Créer sa SCI chez le notaire ou avec un accompagnement en ligne ?

• Le fait : le recours au notaire n'est obligatoire pour créer une SCI qu'en cas d'apport d'un immeuble par un associé.
• Le coût : les frais obligatoires d'annonce légale et d'immatriculation, environ 250 à 300 €, sont les mêmes quelle que soit la voie choisie.
• Le piège : des statuts types mal adaptés, quel que soit leur rédacteur, coûtent plus cher que la rédaction elle-même : blocages, conflits, modifications.

Pour créer une SCI, trois voies existent : le notaire, un accompagnement en ligne, ou la rédaction des statuts par les associés eux-mêmes. Le notaire est indispensable si un immeuble est apporté à la société, car l'apport doit être publié au service de la publicité foncière. Pour une SCI créée avant l'achat d'un bien, un accompagnement en ligne suffit généralement. Les étapes de création sont détaillées dans notre pilier pour monter une SCI avant d'acheter.

Il ne faut pas confondre la création de la SCI et l'achat du bien. Même si la SCI est créée en ligne, l'achat de l'immeuble par la société passe toujours par un notaire, comme tout achat immobilier. La question porte uniquement sur la rédaction des statuts et les formalités de constitution.

{{offre-sci="/composants"}}

Dans quels cas le notaire est-il obligatoire ?

• L'apport d'un immeuble : un associé apporte un bien qu'il possède déjà ; l'acte d'apport doit être notarié et publié. Voir notre guide peut-on créer une SCI pour un bien déjà acheté.
• Une donation de parts : la donation de parts sociales après la création exige un acte notarié.
• Certains montages patrimoniaux : démembrement croisé, clauses complexes liées à une succession, pour lesquels le conseil du notaire est recommandé même s'il n'est pas imposé.

Dans les autres cas, des statuts sous seing privé, signés par les associés, ont la même valeur juridique.

Notaire, accompagnement en ligne ou rédaction seul : comment choisir ?

Créer une SCI : comparaison des trois voies, octobre 2026

Note : frais obligatoires correspondant à l'annonce légale et à l'immatriculation, débours de l'accompagnement Nopillo ; honoraires de rédaction libres pour les avocats et prestataires, réglementés ou libres selon les actes pour les notaires.

À retenir : sans apport d'immeuble, la vraie question est la qualité des statuts, pas le statut du rédacteur.

Quelles clauses vérifier, quel que soit le rédacteur ?

• L'objet social : assez large pour permettre plusieurs achats et l'emprunt, sans viser d'activité commerciale ; voir notre guide sur la nature d'une SCI.
• La gérance : qui gère, avec quels pouvoirs, comment il est remplacé.
• Les majorités : l'unanimité par défaut donne un droit de veto à chaque associé ; des majorités adaptées évitent les blocages.
• L'agrément : qui peut entrer au capital, et à quelles conditions, en cas de cession, de décès ou de divorce.
• La sortie : méthode d'évaluation des parts et droit de rachat prioritaire.
• Le régime fiscal : option éventuelle pour l'IS, à notifier dans les trois premiers mois.

{{livre-blanc-guide-sci="/composants"}}

Combien coûte chaque option ?

Deux frères créent une SCI pour acheter un appartement de 220 000 €, sans apport d'immeuble.

• Chez le notaire : honoraires de rédaction des statuts et formalités, auxquels s'ajoutent les 250 à 300 € de frais obligatoires. Le conseil patrimonial est complet, utile si les frères ont des situations familiales complexes.
• Avec un accompagnement en ligne : un forfait de rédaction et de formalités, plus les mêmes frais obligatoires. Le délai est généralement plus court.
• Seuls : seuls les 250 à 300 € de frais obligatoires, mais un risque élevé de clauses inadaptées ou de rejet du dossier par le greffe.

Dans les trois cas, l'achat de l'appartement par la SCI coûtera environ 16 000 à 17 500 € de frais de notaire dans l'ancien. Le coût de la création est donc marginal au regard de l'opération : il vaut mieux payer pour des statuts solides que d'économiser quelques centaines d'euros.

Comment se déroule une création avec accompagnement en ligne ?

1. Un questionnaire : associés, répartition des parts, gérance, régime fiscal, adresse du siège et objet envisagé.
2. La génération des statuts : un projet adapté aux réponses, que les associés relisent et peuvent faire ajuster, notamment sur les majorités et l'agrément.
3. La signature électronique des statuts et des pièces par chaque associé.
4. La publication de l'annonce légale et la constitution du dossier d'immatriculation.
5. Le dépôt sur le guichet unique et le suivi jusqu'à l'obtention de l'extrait d'immatriculation.

L'intérêt de cette voie tient à sa rapidité et à son coût ; sa limite, à l'absence de conseil approfondi sur les situations patrimoniales complexes. Une famille recomposée, un projet de démembrement ou un associé non résident justifient souvent un échange avec un notaire ou un avocat, même si les statuts sont ensuite rédigés en ligne.

Quels sont les pièges des statuts types ?

Les modèles gratuits trouvés en ligne ont l'avantage d'exister, mais ils posent souvent des difficultés :

• Une unanimité généralisée : le moindre désaccord bloque la société.
• Une absence de clause d'agrément : un héritier ou un ex-conjoint peut entrer au capital.
• Un objet social limité à un seul bien : tout nouvel achat exige une modification des statuts.
• Une gérance sans successeur prévu : le décès du gérant paralyse la société.
• Des clauses incompatibles avec le régime fiscal choisi : par exemple, une activité meublée prévue dans une SCI qui veut rester à l'IR.

Corriger des statuts après coup suppose une décision des associés, une annonce légale et un dépôt au greffe, soit un coût et un délai qu'une rédaction soignée aurait évités.

Combien de temps faut-il compter ?

Avec un accompagnement en ligne, les statuts peuvent être signés en quelques jours et l'immatriculation obtenue en deux à quatre semaines. Chez le notaire, le délai dépend de la préparation de l'acte et, en cas d'apport d'immeuble, des formalités foncières. Le calendrier détaillé figure dans notre guide combien de temps faut-il pour créer une SCI, et l'annonce légale dans celui sur l'annonce légale d'une SCI. Le cadre juridique général est présenté dans notre pilier sur la société civile immobilière. Vue d'ensemble : notre page de référence sur la SCI, sa création et sa gestion.

Sources

• Entreprendre Service Public — Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir — consulté le 8 octobre 2026 — entreprendre.service-public.gouv.fr
• Légifrance — Code civil, articles 1835 et 1845 à 1870-1 — consulté le 8 octobre 2026 — legifrance.gouv.fr
• Guichet unique des formalités d'entreprises — Immatriculer une société — consulté le 8 octobre 2026 — formalites.entreprises.gouv.fr

{{offre-sci="/composants"}}