Est-il obligatoire d'avoir un comptable en LMNP ?

À la différence des propriétaires d’une location vide, les loueurs meublé non professionnels déclarent leurs recettes locatives en tant que bénéfices industriels et commerciaux. Et non, en tant que revenus fonciers. Du fait de cette différence, est-il obligatoire de faire appel à un comptable en LMNP ? C’est ce que nous allons voir.

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Le comptable obligatoire en LMNP - Vrai ou faux ? 

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L’absence d’obligation de comptable en LMNP 

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Même s’il exerce une activité non professionnelle, le propriétaire LMNP est soumis à de nombreuses obligations comptables et fiscales. Il doit en effet déclarer l’intégralité de ces recettes locatives, déclarer toutes ces charges (sous le régime réel), payer la cotisation foncière des entreprises, collecter la TVA (dans certains cas), etc. 

Au vu de ces nombreuses démarches administratives, est-il obligatoire de faire appel à un expert-comptable en LMNP ? 

Il n’est pas obligatoire de recourir à un comptable en LMNP. En effet, les propriétaires d’un bien meublé peuvent gérer l’ensemble de leurs déclarations fiscales et comptables par eux-mêmes. Mais est-ce vraiment recommandé ? 

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Une assistance comptable souvent nécessaire au régime réel

Si le recours à un comptable n’est pas obligatoire en LMNP, il est fortement recommandé dès lors que vous optez pour le régime réel d’imposition. 

Pour rappel, en tant que loueur meublé non professionnel, vous avez le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. Dans le premier cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %. Dans le second, vous bénéficiez de la déduction des charges et de l’amortissement. Cela permet de réduire significativement votre base imposable (voire de la supprimer totalement si vos recettes sont inférieures à vos charges et amortissements). En contrepartie, vos obligations comptables sont plus lourdes. Dans ce cas, le recours à un comptable s’avère quasiment indispensable. Et ce, pour 3 raisons : 

• La complexité des démarches administratives : pour déduire l’ensemble de vos charges et amortissements, vous devez remplir une liasse fiscale composée de nombreux formulaires (2031, 2033 A, B, C, …). Ces derniers vous permettent de réaliser votre compte de résultat et d’informer l’administration fiscale sur vos amortissements, immobilisation, déficit, …
• La rigueur des règles comptables : il faut aussi maîtriser à la perfection les règles d’amortissement et de déduction des charges. La moindre erreur peut vous coûter un redressement fiscal et des pénalités qui viendraient entraver votre rentabilité locative. Alors pour éviter cette situation, mieux vaut faire appel à un comptable en LMNP, même si ce n’est pas obligatoire. 
• Le gain de temps : entre la complexité des démarches et les recherches à effectuer pour s’assurer d’envoyer des déclarations conformes, vous passerez sans doute de longues heures à déclarer vos recettes locatives. À l’inverse, le recours à un expert-comptable vous fait gagner un temps précieux. 
• L’optimisation : de par son expertise et son devoir de conseil, le comptable vous aide à optimiser votre déclaration d’impôt. Grâce à lui, vous êtes sûr de n’oublier aucune charge déductible, amortissement ou report de déficit.

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Quelles sont les missions du comptable en LMNP ?

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Même si le recours à un comptable en LMNP n’est pas obligatoire, il vous accompagne tout au long de votre activité de location meublée. 

La tenue de la comptabilité ‍

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Pour les loueurs en meublé non professionnels, il est primordial de tenir une comptabilité extrêmement rigoureuse. En effet, pour déduire les charges et les amortissements (ou même le déficit), vous devez d’abord les justifier auprès de l'administration fiscale. Il convient donc de conserver l’ensemble des pièces justificatives, mais aussi de les organiser de manière claire. Pour vous éviter des maux de tête, le comptable s’en charge à votre place. 

Les déclarations fiscales 

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Le comptable gère et remplit l’ensemble de vos déclarations fiscales. Vous n’aurez donc pas besoin d’apprendre toutes les règles relatives aux amortissements, les immobilisations, les provisions, les déficits reportables, …

À la place, vous avez la certitude que l’administration reçoit des informations conformes. Et ce, avec un minimum d’effort. 

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La TVA 

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Cela concerne uniquement certains propriétaires LMNP. À savoir : 

• Ceux qui achètent un bien immobilier neuf : il est alors possible de récupérer la TVA payée lors de l’acquisition. 
• Ceux qui proposent des prestations para hôtelière : vous devez facturer, collecter, déclarer et rembourser la TVA à l’administration. 

Dans ces deux hypothèses, l’expert-comptable peut vous accompagner. Mais là encore, il n’est pas obligatoire en LMNP. Vous pouvez aussi réaliser ces démarches par vous-même. Ce qui implique aussi de connaître toutes les règles relatives à la taxe sur la valeur ajoutée. 

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La plus-value en LMNP

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Si vous souhaitez revendre le bien immobilier mis en location, vous devrez payer l'impôt sur la plus-value et les prélèvements sociaux. Le montant de ces impôts varie selon la durée de possession. En effet, vous bénéficiez d’un abattement annuel à partir de la 6ème année, et d’une exonération totale à partir de la 22ème année (pour l’imposition) ou de la 30ème année (pour les cotisations sociales). 

Dans ce cadre, l’expert-comptable vous aide à remplir votre déclaration d'impôt.  

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Quelles sont les alternatives aux comptables ?

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Bien qu’ils ne soient pas obligatoires, les comptables sont souvent privilégiés par les propriétaires LMNP. Et pourtant, il est possible de faire appel à d’autres experts pour tenir une comptabilité optimale. 

• Les OGA : il ne s’agit pas vraiment d'une alternative à l'expert-comptable, puisqu'il est possible de cumuler les deux. En revanche, les missions sont quelque peu différentes, puisque l'organisme de gestion agréé vous propose des missions d’assistance technique, de prévention et de gestion des difficultés. Mais surtout, l’adhésion à un OGA vous permet de bénéficier d’une réduction d'impôt correspondant à 2/3 des frais de comptabilité. 
• Nopillo : nous remplissons les mêmes missions qu’un comptable. Mais comme nous sommes spécialisés dans la location meublée non professionnelle, nous vous proposons de nombreux services additionnels, comme la rédaction du contrat de bail, de l’état des lieux, l’envoi des quittances de loyer, le suivi du paiement des loyers, les assurances, etc. Et tout ça pour un tarif de 499 € TTC par an (voire  183 €/an si vous adhérez à un OGA)

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