Investir en Indivision Que ce soit pour les couples, les héritiers ou les associés, le principe de l’indivision permet de détenir un bien immobilier à plusieurs. Mais ce montage juridique s’applique-t-il aussi aux loueurs en meublé non professionnels ? Comment cela fonctionne-t-il ? Quelles sont les règles applicables ? Et la fiscalité ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur l’investissement LMNP en indivision.
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Investir en Indivision
: ce qu'il faut retenir
Qu’est-ce que l’indivision ? L’indivision est un montage juridique permettant à plusieurs personnes de détenir un bien immobilier conjointement. Investir en LMNP en indivision signifie donc que le bien meublé est détenu par plusieurs propriétaires.
Chaque loueur meublé non professionnel possède alors des droits et des devoirs sur le bien. À savoir, percevoir une partie des recettes locatives et prendre des décisions pour assurer la gestion courante du bien immobilier.
Ces droits et ces devoirs sont répartis en fonction des parts d’indivision de chaque propriétaire. Elles ne sont pas forcément égales. La plupart du temps, les parts sont déterminées selon la contribution financière de chacun.
Quelles sont les règles de l’indivision ? Comme le statut de LMNP en indivision permet à plusieurs propriétaires de louer un meublé conjointement, il est primordial de définir quelques règles relatives à la prise de décisions.
Traditionnellement, les règles sont les suivantes :
Les actes de conservation : ce sont tous les actes relatifs aux travaux nécessaires à la conservation du bien. Par exemple, la réparation de la tuyauterie, le changement de la chaudière défaillante ou d’une machine à laver pour la location meublée. Comme les travaux d’entretien sont nécessaires, chaque propriétaire est en droit de prendre une décision sans l’accord des autres. Les actes d’administration : ce sont les actes de gestion courante comme la signature d’un contrat de location. Dans ce cas, les décisions sont prises à la majorité des ⅔. Les actes de disposition : il s’agit de la vente du bien immobilier. Ici, tous les propriétaires doivent se mettre d’accord à l'unanimité. Il est aussi possible de déroger à ces normes. Pour cela, vous devez déterminer d’autres règles au moment de la rédaction de la convention d’indivision.
Pourquoi opter pour l’indivision en LMNP ? L’avantage incontournable du statut de LMNP en indivision, c’est la possibilité de posséder et de gérer un bien à plusieurs. C’est particulièrement utile dans les situations suivantes :
Les couples : que vous soyez pacsés ou en concubinage, l’indivision vous permet de gérer conjointement un bien immobilier. Même sans être mariés. Les familles : le régime de l’indivision est très souvent utilisé dans les familles, notamment en cas de succession avec plusieurs héritiers. Dans ce cadre, tous les enfants se partagent le bien immobilier. Mais ici, ce n’est pas tant une décision volontaire de la part des indivisaires. Il s’agit plutôt d’un effet de la loi. Les associés : au-delà des couples ou des membres de la même famille, l’indivision peut aussi être utilisée pour des associés ou des amis qui souhaitent mettre leur capital en commun pour bénéficier des avantages de la location meublée non professionnelle.
Quelles sont les démarches pour investir en LMNP en indivision ? Pour investir en LMNP en indivision, il faut respecter plusieurs démarches administratives. À savoir :
La rédaction de la convention d’indivision : il s’agit de définir les règles de l’indivision concernant la prise de décisions, les parts, la nomination d’un gestionnaire, … Dans ce cadre, il faut passer par un notaire. Le formulaire FCMB : c’est la déclaration d’indivision en LMNP qui vous permet d’obtenir un numéro de SIRET. Pour cela, vous devrez indiquer le nom de tous les indivisaires. Ce formulaire remplace alors le Cerfa POi.Les déclarations fiscales : en cours de location meublée, chaque loueur en meublé non professionnel devra déclarer ses recettes locatives (au prorata des parts détenues). Découvrez ici les autres démarches administratives en LMNP .
Quelle est la fiscalité de la location meublée non professionnelle en indivision ? Qu’ils soient en indivision ou non, les propriétaires LMNP voient automatiquement leurs recettes locatives imposées en tant que bénéfices industriels et commerciaux . Mais ici, il n’y a pas de possibilité de choisir le régime fiscal applicable. En effet, c’est le régime réel simplifié qui s’applique automatiquement (et non le régime micro-BIC).
Cela signifie que chaque propriétaire LMNP pourra déduire de ses recettes locatives l’ensemble des charges nécessaire à la mise en location (frais d’entretien, intérêt d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, frais de notaire …). Mais également amortir le bien , les meubles et les travaux au prorata. Et ce, au prorata de ses parts.
Bon à savoir : pour bénéficier de l’amortissement, vous ne devez pas opter pour un démembrement de propriété (séparer la nue-propriété et l’usufruit ). Si tel est le cas, vous ne pourrez rien amortir, seulement déduire les charges de location.
Comment mettre fin à l’indivision en LMNP ? Si tous les propriétaires souhaitent vendre le bien immobilier, il est automatiquement mis fin à l'indivision en LMNP.
En revanche, si seulement l’un des loueurs meublé non professionnels veut sortir de l'indivision, il faut soit :
Un règlement à l’amiable : dans ce cas, l’indivisaire sortant revend ses parts aux autres propriétaires. Ces derniers doivent alors s’accorder sur le partage des parts vendues. Un règlement au tribunal : si aucun accord n’est trouvé entre les parties pour le partage des parts, un juge pourra décider à leur place. Bon à savoir : en cas de vente des parts entre indivisaires, il n’y a pas de taxe sur la plus-value .
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