Un simulateur LMNP est un outil qui estime l'impôt que vous paierez sur vos revenus de location meublée selon le régime fiscal choisi : micro-BIC ou régime réel. À partir de quelques informations (loyer mensuel, valeur du bien, charges), il calcule votre base imposable dans chaque régime et met en évidence l'économie d'impôt réalisable. C'est la première étape indispensable avant toute déclaration LMNP : le bon choix de régime peut représenter plusieurs milliers d'euros d'économies chaque année.

Oui, notre simulateur LMNP est 100 % gratuit, sans engagement et sans carte bancaire. Vous obtenez votre estimation en moins de 2 minutes. Si vous souhaitez aller plus loin, vous pouvez ensuite échanger gratuitement avec l'un de nos experts pour un audit fiscal personnalisé de votre situation.

Le micro-BIC est le régime simplifié : vous êtes imposé sur vos loyers après un abattement forfaitaire de 50 % pour la location meublée de longue durée (30 % pour un meublé de tourisme non classé). Aucune charge réelle n'est déductible.Le régime réel permet au contraire de déduire toutes vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, frais de comptabilité...) et d'amortir le bien et le mobilier. Dans la grande majorité des cas, le résultat imposable tombe à zéro : 95 % de nos clients ne paient pas d'impôt sur leurs revenus locatifs. Le simulateur vous indique en quelques clics lequel des deux régimes est le plus avantageux pour vous. Pour approfondir, consultez notre guide micro-BIC ou régime réel et notre dossier sur le régime réel en LMNP.

Trois données suffisent pour lancer la simulation : le montant de votre loyer mensuel (charges comprises), la valeur estimée de votre bien et vos principales charges (crédit en cours, taxe foncière, copropriété). Pas besoin de documents comptables : le simulateur LMNP est conçu pour être utilisé sans préparation, même si votre bien n'est pas encore loué.

Nos clients économisent en moyenne plus de 2 000 € d'impôts par an en optant pour le régime réel plutôt que le micro-BIC. L'économie dépend de votre taux d'imposition, du montant de vos loyers et de vos charges : plus vos charges et amortissements sont élevés par rapport à vos loyers, plus le régime réel est gagnant. Le simulateur calcule votre économie personnalisée en 2 minutes. Envie d'aller plus loin ? Découvrir nos tarifs.

Pour la location meublée de longue durée, le régime micro-BIC s'applique tant que vos recettes annuelles restent sous le plafond de 77 700 €, avec un abattement de 50 %. Pour les meublés de tourisme non classés, la loi Le Meur a abaissé le plafond à 15 000 € avec un abattement réduit à 30 %, ce qui rend le régime réel quasi incontournable pour la location saisonnière. Au-delà de ces seuils pendant deux années consécutives, le passage au régime réel est automatique. Bonne nouvelle : vous pouvez aussi opter volontairement pour le réel, dès le premier euro de loyer. Pour tout savoir, lisez notre article sur le micro-BIC LMNP en 2026.

L'amortissement est le principal atout du régime réel : il permet de déduire chaque année une fraction de la valeur de votre bien, des travaux et du mobilier, comme si le bien « s'usait » comptablement. Cette charge fictive vient réduire votre résultat imposable, souvent jusqu'à zéro, sans aucune sortie d'argent de votre poche. À noter : depuis la réforme fiscale, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente. Le régime réel reste néanmoins largement gagnant pendant toute la durée de détention — nos experts peuvent vous aider à arbitrer selon votre horizon de détention. Pour approfondir, découvrez l' amortissement en LMNP et la liste des charges déductibles en location meublée.

Le passage au régime réel s'effectue par une option auprès de l'administration fiscale, à exercer avant la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus. Il faut également être immatriculé et disposer d'un SIRET (formulaire P0i auprès de l'INPI). Chez Nopillo, nous nous occupons de tout gratuitement : levée d'option, immatriculation INPI, génération de la liasse fiscale et télédéclaration aux impôts. Commencez par calculer vos économies avec le simulateur, puis échangez avec un conseiller. Besoin de détails sur la marche à suivre pour passer du micro-BIC au régime réel ? Vous pouvez aussi vous appuyer sur notre logiciel comptable LMNP.