Tout savoir sur le régime micro-BIC en LMNP

Les loueurs meublé non professionnels doivent choisir le régime fiscal lors de leur déclaration d’activité. Par défaut, c’est le régime micro-BIC en LMNP qui s’applique. Mais est-ce le plus avantageux ? Quelle est la fiscalité applicable ? Comment déclarer ses revenus ? C’est ce que nous allons voir dans cet article. 

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Quelles sont les conditions du régime micro-BIC en LMNP ? 

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Le régime micro-BIC s’applique automatiquement lors de votre déclaration d’activité en LMNP. Pour autant, il convient de respecter les seuils suivants : 

• 77 700 € pour la location meublée classique ; 
• 188 500 € pour les meublées touristiques ou chambres d'hôte. 

Cela dit, en début ou en fin d’activité, le bien n’est pas forcément exploité tout au long de l’année civile. Dans ce cas, ces seuils sont ajustés au prorata de votre activité de location meublée. 

Comme c’est le régime par défaut, il n’y a donc aucune démarche spécifique pour en bénéficier. Hormis, déclarer votre activité de location meublée à travers le formulaire P0i (cliquez ici pour en savoir plus sur l’immatriculation en LMNP). 

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Outre ces seuils de revenus locatifs, vous devez également respecter les conditions de la location meublée non professionnelle. À savoir : 

• Louer un bien meublé décent ; 
• Louer un bien à usage d’habitation (touristique ou résidence principale) ; 
• Avoir des recettes locatives inférieures à 23 000 € et la moitié des revenus du foyer fiscal. 

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Quelle est la fiscalité applicable ? 

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En tant que loueur meublé non professionnel, vos revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Cela vous permet de profiter d’une fiscalité avantageuse. En effet, avec le régime micro-BIC en LMNP, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %. Vous serez donc imposé sur la moitié de vos recettes locatives lors de votre déclaration d'impôt sur le revenu. Et si vous faites de la location meublée classée (résidence de tourisme classée (RTC) ou meublé de tourisme (MT)), l’abattement passe à 71 %. 

C’est beaucoup plus qu’avec les revenus fonciers. Et pour cause, si vous louez un logement vide, vous ne pouvez déduire que 30 % de vos recettes. 

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Comment déclarer ses revenus avec le régime micro-BIC ?

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Comme le régime micro-BIC en LMNP se traduit par un abattement forfaitaire, la déclaration de revenus est grandement simplifiée. Il suffit de déclarer vos recettes locatives à travers le formulaire 2042-C-Pro (en même temps que la déclaration d'impôt sur le revenu). 

Sur ce formulaire, vous devez vous rendre dans la rubrique “professions non salariées”, puis la sous-rubrique “revenus des locations meublées non professionnelles”. Dans les cases 5ND À 5PD, vous devez renseigner le montant des loyers, les charges facturées au locataire et les provisions sur charges. 

C’est donc le total de vos recettes locatives qu’il faut mentionner, et non leur montant après abattement. L’administration fiscale s’en charge pour calculer l'impôt à payer. Ce montant sera ensuite ajouté au reste des revenus de votre foyer fiscal, puis soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. 

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Régime micro-BIC ou régime réel ? 

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Si le régime micro-BIC est applicable de plein droit, les loueurs meublés non professionnels ont aussi la possibilité d’opter pour le régime réel . Mais alors est-il plus avantageux que le régime micro-BIC en LMNP ?

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Le régime réel 

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Contrairement au régime micro-BIC, le régime réel d’imposition vise à prendre en compte les dépenses réellement engagées pour la mise en location. Pour cela, vous bénéficiez de deux dispositifs fiscaux : 

• La déduction des charges : vous pouvez déduire toutes les charges nécessaires à la location meublée, comme les intérêts d’emprunt, les honoraires d’agence immobilière, les frais d’entretien, …
• L’amortissement : l’objectif est de prendre en compte la perte de la valeur du bien immobilier au fil du temps. À ce titre, vous pouvez amortir le logement, les meubles qui le composent et les travaux de rénovation ou de construction. 

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En cumulant ces deux options, il est possible de réduire drastiquement la base imposable, voire de la rendre déficitaire. Dans ce cadre, vous pourrez reporter le déficit pendant 10 ans. 

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Bon à savoir : si le régime réel est très avantageux d’un point de vue fiscal, les déclarations sont nettement plus complexes qu’avec le régime micro-BIC en LMNP. Heureusement, vous pouvez toujours compter sur nopillo afin de vous accompagner dans ces démarches. 

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Micro-BIC vs Réel 

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Pour vous aider à mieux comprendre la différence entre le régime micro-BIC en LMNP et le régime réel, voici un exemple concret : 

• Loyers annuels : 18 000 € 
• Charges déductibles : 14 000 €
• Amortissement : 6 000 €

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Avec le régime micro-BIC en LMNP : la base imposable est de 18 000 * 0,50 = 9 000 €

Cette somme sera ajoutée à vos autres revenus. 

Avec le régime réel d’imposition : la base imposable est de 18 000 - 14 000 - 6 000 = - 2000 €

Votre base imposable est déficitaire. Vous pourrez alors déduire 2000 € de vos recettes locatives l’année suivante. Ici, vous n’êtes imposé que sur les revenus de votre foyer fiscal. 

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La plupart du temps, le régime réel est le plus avantageux. Cependant, chaque situation est différente. Il convient donc de réaliser plusieurs calculs pour connaître la meilleure option. Et si vous n’avez pas l’âme d’un mathématicien, vous pouvez aussi utiliser notre simulateur. 

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Comment passer du régime micro-BIC au régime réel ?

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Au vu de l'intérêt indiscutable du régime réel, il peut être intéressant de passer du régime micro-BIC au régime réel. 

Cela est possible : 

• Lors de votre déclaration d’activité : il suffit de sélectionner l’option pour le régime réel.
• En cours d’activité : vous devez envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au centre des impôts des entreprises (CIE) dont dépend votre bien mis en location. Et ce, avant le mois de mai de l'année pour laquelle vous voulez bénéficier du régime réel. 

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Si le passage du régime micro-BIC au régime LMNP est le plus courant, l’inverse est également possible. Les démarches sont les mêmes. 

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