Statut du bailleur privé ou LMNP : faut-il encore préférer la location meublée ?

En résumé

• Depuis le 21 février 2026, la location nue peut amortir 3,5 à 5,5 % par an de 80 % du prix d'acquisition, dans la limite de 8 000 à 12 000 € par an et par foyer fiscal. La location meublée n'est pas concernée : ses règles sont inchangées.
• Le dispositif ne vise que les acquisitions et les permis de construire déposés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Un bien déjà détenu en meublé ne peut pas y entrer.
• L'avantage se paie par un engagement de location nue de 9 ans à loyer plafonné. Passer le logement en meublé pendant cette période rompt l'engagement et déclenche la reprise des amortissements déduits.

Le statut du bailleur privé créé par la loi de finances 2026 ouvre l'amortissement à la location nue, mais il ne concerne pas le meublé. Les deux régimes ne s'appliquent jamais au même bail. Pour un bailleur déjà en LMNP, la fiscalité de la location meublée reste inchangée : le régime réel demeure disponible, sans plafond annuel ni loyer encadré.

Une précision de vocabulaire s'impose avant d'aller plus loin. On parle couramment de « statut », mais il ne s'agit ni d'un statut social ni d'une forme juridique. Le texte crée une déduction au titre de l'amortissement, rangée parmi les charges déductibles des revenus fonciers. Le nom médiatique de « dispositif Jeanbrun » désigne la même mesure.

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Que permet exactement le statut du bailleur privé créé en 2026 ?

La mesure figure à l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, publiée au Journal officiel du 20 février 2026. Elle rétablit deux déductions au titre de l'amortissement au 1° du I de l'article 31 du Code général des impôts, celui qui énumère les charges déductibles des revenus fonciers.

Le principe est celui que les loueurs en meublé connaissent déjà : au lieu de déduire ses seules charges, le bailleur déduit chaque année une fraction du prix du logement. La base amortissable correspond à 80 % du prix d'acquisition net de frais, le foncier étant estimé forfaitairement à 20 %, exactement comme la convention retenue en location meublée.

Trois conditions cumulatives commandent l'accès au dispositif.

• Un logement en immeuble collectif. Sont visés les logements neufs, en état futur d'achèvement, construits par le contribuable, ou anciens et lourdement rénovés, situés dans un bâtiment d'habitation collectif. La maison individuelle est exclue, quelle que soit sa performance énergétique.
• Une location nue de résidence principale. Le logement doit être loué vide, à usage d'habitation principale du locataire, de manière continue, et non à un membre du foyer fiscal. La location doit prendre effet dans les douze mois suivant l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure.
• Une fenêtre d'acquisition fermée. Seules ouvrent droit à la déduction les acquisitions réalisées, ou les demandes de permis de construire déposées, entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Le bénéfice du dispositif n'est pas automatique : il suppose une demande expresse du contribuable, formulée dans les conditions prévues par le texte.

En quoi son amortissement diffère-t-il de celui du LMNP au réel ?

Les deux mécanismes portent le même nom et partagent la même convention de terrain à 20 %. Tout le reste diverge. En location nue, la loi fixe un taux unique selon l'affectation du logement : 3,5 % par an pour la location intermédiaire, majoré d'un point pour la location sociale et de deux points pour la location très sociale, soit 4,5 % et 5,5 %. Plus le loyer consenti est bas, plus le taux monte.

En location meublée, aucun taux légal n'existe. L'amortissement se pratique par composants, chacun sur sa durée d'usage : structure, façade, installations techniques, agencements, puis le mobilier sur des durées bien plus courtes. Le rythme moyen sur le bâti se situe généralement entre 2 et 3 % par an, donc plus lent, mais il s'étale sur une durée nettement supérieure à neuf ans. La méthode complète est détaillée dans notre guide pour calculer l'amortissement d'un logement meublé.

Le plafond annuel de 8 000 €, le point qui change tout

La différence décisive n'est pas le taux, c'est le plafond. En location nue, la déduction est limitée à 8 000 € par an et par foyer fiscal, porté à 10 000 € ou 12 000 € selon que les revenus concernés relèvent majoritairement de la location sociale ou très sociale. Le plafond s'apprécie donc par contribuable et non par logement : un investisseur qui détient plusieurs biens ne le multiplie pas. En meublé, aucun plafond en euros n'existe. L'amortissement est simplement limité à la différence entre les loyers et les charges, et la fraction non utilisée se reporte sans limitation de durée.

Bailleur privé et LMNP au réel : ce que chaque régime permet (septembre 2026)

Taux, plafonds et conditions issus de l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 et de l'article 31 du Code général des impôts. Les plafonds de loyer et de ressources par zone relèvent de textes réglementaires, à consulter avant tout engagement.

À retenir : le nu achète un amortissement plus rapide au prix d'un plafond annuel et d'un loyer encadré, le meublé garde un amortissement plus lent mais sans plafond, sans engagement et sans contrainte de loyer.

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Peut-on cumuler le bailleur privé et la location meublée ?

Sur un même logement, non, jamais. Le dispositif suppose une location nue relevant des revenus fonciers, la location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux : les deux catégories d'imposition sont exclusives l'une de l'autre. Notre comparaison fiscale entre meublé et location nue détaille ce qui sépare ces deux univers.

Trois conséquences en découlent.

• Un même foyer fiscal peut détenir les deux. Rien n'interdit d'avoir un appartement neuf loué nu sous le nouveau régime et un studio loué meublé au réel. Chaque bien suit sa propre catégorie d'imposition et ses propres obligations déclaratives.
• Le passage en meublé rompt l'engagement. Meubler le logement pendant les neuf ans revient à cesser de remplir la condition de location nue. La rupture entraîne la reprise des amortissements déduits, réintégrés dans les revenus fonciers.
• Le plafond ne se partage pas. Le plafond annuel s'appliquant par foyer fiscal, détenir un second logement nu éligible n'ouvre pas un second plafond de 8 000 €.

Autrement dit, le nouveau régime n'est pas un concurrent du meublé sur un bien donné : c'est une option supplémentaire au moment d'un achat, et seulement d'un achat réalisé dans la fenêtre prévue.

Combien coûte l'engagement de neuf ans à loyer plafonné ?

C'est le point que les présentations du dispositif passent le plus souvent sous silence. L'amortissement n'est pas gratuit : il s'achète par un loyer volontairement inférieur au marché, pendant neuf ans au minimum. Un ordre de grandeur permet de mesurer l'échange.

Prenons un appartement neuf acquis 200 000 €, dont le loyer de marché serait de 9 000 € par an, affecté à la location intermédiaire.

1. La base amortissable s'élève à 200 000 € moins 20 % de foncier forfaitaire, soit 160 000 €.
2. L'amortissement annuel atteint 160 000 € × 3,5 %, soit 5 600 € par an, sous le plafond de 8 000 €.
3. Le plafonnement du loyer, de l'ordre de 15 % sous le marché selon la zone, représente environ 1 350 € de loyer abandonné par an, soit près de 12 150 € sur les neuf ans d'engagement.
4. Sur la même base de 160 000 €, un amortissement par composants en meublé produirait de l'ordre de 4 000 à 4 800 € par an sur le bâti, auxquels s'ajoute le mobilier, sans plafond annuel et avec report du surplus.

L'écart d'amortissement annuel entre les deux régimes se compte donc en centaines d'euros, quand le loyer abandonné se compte en milliers sur la durée de l'engagement. Selon la zone, le niveau de loyer retenu et la tranche d'imposition, l'arbitrage peut basculer dans un sens comme dans l'autre, ce qui rend le chiffrage préalable indispensable : le simulateur Nopillo mesure l'écart sur une situation réelle, et nos livres blancs reprennent la méthode pas à pas.

Deux paramètres secondaires jouent aussi. Les prélèvements sociaux s'élèvent à 17,2 % sur les revenus fonciers contre 18,6 % sur les loyers meublés depuis 2026, ce qui avantage légèrement le nu. À l'inverse, le déficit foncier reste imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, là où le déficit du loueur en meublé non professionnel ne s'impute que sur des revenus de même nature, pendant dix ans.

Faut-il basculer un LMNP existant vers la location nue ?

Pour la très grande majorité des bailleurs, la question ne se pose pas. Un logement acquis avant le 21 février 2026 se situe hors de la fenêtre du dispositif : il n'y entrera jamais, quel que soit le mode de location choisi ensuite. Basculer en nu ferait perdre l'amortissement sans rien ouvrir en échange.

Même pour un bien acquis dans la fenêtre, le changement de mode de location n'est pas une simple formalité. Passer du meublé au nu suppose une cessation d'activité, la sortie du régime des bénéfices industriels et commerciaux, et l'abandon du stock d'amortissements en report. Or ces amortissements sont de toute façon réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente depuis la loi de finances 2025, quelle que soit la décision prise aujourd'hui.

Le seul arbitrage qui reste réellement rentable pour un bailleur en meublé est ailleurs : c'est celui du régime d'imposition. Sur un logement loué 800 € par mois, le micro-BIC laisse 4 800 € imposables après abattement de 50 %, là où le régime réel aboutit souvent à un résultat nul grâce aux charges et à l'amortissement. C'est cet écart, et non le nouveau dispositif, qui détermine l'impôt de la plupart des lecteurs : comparer le micro-BIC et le régime réel reste donc la première chose à faire. Pour un projet d'acquisition en cours, où les deux régimes sont encore ouverts, mieux vaut faire le point avec un conseiller avant de signer.

Sources

• Légifrance — Code général des impôts, article 31 — consulté le 10 septembre 2026 — legifrance.gouv.fr
• Légifrance — LOI n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 — consulté le 10 septembre 2026 — legifrance.gouv.fr
• Service-public — Impôt sur le revenu, revenus d'une location meublée — consulté le 10 septembre 2026 — service-public.gouv.fr
• Service-public — Impôt sur le revenu, revenus locatifs en location non meublée — consulté le 10 septembre 2026 — service-public.gouv.fr
• BOFiP — BOI-RFPI-DECLA-10, revenus fonciers et régime micro-foncier — consulté le 10 septembre 2026 — bofip.impots.gouv.fr

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