Passer du Micro-Bic au Réel pour les LMNP

Si le régime micro-bic est applicable de plein droit, ce n’est pas forcément le plus avantageux pour les loueurs meublés non professionnels. Et pour cause, avec le régime réel, vous avez la possibilité de réduire drastiquement votre revenu d’imposition. Alors comment passer du régime micro-BIC au régime réel ? Découvrez la solution dans cet article. 

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Pourquoi passer du régime BIC au régime réel ?

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En tant que propriétaire d’une location meublée non professionnelle (LMNP), vos revenus locatifs sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux - BIC (et non comme des revenus fonciers). 

Si ce statut vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux, le montant des impôts à payer va sensiblement varier selon le régime choisi. Il convient de rappeler la différence entre ces deux options : 

• Le régime micro-bic vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % pour les locations meublées de longue durée. 
• Le régime réel vous permet de déduire l’intégralité de vos charges (frais de notaire, intérêt d'emprunt, assurance emprunteur, honoraires d’agence, assurance, …) et d’amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux de rénovation. 

Grâce au régime réel, votre base imposable n’est pas seulement réduite de moitié, mais de 75, 80, 100 % voire plus. Résultat : le montant des impôts à payer sera nettement diminué (et dans certains cas, supprimé). Il semble donc plus logique d'opter pour le régime réel. 

Pour vous assurer des avantages de l’amortissement et de la déduction des charges sur votre déclaration de revenus, nous vous conseillons de réaliser votre simulation en ligne. 

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Cependant, si le régime réel est le plus avantageux dans la grande majorité des cas, c’est le régime micro-bic qui est proposé de manière automatique par l’administration fiscale. Heureusement, il est possible de passer du régime micro-bic au régime réel. 

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Comment se fait le passage du micro-BIC au réel ?

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Pour bénéficier du régime réel en tant que loueur meublé non professionnel, deux options s’offrent à vous. 

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En début d’activité 

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Si vous venez tout juste de démarrer votre activité de LMNP, vous devez vous déclarer auprès de l'administration fiscale. Pour cela, il suffit d’envoyer le formulaire P0i au greffe du tribunal de commerce. Ce formulaire est disponible en ligne, notre guide vous accompagne pas à pas dans la démarche.

Lors de cette déclaration, vous pouvez choisir le régime applicable. C’est donc le moment parfait pour passer du régime micro-bic au régime réel.  

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Attention : cette déclaration doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début de votre activité de loueur en meublé non professionnel. 

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En cours d’activité 

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Si vous avez raté le coche lors de votre déclaration d’activité, il n’est pas trop tard pour passer du régime micro-bic au régime réel. 

En effet, il est toujours possible de lever l’option pour le régime réel dès lors que vous effectuez les démarches avant la date butoir pour le dépôt de la déclaration des revenus. Par exemple, si vous souhaitez bénéficier des avantages du régime réel en 2023, vous devrez informer l’administration fiscale avant le mois de mai 2023. Ainsi, lors de votre déclaration de 2024, vos recettes locatives seront imposées à travers le régime réel. 

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Bon à savoir : Pour informer le centre des impôts, nous vous conseillons d’envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception. Celui-ci est à envoyer au service des impôts des entreprises (SIE) du lieu où se situe le bien mis en location. 

Dès lors que vous avez choisi votre régime, celui-ci est applicable pendant un délai d’un an et reconductible tacitement. Il n’y aura donc plus de démarches supplémentaires à réaliser, sauf si vous souhaitez, de nouveau, changer de régime fiscal en LMNP.

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Passer du micro-Bic au réel : quelles sont les conséquences ?

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Si le régime réel est presque systématiquement plus intéressant que le régime micro-BIC, il présente un inconvénient majeur : les formalités comptables.

Et oui, avec le régime micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement automatique, peu importe le montant de vos charges. Il n'y a donc pas besoin de faire de calcul spécifique. À l'inverse, avec le régime réel d'imposition, vous pouvez réduire toutes vos charges. C'est super au moment de payer (ou ne pas payer) les impôts. Mais ça implique de comptabiliser tous les frais engagés pour les besoins de la mise en location. Et ce, tout au long de l'année.

Concrètement, ça se matérialise par l'envoi d'une liasse fiscale composé de plusieurs formulaires : 

• Cerfa 2042-C-Pro
• Cerfa 2031
• Cerfa 2033 et annexes

L'idée étant d'envoyer votre compte de résultat et votre bilan simplifié à l'administration fiscale. Un vrai travail de comptable !

Heureusement, il existe plusieurs solutions pour vous alléger dans ces formalités comptables. Les frais de comptabilité restent intégralement déductibles du résultat fiscal, ce qui permet de diminuer le montant imposable et, par conséquent, de réduire l’impôt à payer. Par exemple, les frais nopillo s'élèvent à 599 € TTC avant réduction d'impôts, soit 316 € avec un TMI de 30 % ou 431 € avec un TMI de 11 %, en moyenne 2 fois moins cher que les services traditionnels

Grâce à ce mécanisme, vous n'avez plus aucune raison pour ne pas passer du micro-BIC au réel.

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