Quelles sont les démarches administratives en LMNP ?

Le statut de loueur meublé non professionnel permet aux investisseurs de bénéficier d’une multitude d’avantages fiscaux. Mais pour cela, encore faut-il respecter ses obligations. Notamment au niveau des formalités. Alors quelles sont les démarches administratives en LMNP ? Nopillo vous explique tout. 

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L’ouverture d’un compte bancaire pour séparer ses différents revenus

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L’ouverture d’un compte bancaire dédié à votre activité de loueur meublé non professionnel n’est pas toujours obligatoire. En effet, la loi impose seulement l’ouverture d’un compte professionnel aux LMP ou aux propriétaires LMNP qui perçoivent des recettes locatives supérieures à 10 000 €. 

Cela dit, même s’il n’est pas obligatoire, un tel compte est vivement recommandé. Et ce, pour plusieurs raisons : 

• L’évolution de vos recettes locatives : dès lors que vous dépassez le seuil des 10 000 €, vous serez obligé d’ouvrir un compte bancaire LMNP. Il convient donc d’anticiper. 
• La gestion financière : avoir un compte dédié à votre activité de LMNP vous permet d’avoir une meilleure visibilité sur l’ensemble des loyers perçus et des dépenses engagées pour gérer le bien immobilier. 

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Nous vous recommandons de réaliser cette démarche administrative dès votre début d’activité en LMNP. En prime, avec nopillo, vous pouvez ouvrir votre compte gratuitement. 

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La déclaration d’activité en LMNP, une étape incontournable

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Afin de respecter vos obligations légales, vous devez vous immatriculer auprès de l’administration fiscale. Pour cela, il convient de remplir une déclaration de création d’entreprise dans les 15 jours suivants le début de votre activité de loueur meublé non professionnel. 

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Cette démarche administrative LMNP peut être réalisée en ligne ou par courrier : 

• En ligne : il vous suffit de cliquer sur ce lien pour remplir le formulaire PO1. 
• Par courrier : vous pouvez imprimer le formulaire sur infogreffe, et l’envoyer au greffe du tribunal de commerce du lieu où se trouve le bien mis en location.

Bon à savoir : si le bien est loué en indivision, c’est le formulaire FCMB (Cerfa n° 11924*01) qu’il faudra remplir. 

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À travers cette déclaration d’activité, vous pouvez choisir votre régime fiscal (réel ou micro-BIC) et renseigner la TVA applicable. 

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Une fois que l’administration fiscale aura traité votre demande, vous recevrez votre numéro de SIRET qui vous permettra ensuite de remplir votre déclaration d'impôt.

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La CFE, une démarche administrative en LMNP à ne pas oublier 

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En tant que loueur meublé non professionnel, vous êtes redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Il y a toutefois quelques exceptions : 

• si vous louez une partie de votre logement de manière exceptionnelle. 
• si vous louez une partie de votre logement en tant que résidence principale du locataire (à condition que le prix du loyer soit fixé “dans des limites raisonnables”). 
• si vos recettes locatives sont inférieures à 5000 €. 

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Pour payer la CFE, vous devez remplir le formulaire n° 1447 C-SD et créer votre compte professionnel sur le site des impôts. Et ce, avant le mois de mai suivant votre début d’activité. À travers ce compte, vous pourrez accéder à votre avis CFE et payer la cotisation en ligne.

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Bon à savoir : en cas de demande d’exonération, de modification d’un élément du bien ou de la déclaration initiale, vous devrez remplir le formulaire n° 1447 M-SD.   

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Les déclarations fiscales du loueur meublé non professionnel

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Contrairement à la location nue, les loyers perçus de la location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux, et non comme des revenus fonciers. À ce titre, il faudra établir une déclaration fiscale à part (en plus de votre déclaration d'impôt sur le revenu). Celle-ci varie selon le régime choisi. 

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Avec le régime micro BIC

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C’est le régime applicable automatiquement dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 77 700 € (et 176 200 € pour les logements touristiques classés). Grâce à ce régime, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives. 

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Mais pour cela, il faut réaliser certaines démarches administratives en LMNP. 

Concrètement, vous devrez remplir le formulaire 2042 C-PRO (cerfa 11222). Ici, il faudra renseigner vos recettes locatives dans la rubrique “Professions non salariées” et la sous-rubrique “Revenus des locations meublées non professionnelles”. 

Attention, ces recettes correspondent à l’intégralité des loyers et charges locatives perçus. C’est-à-dire, sans déduction de l’abattement forfaitaire. En effet, c’est l’administration fiscale qui fera la déduction à réception de votre déclaration LMNP. La somme retenue sera ensuite ajoutée à vos revenus globaux pour calculer le montant de l'impôt à payer. 

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Avec le régime réel

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À travers le régime réel, vous pouvez déduire les dépenses réellement engagées pour la gestion du bien immobilier, mais aussi amortir le bien, les meubles et les travaux de rénovation. C’est particulièrement avantageux si vous devez rembourser un emprunt immobilier ou si vous avez réalisé de nombreux travaux. Et pour cause, plus vous avez des frais importants, plus votre base imposable diminue (elle peut même être nulle dans certains cas). 

Si ce régime vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux très intéressants, les démarches administratives du LMNP sont plus complexes. 

En effet, vous devez envoyer plusieurs formulaires à l’administration. À savoir : 

• Formulaire 2031 SD et son annexe (le formulaire 2031 Bis SD) : pour la déclaration des bénéfices industriels et commerciaux. 
• Formulaire 2033-A : c’est un bilan simplifié de votre activité LMNP. 
• Formulaire 2033-B : il s’agit d’un compte de résultat simplifié. 
• Formulaire 2033-C : vous y trouverez un tableau des immobilisations, des amortissements, des plus-values et des moins-values,
• Formulaire 2033-D : pour les provisions et les déficits reportables. 

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En plus de cette liasse fiscale, vous devez compléter votre déclaration de revenus à travers le formulaire 2042 C-PRO. 

Contrairement au régime BIC, vous devez préciser la somme imposable (c’est-à-dire après déduction des charges, de l’amortissement et de l’éventuel déficit reportable). 

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La complexité de ces formalités effraie plus d’un investisseur. Et pourtant, les avantages fiscaux sont considérables. Heureusement, vos démarches peuvent être simplifiées avec nopillo. Vous réduirez ainsi votre base taxable, tout en limitant la gestion administrative du régime réel.

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Alors si vous êtes sous le régime micro-BIC, sachez qu’il est toujours possible de changer. Il vous suffit d’adresser un courrier au service des impôts en respectant la date limite de dépôt de l’ensemble des déclarations fiscales.  

Cette date limite, c’est la même que pour votre déclaration d’impôt sur le revenu. Et ce, que vous soyez sous le régime BIC ou réel. 

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La TVA, pas toujours automatique

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La récupération de la TVA versée lors de l’acquisition

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Par principe, les loueurs meublés sont exonérés de TVA. Cependant, dans le cadre d’un investissement neuf réalisé auprès d’un promoteur immobilier, la taxe sur la valeur ajoutée s’applique. Heureusement, les propriétaires LMNP peuvent récupérer la TVA dans deux hypothèses : 

• Une résidence para-hôtelière : ce sont les logements de tourisme classés. Ces derniers doivent proposer a minima 3 des prestations suivantes ; petit déjeuner, nettoyage régulier, fourniture du linge de maison, réception des locataires ou clients. 
• Une résidence de service : comme une résidence étudiante, un EHPAD ou une maison médicalisée. Là encore, le logement doit proposer les prestations susmentionnées. 

Mais attention, pour bénéficier de la récupération de TVA, ces logements doivent respecter certaines conditions : 

• Un logement neuf ou construit depuis moins de 5 ans : dans tous les cas, il faut être le premier propriétaire. 
• Une résidence gérée par un professionnel. 
• Une durée minimale de location : le propriétaire s’engage à louer le bien sur une période de 9 ans minimum. 
• Une durée minimale de possession : le propriétaire s’engage à conserver le bien pendant au moins 20 ans. 

En respectant toutes ces conditions, vous pourrez récupérer la TVA de 20 % versée au moment de l’acquisition du bien. 

La facturation et la collecte de la TVA 

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Au-delà de la possibilité de récupérer la TVA, les propriétaires d’une résidence proposant des prestations para hôtelières doivent facturer et collecter la taxe sur la valeur ajoutée. Le montant de la TVA varie selon le type de bien : 

• 10 % : pour les résidences de tourisme, étudiantes ou d’affaires. 
• 5,5 % : pour les EHPAD. 

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Dans tous les cas, des démarches administratives sont prévues pour les LMNP. Dans un premier temps, vous devrez effectuer une demande d’inscription à la TVA en précisant que vous respectez toutes les conditions susmentionnées. Vous recevrez alors votre numéro de TVA qui vous permettra de récupérer la taxe sur la valeur ajoutée versée. Pour cela, vous devez remplir le formulaire 3519 et l’envoyer au service des impôts des entreprises (avec les pièces justificatives demandées). 

Après étude de votre dossier, vous recevrez un virement de la part du Trésor Public (sous un délai de 6 mois).

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La déclaration d’occupation

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Depuis le 1er janvier 2023, une nouvelle démarche administrative s’impose aux propriétaires LMNP. Ils doivent, en effet, déclarer l’occupation de leur logement, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire, d’un bien mis en location ou vacant. 

Cette nouvelle déclaration fait suite à la suppression de la taxe d’habitation pour les résidences principales (mais pas pour les résidences secondaires ou logements locatifs). L’idée est alors de déterminer qui sont les propriétaires redevables de cette taxe.  

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Pour remplir cette obligation, vous devez vous rendre sur votre espace personnel du site impots.gouv.fr dans la rubrique “Gérer mes biens immobiliers”. Ensuite, vous devrez préciser l’occupation de chacun de vos biens (RP, résidence secondaire ou location). Et si le bien est mis en location, l’identité de l’occupant, la durée du bail et le montant du loyer doivent aussi être mentionnées. 

Attention, cette démarche doit impérativement être effectuée avant le 30 juin 2023. À défaut, l’administration fiscale pourra appliquer une amende forfaitaire de 150 €.