Amortir un bien immobilier en LMNP Le statut de loueur en meublé non professionnel figure parmi les niches fiscales les plus intéressantes pour les investisseurs immobiliers. Pourquoi ? Grâce au principe de l’amortissement en LMNP. Et oui, si vous optez pour le régime réel d’imposition, vous pouvez amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux de rénovation. C’est-à-dire prendre en compte la perte de valeur inhérente au temps qui passe. Alors comment fonctionne l’amortissement en LMNP ? Quelles sont les conditions ? Quelles sont les règles applicables ? Découvrez les réponses dans ce guide complet.
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Amortir un bien immobilier en LMNP
: ce qu'il faut retenir
Qu’est ce-que l’amortissement en LMNP ? Vous avez probablement choisi d’opter pour la location meublée au régime réel en raison de la fiscalité avantageuse qui y est attachée.
L’avantage principal offert par le régime réel est lié à la prise en compte des charges réelles et non forfaitaires (à hauteur de 50% des recettes locatives). Hors l’administration fiscale considère qu’une partie de ces charges réelles est constituée par “l’usure” de votre logement.
L’amortissement de votre logement est le mécanisme comptable qui permet de :
mesurer cette usure la passer en charge pour réduire votre résultat fiscal et donc votre imposition.
Comment mesurer la dépréciation d’un bien ? Pour mesurer l’usure annuelle du bien (sa dépréciation) il va falloir :
déterminer la période au bout de laquelle le bien est “complètement usé” (valeur résiduelle nulle) diviser la valeur initiale du bien par cette durée d’amortissement. Exemple : un appartement d’une valeur de 100 000€ est amorti sur une durée de 25 ans. Je passe en charge tous les ans une “dotation aux amortissements” de 100 000 / 25 = 4 000€. Cette charge vient réduire mon résultat fiscal (au même titre que les charges de syndic par exemple).
En réalité, l'administration fiscale demande à ce que les différents composants de votre bien immobilier soient amorties sur la durée d'utilisation qui leur est propre .
Exemple :
le terrain d’une maison ne perd pas de valeur, il ne s’amortit pas les finitions d’un appartement perdent leur valeur au bout de 5 à 15 ans etc…
Comment mettre en place un plan d’amortissement ? La mise en place d’un plan d’amortissement pour votre bien va donc nécessiter de :
Ventiler la valeur de votre bien entre ces différents composants Déterminer la durée d’amortissement de chaque composant Sachez que l’amortissement comptable de votre bien n’a pas d’impact sur le calcul de la plus-value. Contrairement à une idée reçue vous ne payez pas plus d’impôts au moment de la vente parce que vous avez choisi d’amortir votre bien.
Comment calculer l’amortissement d’un bien LMNP ? Étant donné l’impact du plan d’amortissement sur votre résultat fiscal, vous comprendrez que l’administration est assez regardante sur les choix que vous allez faire.
Pour éviter un redressement, il convient donc de respecter la ventilation et les durées d’amortissement préconisées par l’administration fiscale.
Qu’est-ce que la ventilation par composant ? Les loueurs en meublé non professionnels peuvent amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux de rénovation. L’idée est alors de prendre en compte la perte de valeur dans le temps. Mais au sein du bien immobilier, plusieurs composants peuvent se dégrader au fil des années, comme la structure, la plomberie, la façade, les installations électriques, etc. Or, chacun de ces composants participe de manière plus ou moins importante à la valeur du bien immobilier. Par exemple, en moyenne, le niveau d’usure est totalement différent. Par exemple, le gros œuvre participe à 45 % de la valeur du bien, la façade à hauteur de 10 %, les installations électriques à hauteur de 15 % et l'aménagement du bien à hauteur de 15 %. D’où l’intérêt de ventiler chaque composant.
Pour vous aider à y voir plus clair, n’hésitez pas à suivre ce tableau d’amortissement.
Bon à savoir : en général, seuls 85 % de la valeur du bien peut être amorti. Le reste correspond au terrain qui n’est pas amortissable.
Quelle durée d’amortissement pour un bien en LMNP ? Pour déduire l’amortissement de vos recettes locatives, il est primordial de connaître les durées d’amortissement. C’est-à-dire, la période au terme de laquelle le bien n’aura plus de valeur. Mais attention, car le niveau d’usure varie pour chaque composant ; les durées d’amortissement également. Comme le gros œuvre résiste beaucoup mieux au fil du temps que la peinture, sa durée d’amortissement est donc plus élevée.
Alors comment cela se traduit-il lors de votre déclaration d’impôt ? Admettons que vous avez acheté, rénové et meublé un bien immobilier pour une valeur totale de 300 000 €.
Dans ce cas, vous pourrez déduire :
Le gros oeuvre (135 000 €) pendant 50 ans, soit 2 700€ par an La façade (30 000 €) pendant 20 ans 1 500 € par an Les installations électriques (45 000 €) pendant 15 ans, soit 3 000 € par an. L’aménagement (45 000 €) pendant 5 ans, soit 9 000 € Pendant les 5 premières années, vous pourrez amortir 16 200 €. Pendant les 10 années suivantes, vous amortirez 7 200€, puis 4 200€ les 5 années suivantes. Et enfin, 2 700 € jusqu’à l’amortissement total
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