCI familiale.

Quand choisir une SARL de famille ?

La SARL de famille, constituée entre parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints et partenaires de PACS, peut opter pour l'impôt sur le revenu. Ses associés sont alors imposés en bénéfices industriels et commerciaux sur la location meublée, avec la possibilité d'amortir le bien et le mobilier, comme en LMNP. La responsabilité est limitée aux apports. Elle convient donc à une famille qui veut louer meublé ensemble, ce qu'une SCI à l'IR ne permet pas. Elle demande en revanche une comptabilité commerciale et un formalisme plus lourd.

Quand choisir une holding ?

La holding à l'IS sert surtout au dirigeant d'une société bénéficiaire qui veut investir dans l'immobilier sans se verser de dividendes taxés à 31,4 %. Les bénéfices remontent à la holding presque sans impôt, grâce au régime mère-fille, puis financent l'achat. L'imposition personnelle n'est que reportée. Le montage est détaillé dans notre guide sur la holding et la SCI ; il convient mal à l'achat d'un logement personnel, comme le montre notre guide sur l'achat de sa résidence principale avec une holding.

Et la SAS ou la SCI à l'IS ?

Deux autres options sont parfois envisagées. La SAS, société commerciale, offre une grande liberté de rédaction des statuts et une responsabilité limitée ; elle relève de l'IS par défaut et convient à des projets d'investissement importants ou ouverts à des associés extérieurs, au prix d'une fiscalité de sortie plus lourde. La SCI qui opte pour l'IS amortit son bien et paie un impôt réduit tant que les loyers sont réinvestis ; elle reste une société civile, avec une responsabilité indéfinie. Ces deux formes partagent les mêmes inconvénients à la revente : plus-value calculée sur la valeur nette comptable et dividendes taxés à 31,4 %. Le choix entre IR et IS pour une SCI est développé dans notre pilier sur la SCI à l'IR ou à l'IS.

Exemple : trois profils, trois structures

• Des parents qui veulent transmettre un immeuble loué nu à leurs trois enfants : une SCI à l'IR, avec donations progressives de parts.
• Deux sœurs qui achètent un appartement de 200 000 € à louer meublé : une SARL de famille à l'IR permet d'amortir environ 5 500 € par an et d'effacer l'essentiel de l'impôt sur les loyers, avec une responsabilité limitée.
• Un dirigeant dont la société dégage 100 000 € de bénéfice par an : une holding qui investit dans une SCI ou directement dans l'immobilier lui laisse environ 30 000 € de plus à investir chaque année qu'un versement de dividendes.

Combien coûte chaque structure ?

Une SCI se crée pour environ 250 à 300 € de frais obligatoires et peut se gérer avec une simple déclaration 2072 à l'IR. Une SARL de famille ou une holding demandent des frais de création comparables, mais une comptabilité commerciale complète chaque année, avec bilan et liasse fiscale, ce qui représente plusieurs centaines à plus d'un millier d'euros par an selon le prestataire. À l'IS, Nopillo prend en charge la comptabilité d'une SCI pour 599 € TTC par an. Ce coût de structure doit être comparé à l'avantage attendu, fiscal ou patrimonial.

Quelles questions se poser avant de choisir ?

1. Le bien sera-t-il loué nu ou meublé ? Le meublé exclut la SCI à l'IR, sauf de façon marginale.
2. Les loyers seront-ils perçus ou réinvestis ? Les percevoir oriente vers l'IR, les réinvestir vers l'IS.
3. Qui sont les associés ? Une famille, des amis, une entreprise : chaque cas a sa structure.
4. La transmission est-elle un objectif ? La SCI reste la plus souple pour donner progressivement.
5. Quelle durée de détention ? Une revente lointaine favorise l'IR, avec ses abattements.
6. Quel niveau de risque ? Une responsabilité limitée peut justifier une SARL ou une SAS.

Peut-on changer de structure plus tard ?

Rarement sans coût. Transférer un bien d'une société à une autre ou d'un patrimoine personnel à une société suppose une vente ou un apport, avec droits d'enregistrement et imposition éventuelle de la plus-value. Une SCI peut opter pour l'IS, mais l'option devient irrévocable après cinq ans ; une SARL de famille qui perd ses conditions familiales revient à l'IS. Le bon choix se fait donc avant l'achat ; voir notre guide peut-on créer une SCI pour un bien déjà acheté.

Quelles erreurs éviter ?

• Louer meublé dans une SCI à l'IR au-delà de 10 % des recettes.
• Créer une société pour un investisseur seul qui serait mieux en LMNP en nom propre.
• Choisir la holding pour un logement personnel.
• Ignorer le coût annuel d'une comptabilité commerciale.
• Acheter avant de créer la société et devoir ensuite apporter le bien.

Vue d'ensemble : notre page de référence sur la SCI, sa création et sa gestion.

Sources

• Légifrance — Code général des impôts, articles 145, 216, 239 et 239 bis AA — consulté le 8 octobre 2026 — legifrance.gouv.fr
• Entreprendre Service Public — Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir — consulté le 8 octobre 2026 — entreprendre.service-public.gouv.fr
• Entreprendre Service Public — SARL de famille — consulté le 8 octobre 2026 — entreprendre.service-public.gouv.fr

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